Comment calculer l’impôt à payer sur les gains immobiliers en Suisse (Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel) ?
L’impôt sur la plus-value immobilière est due uniquement dans le cas où un gain immobilier a été réalisé à la suite d’une vente immobilière en Suisse.
Cet impôt sur le gain immobilier est calculé en fonction de la durée de détention d’un bien immobilier. En fonction du nombre d’année de détention, un taux d’imposition est appliqué.
Ce taux (pourcentage) varie entre les différents cantons et s’applique dans le canton où est situé l’appartement ou la maison.
Dans le cas où aucune plus-value immobilière n’a été réalisée, aucun impôt n’est à payer auprès du canton suisse concerné.
Qu’est-ce que l’impôt sur la plus-value immobilière et combien doit-on payer en Suisse ?
L’impôt sur les gains immobiliers est une taxe spéciale qui est due lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse.
L’impôt sur la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente .
Cette différence constitue la plus-value réalisée sur une période définie.
Voici un exemple :
Monsieur Bernard a acheté en 2015 une maison individuelle située à Lausanne pour un prix d’achat de CHF 1’000’000.-.
En 2021, il a décidé de vendre son bien immobilier et l’a vendu au prix de CHF 1’230’000.-.
Dans cet exemple, Monsieur Bernard a réalisé une plus-value immobilière de CHF 230’000.- sur une durée de détention de 6 ans.
Comme il est situé dans la ville de Lausanne, le taux d’imposition appliqué sera celui du canton de Vaud.
Comme le taux d’imposition dans le canton de Vaud est de 17% pour une durée de détention de 6 ans, l’impôt sur la plus-value immobilière à payer par Monsieur Bernard sera de CHF 39’100.- auprès de l’administration fiscale.
Pourquoi doit-on payer un impôt sur la plus-value immobilière en Suisse ?
Lorsqu’un citoyen décide de résider dans un canton en Suisse, il doit se conformer aux lois et aux règles fiscales en vigueur dans ce canton.
Lorsqu’un citoyen achète un nouveau bien immobilier en Suisse et qu’il décide de le vendre quelques années plus tard, il sera dans l’obligation de payer un impôt sur la plus-value immobilière en fonction de sa durée de détention.
Il est important de savoir que les règles fiscales varient dans chacun des 26 cantons en Suisse. Il est donc essentiel d’analyser la fiscalité appliquée dans le canton où vous résidez et possédez votre bien immobilier afin de connaître l’impôt sur la plus-value immobilière à payer lors de la vente de votre bien.
Dans cet article sur la plus-value immobilière en Suisse, nous allons examiner les règles de cet impôt dans trois cantons en Suisse romande : Genève, Vaud et Fribourg.
Comment calculer l’impôt sur les gains immobiliers en Suisse ?
Pour calculer l’impôt sur le gain immobilier, il s’agit d’utiliser une formule mathématique.
Voici la formule à utiliser pour le calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière en Suisse :
Formule :
(Prix de vente – Prix d’achat) x Taux d’imposition du canton concerné / 100 = Montant de l’impôt sur la plus-value immobilière à payer à l’administration fiscale concernée
Quels sont les frais à payer sur la plus-value immobilière en Suisse ?
Comme expliqué auparavant, l’impôt sur le gain immobilier en Suisse varie en fonction du canton dans lequel le bien immobilier est situé.
L’imposition est donc différente dans le canton de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel en Valais et dans le canton du Jura.
Afin de mieux connaître les impôts à payer dans les différents cantons, voici les frais à payer dans chacun des cantons :
Les frais à payer sur la plus-value immobilière à Genève
Dans le canton de Genève, l’impôt sur le gain immobilier se calcule sur la base de la durée de détention d’un bien immobilier et de la plus-value immobilière réalisée durant cette période.
Pour cela, l’administration fiscale à Genève applique un taux (pourcentage) dégressif.
Ce taux d’imposition est avantageux si la détention d’un bien immobilier est détenue sur une longue période. Plus la durée de détention du logement est courte, plus le taux appliqué est élevé.
