Découvrez le tableau récapitulatif du barème de l’impôt à payer sur les gains immobiliers à Genève
Suite à la vente immobilière d’un bien immobilier dans le canton de Genève, un propriétaire a l’obligation de payer un impôt sur les gains immobiliers si celui-ci a réalisé une plus-value.
Cet impôt varie en fonction du canton dans lequel le bien est situé et le barème d’imposition appliqué est donc différent pour chacun des cantons.
Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève, l’administration fiscale se base sur deux critères : La durée de détention du bien et le gain immobilier réalisé pendant cette même période.
En fonction du nombre d’années de détention et du gain réalisé, un barème d’imposition précis s’applique et permet de définir ainsi le montant exact de l’impôt sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale genevoise.
Découvrez dans cet article la méthode pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers ainsi que le tableau officiel récapitulatif du barème d’imposition à appliquer à Genève.
Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers et combien doit-on payer dans le canton de Genève ?
L’impôt sur les gains immobiliers est une taxe spéciale qui est à payer lors de la vente d’un bien immobilier dans le canton de Genève.
L’impôt sur le gain immobilier correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Cette différence constitue la plus-value réalisée sur une période définie.
Voici un exemple
Monsieur Morand a acheté en 2015 une maison individuelle située à Vernier pour un prix d’achat de CHF 1’400’000.-.
En 2022, il a décidé de vendre son bien immobilier et l’a vendu au prix de CHF 1’950’000.-.
Dans cet exemple, Monsieur Morand a réalisé un gain immobilier de CHF 550’000.- sur une durée de détention de 7 ans.
Comme il est situé à Vernier, le taux d’imposition appliqué sera celui du canton de Genève.
Comme le taux d’imposition dans le canton de Genève est de 20% pour une durée de détention de 7 ans, l’impôt sur le gain immobilier à payer par Monsieur Morand sera de CHF 110’000.- auprès de l’administration fiscale.
Si Monsieur Morand avait l’intention d’acheter un nouvel objet et redevenir propriétaire, l’impôt sur les gains immobiliers serait reporté sur la nouvelle acquisition.
En effet, l’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté au maximum pour une période de 5 ans. Au-delà de ce délai, l’impôt doit être payé à l’administration fiscale genevoise.
Pourquoi doit-on payer un impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève ?
Lorsqu’un citoyen décide de résider dans un canton en Suisse (dans notre cas Genève), il doit se conformer aux lois et aux règles fiscales en vigueur dans ce canton.
Lorsqu’un citoyen achète un nouveau bien immobilier dans le canton de Genève et qu’il décide de le vendre quelques années plus tard, il sera dans l’obligation de payer un impôt sur les gains immobiliers en fonction de sa durée de détention.
Il est important de savoir que les règles fiscales varient dans chacun des 26 cantons en Suisse.
Tableau récapitulatif du barème de l’impôt sur les gains immobiliers à Genève
Voici le tableau récapitulatif avec un exemple pour un bien immobilier vendu en 2023 pour une valeur de CHF 2’000’000.- ayant réalisé un gain immobilier de CHF 800’000.- à Genève :
A savoir : L’impôt sur les gains immobiliers dès le 1er janvier 2024 passe à 2% au lieu de 0% pour une durée de détention supérieure à 25 ans.
Comment se calcule l’impôt sur les gains immobiliers sur la vente d’un bien à Genève ?
L’impôt sur les gains immobiliers se calcule en tenant compte des 3 étapes suivantes :
Voici un exemple pour illustrer les différents calculs à effectuer :
Un propriétaire a acheté en 2010 un bien immobilier au prix de CHF 1’200’000.- dans la commune de Genthod. Il a vendu son appartement en 2022 au prix de CHF 2’000’000.-. Il souhaite désormais connaître l’impôt sur les gains immobiliers qu’il devra payer auprès de l’administration fiscale genevoise suite à la vente de son logement.
Etape 1 : Déterminez la plus-value immobilière réalisée
Pour définir le gain immobilier réalisé pendant une période d’habitation, il s’agit de soustraire le prix de vente du prix d’achat.
Formule à appliquer : Prix de vente – Prix d’achat = Plus-value immobilière réalisée
Dans notre exemple initial :
Prix d’achat : CHF 1’200’000.-
Prix de vente : CHF 2’000’000.-
Calcul à effectuer : CHF 2’000’000 – CHF 1’200’000 = CHF 800’000.-
Etape 2 : Calculez la durée d’habitation du propriétaire dans le logement
Pour calculer la durée d’habitation d’un propriétaire dans un logement, il faut soustraire l’année de la vente de l’année d’achat.
Formule à appliquer : Année de la vente – Année de l’achat = Nombre d’année du propriétaire dans son logement
Dans notre exemple initial :
Année d’achat : 2010
Année de vente : 2022
Calcul à effectuer : 2022 – 2010 = 12 ans
Etape 3 : Calculez l’impôt sur les gains immobiliers
Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève, il s’agit de multiplier le taux d’imposition à la plus-value immobilière réalisée.
Formule à appliquer : Gain immobilier réalisé x Taux d’imposition sur le nombre d’année d’habitation = Impôt sur les gains immobiliers à payer
Dans notre exemple initial :
Gain immobilier réalisé : CHF 800’000.-
Taux d’imposition sur 12 ans : 10%
Calcul à effectuer : CHF 800’000 x 10% = CHF 80’000.- d’impôt sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale genevoise.
Peut-on être exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève ?
