Quelles démarches suivre pour vendre ou léguer (donation) sa maison à son fils ou à sa fille ou au contraire racheter le bien immobilier de ses parents de leur vivant en Suisse ?
Se poser la question de savoir s’il vaut mieux vendre ou donner un bien immobilier à ses enfants est une question qui concerne au moins une fois au cours de leur vie tous les parents qui possèdent une maison ou un appartement en Suisse.
Une vente immobilière est généralement plutôt réalisée lorsque les parents ont besoin de liquidités pour continuer de bénéficier d’un capital de retraite.
Une donation est de manière générale plutôt effectuée lorsque les parents souhaitent léguer le bien tôt, afin d’éviter par exemple de le vendre plus tard pour payer l’EMS par manque de liquidités.
Il peut également arriver que l’un des enfants (fils ou fille) de la famille souhaite racheter le logement familial des parents de leur vivant.
En fonction de la situation dans laquelle on se trouve, de nombreuses questions peuvent surgir :
– Lequel des enfants doit obtenir la maison ou l’appartement familial ?
– Quel est le prix de vente à fixer ?
– Comment donner sa maison ou son appartement à son fils ou sa fille ?
– Comment faire pour que les frères et sœurs ne soient pas lésés ?
Des questions dont les réponses ne sont pas toujours évidentes avec surtout des conséquences financières et fiscales importantes en fonction de la décision prise.
Afin de réaliser une bonne planification, découvrez des réponses claires dans cet article pour mieux vous éclairer et ainsi vous aider à faire les bons choix.
Vendre sa maison à un membre de la famille en Suisse : Ce qu’il faut savoir et ce que cela implique
Vendre une maison ou un appartement à un membre de sa famille est une démarche sensiblement différente qu’une vente immobilière vendue à un tiers.
Tout d’abord, il convient de déterminer en tant que parent si l’on souhaite vendre ou donner sa maison ou son appartement à ses enfants.
Cela va dépendre notamment des besoins en liquidités pour continuer à vivre une retraite paisible avec un capital confortable.
Si les parents ont suffisamment d’argent pour vivre une retraite agréable, une donation peut être faite aux enfants s’ils souhaitent en faire profiter leurs enfants tôt (surtout s’ils possèdent plusieurs biens immobiliers par exemple).
Dans le cas où le besoin en liquidités se fait ressentir, il est généralement usuel de vendre le bien immobilier à un enfant si l’un des enfants souhaite reprendre le logement familial.
Dans le cas où les parents ont un enfant unique, la répartition est simple à effectuer.
Dans le cas où les parents ont plusieurs enfants, il convient de définir une répartition équitable et définir qui va reprendre la maison ou l’appartement :
– Qui va racheter le bien immobilier familial ?
– Quelle répartition réaliser pour être juste ?
– Doit-on fixer un prix de vente plus bas pour aider le fils ou la fille qui souhaite acheter son premier logement ?
Des décisions importantes qui ont des conséquences aussi bien financières que fiscales en Suisse.
Vendre sa maison à sa fille ou son fils unique en Suisse
Lorsque des parents ont uniquement un fils ou une fille unique, les démarches pour vendre le bien immobilier familial est plus simple et plus rapide qu’avec plusieurs enfants.
En effet, il n’y a pas besoin de réaliser un partage entre plusieurs enfants et il suffit de se mettre uniquement d’accord sur un prix commun pour ensuite l’officialiser auprès d’un notaire.
A savoir que dans le cas d’une vente immobilière à son enfant unique, différents impôts doivent être payés après le transfert de propriété en Suisse :
– Les parents doivent payer l’impôt sur les gains immobiliers.
– Le fils ou la fille unique doit payer un impôt sur les donations si les parents ont vendu le bien immobilier familial à un prix bien inférieur à sa valeur vénale.
Vendre un bien immobilier à l’un de ses enfants en Suisse
Lorsque les parents ont plusieurs enfants, les démarches pour vendre un bien immobilier est plus complexe.
En effet, il s’agit notamment de savoir qui parmi les enfants va reprendre le logement familial, quel prix de vente fixer et comment répartir équitablement cette vente pour ne pas léser les autres frères et sœurs.
A titre d’exemple, voici une illustration pour mieux vous expliquer cela par un cas concret :
Exemple de partage avec plusieurs enfants lors d’une vente immobilière à un seul membre de la famille
Suite au décès de son mari, une mère a deux enfants : Un fils et une fille. L’épouse défunte est restée l’unique propriétaire d’une maison (depuis 32 ans) située dans le canton de Vaud à Lausanne.
Ayant besoin d’un capital pour continuer à payer ses factures courantes (en raison d’une petite retraite), elle doit vendre la maison familiale.
La fille étant à la recherche actuellement d’un logement à acquérir, elle souhaite racheter la maison.
Suite à la visite d’un expert immobilier professionnel et reconnu en Suisse, la valeur vénale définie est de CHF 1’000’000.-.
Après différentes discussions, la mère souhaite vendre la maison au prix de CHF 700’000.- à sa fille. Une donation indirecte a donc été effectuée par la mère à sa fille. Pour ne pas léser le frère, celui-ci a également le droit au même montant dans le cadre de l’héritage familial.
Dans notre exemple, il est important de savoir que :
– Vendre un bien immobilier à un prix bien inférieur à la valeur vénale est considéré comme une donation. Dans notre exemple, la donation faite par la mère à sa fille est de CHF 300’000.-.
– Le frère n’achetant pas le bien immobilier familial a également le droit à sa part d’une valeur de CHF 300’000.-.