Voici le taux d’imposition sur la plus-value immobilière dans le canton de Genève :
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 50% pour une durée de détention inférieure à 2 ans
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 40% pour une durée de détention inférieure entre 2 et 4 ans
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 30% pour une durée de détention inférieure entre 4 et 6 ans
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 20% pour une durée de détention inférieure entre 6 et 8 ans
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 15% pour une durée de détention inférieure entre 8 et 10 ans
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 10% pour une durée de détention inférieure entre 10 et 25 ans
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 2% pour une durée de détention supérieure à 25 ans
Nouveauté 2024 :
Suite à la votation du 18 juin 2023 dans le canton de Genève, le taux d’imposition pour la vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 25 ans passe à 2% (au lieu de 0% auparavant).
Genève était l’unique canton en Suisse romande avant le 1er janvier 2024 à ne pas imposer un propriétaire sur les gains immobiliers lors d’une vente immobilière. Désormais, le taux de 2% sera appliqué dès le 1er janvier 2024.
Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière à Genève
Prenons l’exemple de Monsieur Bernard qui possède cette fois un appartement d’une valeur de CHF 1’500’000.- dans le canton de Genève depuis 2010.
Monsieur Bernard a vendu son appartement en 2021 pour la somme de CHF 1’950’000.-. Il a donc réalisé une plus-value immobilière de CHF 450’000.-.
Pour une durée de détention de 11 ans, le taux appliqué à Genève est de 10%. Monsieur Bernard devra donc payer le montant de CHF 45’000.- auprès de l’administration fiscale genevoise.
Les frais à payer sur la plus-value immobilière dans le canton de Vaud
Dans le canton de Vaud, l’impôt sur le gain immobilier se calcule également sur la base de la durée de détention du bien immobilier et de sa plus-value immobilière réalisée durant cette période.
Le canton de Vaud applique un taux également dégressif comme le canton de Genève. Cependant, il n’existe pas dans le canton de Vaud un taux d’imposition à 0% au-delà d’une certaine période.
Le taux (pourcentage) d’imposition est dégressif et linéaire et diminue jusqu’au taux plancher de 7%.
Voici le taux d’imposition sur la plus-value immobilière dans le canton de Vaud :
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 30% pour une durée de détention inférieure à 1 an.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 27% pour une durée de détention de 1 à 2 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 24% pour une durée de détention de 2 à 3 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 22% pour une durée de détention de 3 à 4 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 20% pour une durée de détention de 4 à 5 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 17% pour une durée de détention de 6 à 7 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 16% pour une durée de détention de 7 à 8 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 15% pour une durée de détention de 8 à 9 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 15% pour une durée de détention de 9 à 10 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 14% pour une durée de détention de 10 à 11 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 14% pour une durée de détention de 11 à 12 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 13% pour une durée de détention de 12 à 13 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 13% pour une durée de détention de 13 à 14 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 12% pour une durée de détention de 14 à 15 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 12% pour une durée de détention de 15 à 16 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 11% pour une durée de détention de 16 à 17 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 11% pour une durée de détention de 17 à 18 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 10% pour une durée de détention de 18 à 19 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 10% pour une durée de détention de 19 à 20 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 9% pour une durée de détention de 20 à 21 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 9% pour une durée de détention de 21 à 22 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 8% pour une durée de détention de 22 à 23 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 8% pour une durée de détention de 23 à 24 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 7% pour une durée de détention supérieure à 24 ans.
Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Vaud
Prenons l’exemple de Monsieur Bernard qui possède une maison jumelle d’une valeur de CHF 1’100’000.- dans le canton de Vaud à Lutry depuis 2000.
Monsieur Bernard a vendu son appartement en 2021 pour la somme de CHF 1’950’000.-. Il a donc réalisé une plus-value immobilière de CHF 850’000.-.
Pour une durée de détention de 21 ans, le taux appliqué dans le canton de Vaud est de 9%. Monsieur Bernard devra donc payer le montant de CHF 76’500.- sur la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale.
Les frais à payer sur la plus-value immobilière dans le canton de Fribourg
Dans le canton de Fribourg, l’imposition sur le gain immobilier se calcule toujours en fonction de la durée de détention du bien immobilier et de la plus-value immobilière réalisée durant cette période.
Le canton de Fribourg applique le taux plancher le plus élevé en comparaison du canton de Genève et du canton de Vaud. En effet, le taux plancher est de 10% d’imposition.