Comme mentionné auparavant, l’impôt sur les gains immobiliers est obligatoire et doit être payé à l’administration fiscale concernée dès qu’un gain immobilier est réalisé.
Jusqu’au 31 décembre 2023, il était encore possible d’être exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève après une détention du bien supérieure à 25 ans. Cependant, une nouvelle règle fiscale a été introduite, et il n’est désormais plus possible d’être exonéré de cet impôt dans le canton de Genève. En effet, depuis le 1er janvier 2024, lorsqu’un propriétaire vend son bien après une détention de 25 ans, l’impôt sur les gains immobiliers est de 2%, au lieu de 0%. Le canton de Genève était encore le dernier canton en Suisse romande à offrir cette exonération fiscale après 25 ans de détention. Maintenant, cela n’est plus d’actualité et aucune exonération n’est désormais possible.
Il est cependant intéressant de savoir que des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. Par exemple, le canton de Vaud accepte que certains frais puissent être déduits dans certains cas de figure.
Est-il possible de négocier avec l’administration fiscale pour payer moins d’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève ?
L’impôt sur les gains immobiliers prélevé par l’administration fiscale dans le canton de Genève après la vente d’un bien immobilier est une règle stricte qu’il n’est pas possible de négocier. Cependant, il est possible de diminuer cet impôt de manière assez simple.
Voici un exemple pour illustrer ce point :
Exemple
Monsieur Stéphane est propriétaire d’une maison bien située (à l’abri des nuisances sonores et dans un quartier résidentiel prisé) dans le canton de Genève.
Il a acheté cette maison au prix de CHF 2’450’000.- il y a seulement 2 ans ½ (exactement 32 mois) et a réalisé une bonne opération au moment de l’achat.
Monsieur Stéphane a le projet de vendre son bien et il l’a donc fait estimer : Le prix de vente qu’il peut afficher 32 mois plus tard est de CHF 2’850’000.-. Cela signifie qu’il a réalisé un gain immobilier de CHF 400’000.- en moins de 3 ans.
Il sait également que le délai pour vendre son bien sera au maximum de 1 mois compte tenu des atouts de l’objet (et 15 jours de plus pour la signature de l’acte de vente chez le notaire)
Si Monsieur Stéphane démarre la vente au 32ème mois, il sait que la vente s’effectuera officiellement chez le notaire au plus tard le 34ème mois (moins de 3 ans de détention). Dans cette situation, le taux à appliquer sur le gain immobilier dans le canton de Genève est de 50%.
Si Monsieur Stéphane décide plutôt de démarrer la vente au 35ème mois, il sait que la vente s’effectuera après le 36ème mois (plus de 3 ans de détention). De ce fait, le taux applicable ne sera plus de 50%, mais de 40%. Soit une économie fiscale pour 3 mois d’attente supplémentaire de CHF 40’000.-.
Grâce à cette astuce fiscale et en étant attentif à la durée de détention (en attendant 3 mois supplémentaires pour vendre), Monsieur Stéphane paiera un impôt sur les gains immobiliers de CHF 160’000.- (impôt à payer de 40% sur CHF 400’000.- pour une durée de détention de +3 ans) à l’administration fiscale genevoise au lieu de CHF 200’000.- s’il n’avait pas attendu ce délai supplémentaire.
Quels sont les astuces fiscaux pour payer moins d’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève ?
Vous l’avez compris, il n’est pas possible d’être exonéré de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Genève, ni de la négocier. Cependant, des astuces existent pour économiser des impôts sur le gain immobilier.
Voici une liste de plusieurs astuces :
1ère astuce : Soyez attentif à la durée de détention de votre bien au moment de vendre
Comme vous le savez, le canton de Genève appliquent son propre barème d’imposition sur les gains immobiliers. Pour optimiser au mieux votre situation fiscale au moment de la vente de votre bien, il est essentiel de connaître ce barème et de savoir à partir de quel moment le taux applicable diminue d’une année à l’autre. En ayant connaissance de cet élément et en sachant en parallèle la durée de détention précise de votre bien, vous avez la possibilité de mettre en vente votre bien au meilleur moment sur le plan fiscal dans le canton de Genève.
2ème astuce : Utilisez les exonérations pour diminuer l’imposition sur les gains immobiliers
Dans plusieurs cantons, il est intéressant de savoir que des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. Par exemple, le canton de Vaud accepte que certains frais puissent être déduits dans certains cas de figure.
Quand ne doit-on pas payer d’impôt sur les gains immobiliers à Genève ?
L’impôt sur les gains immobiliers ne doit pas être payé dès le moment où une moins-value a été réalisée par le propriétaire.
Si par exemple un propriétaire a acheté un bien immobilier au prix de CHF 1’200’000.- et qu’il le revend 2 ans plus tard au prix de CHF 1’100’000.-, il a réalisé une moins-value de CHF 100’000.-.
Dans le cadre de cette perte, le propriétaire ne doit évidemment pas payer un impôt sur les gains immobiliers.
Le barème d’imposition sur les gains immobiliers changent-t-ils toutes les années à Genève ?
Le barème d’imposition sur les gains immobiliers n’a pas changé depuis de nombreuses années dans le canton de Genève.
Le barème de l’impôt est donc le même en 2023 (à l’exception de 2% d’imposition au lieu de 0% pour une détention de plus de 25 ans) comme c’était déjà le cas en 2024, 2023, 2022 ou en 2021. Le barème de l’impôt sur les gains immobiliers ne devrait pas évoluer en 2025.