– Cette transaction immobilière avantageuse entre une mère et sa fille est une opération appelée « donation mixte ». En effet, elle combine à la fois la transaction immobilière d’achat (CHF 1’000’000.-) et une donation (CHF 300’000.-).
Sur le plan fiscal, cette transaction immobilière a deux impacts :
– L’impôt sur les gains immobiliers : La mère va être taxée sur la valeur de CHF 1’000’000.-.
– L’impôt sur la donation : La fille va être taxée sur le montant de CHF 300’000.-.
Comment calculer le montant de la part qui revient au fils ?
Le frère ne pouvant pas bénéficier au quotidien du logement familial, il a également le droit à la même part (somme) donnée que sa sœur.
Dans notre exemple, ce montant s’élève à CHF 300’000.-. Ce montant réservé est appelé « la libéralité ». Cette somme sera prise en considération le jour de la succession de la mère (3/8ème de l’héritage).
Cependant en attendant la succession, le fils ne pourra ni profiter du bien immobilier familial, ni profiter d’un montant financier avant le décès de sa mère.
Prenons désormais l’exemple que la valeur de la maison augmente de CHF 1’000’000.- (jour du transfert de propriété de la mère à sa fille) et que 10 ans plus tard lors de la succession, la même maison vaut désormais CHF 2’000’000.-.
Quel part revient au fils ?
Selon le Tribunal Fédéral, « la libéralité » vaut 25% de la valeur actuelle, soit la somme de CHF 500’000.- d’ores et déjà hérité par le fils.
Quel impact sur le plan fiscal pour la mère, la sœur et le frère en Suisse ?
Comme mentionné un peu plus tôt sur le plan fiscal, il faut considérer plusieurs éléments :
– Impôt sur les gains immobiliers
– Impôt sur les donations
L’impôt sur les gains immobiliers varie en fonction de deux critères :
– La durée de détention d’un bien immobilier.
– La valeur au moment de la vente immobilière.
De plus, l’impôt sur la plus-value immobilière varie également en fonction du canton dans lequel est situé le bien immobilier.
En effet, on ne pratique pas le même taux d’imposition dans le canton de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel, le Valais et le canton du Jura.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la manière de calculer l’impôt sur les gains immobiliers en Suisse, voici un article pratique : Impôt sur les gains immobiliers en Suisse
Dans notre exemple, voici les sommes que la mère et la fille vont devoir payer à l’administration fiscale vaudoise :
– Impôt sur les gains immobiliers à payer par la mère : CHF 70’000.- (taux appliqué de 7% pour une durée de détention de 32 ans).
– Impôt sur la donation à payer par la fille : CHF 14’700.- (à titre indicatif, car dépend également de nombreux autres facteurs).
Peut-on vendre sa maison à son fils ou sa fille unique en Suisse ?
Comme mentionné ci-dessus, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier à son fils ou à sa fille unique.
Le processus de transfert est plus facile à réaliser, puisque aucun partage n’est à effectuer.
Le notaire a par contre l’obligation d’officialiser cette transaction avec un acte de vente authentique.
Peut-on vendre sa maison à l’un de ses enfants en Suisse ?
Comme mentionné ci-dessus, il est également tout à fait possible de vendre une maison ou un appartement à l’un de ses enfants en Suisse.
Le processus de transfert nécessite de tenir compte de plusieurs facteurs dont la réalisation d’un partage équitable entre les frères et sœurs.
Il est aussi important de veiller à trouver un accord commun au sein de la famille pour ne pas créer des conflits d’intérêts.
C’est également le notaire qui se charge d’officialiser cette transaction immobilière à l’aide d’un acte de vente authentique que les différents parties doivent signer en temps voulu.
Peut-on donner (léguer) sa maison à un ou plusieurs enfants de son vivant en Suisse ?
Donner la maison ou l’appartement familial de son vivant à un ou plusieurs enfants est également tout à fait possible.
Dans ce cadre, il convient de réaliser une donation en validant cette démarche avec un notaire qui officialisera également le transaction souhaitée.
A savoir qu’il est possible de donner un bien immobilier familial à un seul enfant ou à plusieurs enfants en même temps. Tout cela doit être discuté au sein de la famille et également avec l’appui d’un notaire.
Comment bien définir la valeur d’un bien immobilier lors d’une vente immobilière familiale et éviter les conflits familiaux en Suisse ?
Lors d’une vente immobilière entre parents et enfants, il est vivement recommandé d’estimer le logement de manière juste et équitable pour éviter des conflits familiaux.
Pour cela, il existe deux solutions :
– Déterminer la valeur d’une maison ou d’un appartement à l’aide de la méthode hédoniste.
– Faire appel à un expert immobilier professionnel et reconnu pour avoir une valeur neutre et objective.
Faire appel à un expert immobilier professionnel et reconnu pour estimer une maison ou un appartement familial est vivement recommandé.
En effet grâce à sa connaissance du marché et son expérience, il dispose d’un avis neutre et est capable d’évaluer le bien immobilier en toute objectivité.
C’est le meilleur moyen de faire une évaluation équitable et éviter les conflits au sein d’une même famille.
Sous-estimation de la valeur du bien immobilier entre 10% à 20% dans le cadre d’une vente familiale
Habituellement dans le cadre d’une vente immobilière familiale, il est usuel de déduire 10% à 20% de la valeur de vente estimée pour un rachat.
Pour quelle raison ?
1. Le bien immobilier n’est pas certain d’être vendu au prix initial voulu (au 100% de sa valeur). Des baisses de prix peuvent survenir après le démarrage d’une vente immobilière (à un tiers).
2. Cela évite de faire payer un impôt trop élevé sur les gains immobiliers au nouveau propriétaire dans la famille.