Voici le taux d’imposition sur la plus-value immobilière dans le canton de Fribourg :
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 22% pour une durée de détention inférieure à 2 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 20% pour une durée de détention jusqu’à 4 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 18% pour une durée de détention jusqu’à 6 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 16% pour une durée de détention jusqu’à 8 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 14% pour une durée de détention jusqu’à 10 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 12% pour une durée de détention jusqu’à 15 ans.
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière de 10% pour une durée de détention au-delà de 15 ans.
Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Fribourg
Prenons l’exemple de Monsieur Bernard qui possède une villa individuelle d’une valeur de CHF 2’000’000.- dans le canton de Fribourg à Granges-Paccot depuis 2008.
Monsieur Bernard a vendu sa maison individuelle en 2021 pour la somme de CHF 2’600’000.-. Il a donc réalisé une plus-value immobilière de CHF 600’000.-.
Pour une durée de détention de 13 ans, le taux appliqué dans le canton de Fribourg est de 12%. Monsieur Bernard devra payer le montant de CHF 72’000.- sur la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale.
Est-il possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière en Suisse ?
Comme mentionné auparavant, l’impôt sur la plus-value est obligatoire et doit être payé auprès de l’administration fiscale concernée dès le moment où gain immobilier a été réalisé.
A titre d’exemple, il est possible à Genève d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière dès que la durée de détention est supérieure à 25 ans par exemple. Cependant, cela n’est pas le cas dans les autres cantons de cette façon.
Jusqu’au 31 décembre 2023, il était encore possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Genève après une détention du bien supérieure à 25 ans. Cependant, une nouvelle règle fiscale a été introduite, et il n’est désormais plus possible d’être exonéré de cet impôt dans le canton de Genève. En effet, depuis le 1er janvier 2024, lorsque un propriétaire vend son bien après une détention de 25 ans, l’impôt sur la plus-value immobilière est de 2%, au lieu de 0%. Le canton de Genève était encore le dernier canton en Suisse romande à offrir cette exonération fiscale après 25 ans de détention. Maintenant, cela n’est plus d’actualité et aucune exonération n’est désormais possible.
Il est par contre intéressant de savoir que des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. Pour exemple, le canton de Vaud accepte que certains frais puissent être déduits dans certains cas de figure.
Est-il possible de négocier avec l’administration fiscale pour payer moins d’impôt sur la plus-value immobilière en Suisse ?
L’impôt sur la plus-value immobilière prélevé par l’administration fiscale dans chaque canton en Suisse après la vente d’un bien immobilier est une règle stricte qu’il n’est pas possible de négocier.
Cependant, il est possible de diminuer cet impôt de manière assez simple. Voici un exemple pour illustrer ce point :
Exemple :
Monsieur Magnin est propriétaire d’une maison bien située (à l’abri des nuisances sonores et dans un quartier résidentiel prisé) dans le canton de Genève.
Il a acheté cette maison au prix de CHF 2’450’000.- il y a seulement 2 ans ½ (exactement 32 mois) et a réalisé une bonne opération au moment de l’achat.
Monsieur Magnin a le projet de vendre son bien et il l’a donc fait estimer : Le prix de vente qu’il peut afficher 32 mois plus tard est de CHF 2’850’000.-.
Cela signifie qu’il a réalisé une plus-value immobilière de CHF 400’000.- en moins de 3 ans.
Il sait également que le délai pour vendre son bien sera au maximum de 1 mois compte tenu des atouts de l’objet (et 15 jours de plus pour la signature de l’acte de vente chez le notaire).
Si Monsieur Magnin démarre la vente au 32ème mois, il sait que la vente s’effectuera officiellement chez le notaire au plus tard le 34 mois (moins de 3 ans de détention). Dans cette situation, le taux à appliquer sur la plus-value immobilière dans le canton de Genève est de 50%.
Si Monsieur Magnin décide plutôt de démarrer la vente au 35ème mois, il sait que la vente s’effectuera après le 36ème mois (plus de 3 ans de détention). De ce fait, le taux applicable ne sera plus de 50%, mais de 40%. Soit une économie fiscale pour 3 mois d’attente supplémentaire de CHF 40’000.-.
Grâce à cet astuce fiscal et en étant attentif à la durée de détention (en attendant 3 mois supplémentaires pour vendre), Monsieur Magnin paiera un impôt sur la plus-value immobilière de CHF 160’000.- (impôt à payer de 40% sur CHF 400’000.- pour une durée de détention de +3 ans) à l’administration fiscale genevoise au lieu de CHF 200’000.- s’il n’avait pas attendu ce délai supplémentaire.
Quels sont les astuces fiscaux pour payer moins d’impôt sur la plus-value immobilière en Suisse ?
Vous l’avez compris, il n’est pas possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière en Suisse, ni de la négocier.
Cependant, des astuces existent pour économiser des impôts sur le gain immobilier
Voici une liste de plusieurs astuces :
1er astuce : Soyez attentif à la durée de détention de votre bien au moment de vendre
Comme vous le savez, tous les cantons appliquent leur propre barème d’imposition sur la plus-value immobilière en Suisse.
Pour optimiser au mieux votre situation fiscale au moment de la vente de votre bien, il est essentiel de connaître ce barème et savoir à partir de quel moment le taux applicable diminue d’une année à l’autre.
En ayant connaissance de cet élément et en sachant en parallèle la durée de détention précise de votre bien, vous avez la possibilité de mettre en vente votre bien au meilleur moment sur le plan fiscal en Suisse.
2ème astuce : Utilisez les exonérations pour diminuer l’imposition sur les gains immobiliers
Dans plusieurs cantons, il est intéressant de savoir que des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. Pour exemple, le canton de Vaud accepte que certains frais puissent être déduits dans certains cas de figure.
Vous désirez un résumé de cet article ?
L’impôt sur la plus-value immobilière en Suisse est une taxe spéciale due lors de la vente d’un bien immobilier. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Le taux d’imposition appliqué dépend du canton où se situe le bien. Par exemple, pour une plus-value réalisée sur une durée de 6 ans, le taux d’imposition dans le canton de Vaud est de 17%.
Pour calculer l’impôt sur le gain immobilier, on utilise une formule mathématique simple : (Prix de vente – Prix d’achat) x Taux d’imposition du canton concerné / 100.
Les taux d’imposition varient selon les cantons. À Genève, l’impôt sur le gain immobilier est calculé sur la base de la durée de détention du bien immobilier et de la plus-value réalisée durant cette période. L’administration fiscale de Genève applique un taux dégressif, avec un taux d’imposition de 50% pour une durée de détention inférieure à 2 ans, diminuant jusqu’à 0% après 25 ans de détention.
Dans le canton de Vaud, l’impôt sur le gain immobilier est également calculé sur la base de la durée de détention et de la plus-value réalisée. Le taux d’imposition est dégressif, allant de 30% pour une durée de détention inférieure à 1 an jusqu’à 7% pour une durée de détention supérieure à 24 ans.
Dans le canton de Fribourg, l’imposition est également dégressive en fonction de la durée de détention, avec un taux d’imposition de 22% pour une durée de détention inférieure à 2 ans, diminuant jusqu’à 10% pour une durée de détention supérieure à 15 ans.
Il était possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière dans certaines conditions jusqu’au 31 décembre 2023. À Genève, l’exonération était possible après 25 ans de détention. Cependant depuis le 1er janvier 2024, la règle fiscale a été modifiée et le taux d’imposition applicable sur la plus-value immobilière est désormais de 2% au-delà de 25 ans de détention.
Il est important de savoir qu’il n’est pas possible de négocier l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des 26 cantons en Suisse. Il s’agit d’une règle fiscale stricte, mais il est possible d’optimiser la fiscalité en étant attentif à la durée de détention du bien au moment de vendre ou en utilisant les exonérations offertes par certains cantons, comme c’est le cas dans le canton de Vaud en Suisse romande.
Vous recherchez un simulateur pour calculer le montant à payer sur plus-value immobilière réalisée dans votre canton en Suisse ?
En Suisse, il n’existe malheureusement pas de simulateur en ligne pour calculer automatiquement le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière.
L’impôt sur le gain immobilier doit être calculé de manière manuelle à l’aide d’une calculette.
Comment connaître la valeur (prix) d’un appartement ou d’une maison en ligne gratuitement en Suisse ?
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