Quelles solutions pour vendre une maison avec une dette hypothécaire en Suisse : Transférer, résilier ou conserver votre dette hypothécaire ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Suisse et vous désirez le vendre ?
Vous avez une dette hypothécaire sur votre appartement ou votre maison et vous souhaitez savoir s’il vaut mieux transférer, résilier ou conserver votre hypothèque ?
Découvrez les différentes solutions qui s’offrent à vous sur le marché immobilier en Suisse pour vendre votre bien immobilier de façon optimale.
Vendre sa maison ou son appartement avec une dette hypothécaire en Suisse
Une très grande majorité des propriétaires en Suisse ont contracté une dette hypothécaire pour l’acquisition de leur bien immobilier.
Dans ce cadre, un prêt hypothécaire a été contracté avec une banque ou une assurance avec le choix de privilégier le paiement des intérêts sur une durée convenue avec un taux fixe, un taux variable, du libor ou une combinaison des différentes alternatives citées.
En tant que propriétaire, le paiement des intérêts s’effectue généralement tous les trimestres.
Lorsqu’un propriétaire désire mettre en vente son bien immobilier avec une dette hypothécaire en Suisse, il se pose de nombreuses questions. Quelles sont les différentes solutions ?
Solution 1 : Conserver votre dette hypothécaire et la transférer sur votre nouveau bien immobilier
De nombreux propriétaires décident de déménager pour des raisons personnelles et souhaitent tout simplement acheter un autre bien immobilier. Dans ce cas de figure, il est possible pour un propriétaire de transférer simplement son hypothèque sur le nouvel objet qu’il désire acquérir.
Pour cela, il est nécessaire de coordonner la vente du bien immobilier actuel et l’achat du futur logement souhaité dans le but de pouvoir passer de l’un à l’autre sans problème. Dans ce cadre, il est nécessaire de remplir les conditions suivantes :
- Votre précédente dette hypothécaire ne doit pas dépasser 80% du prix d’achat du nouveau logement.
- La vente et l’achat doivent se succéder directement pour que la banque puisse bien garantir le prêt hypothécaire.
- Les revenus doivent être similaires ou supérieurs par rapport à la date de souscription du prêt hypothécaire.
Dans le cas où un décalage existerait entre la vente de l’ancien bien immobilier et l’achat du nouveau logement, il est nécessaire de résilier la précédente dette hypothécaire et en souscrire une nouvelle plus tard.
A savoir que si un prêt hypothécaire ne respecte pas son échéance, des pénalités peuvent être imputées au détenteur de la dette.
Pour cela, il est essentiel de prendre rendez-vous avec son conseiller bancaire afin de trouver la meilleure solution pour chaque situation.
Solution 2 : Transférer l’hypothèque sur le nouvel acheteur (reprise d’hypothèque)
Plus un acheteur est intéressé par un objet, plus vous aurez de chances de l’encourager à reprendre l’hypothèque en cours. Si la banque donne son accord, cette solution peut s’avérer souvent intéressante aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.
En effet, le vendeur ne paiera aucune pénalité de résiliation anticipée et l’acheteur obtiendra peut-être un prêt hypothécaire meilleur marché que s’il devait en conclure un nouveau.
Voici plusieurs points clés à savoir concernant le transfert d’hypothèque auprès d’un nouvel acheteur :
- La reprise d’une hypothèque par un acheteur lors d’une vente immobilière peut éviter à un vendeur de payer des pénalités élevées dans le cadre d’un remboursement anticipé.
- La reprise d’un prêt hypothécaire permet par un acheteur (si les conditions lui conviennent) peut lui permettre une nouvelle marge de négociation vis-à-vis du vendeur : Si l’acquéreur accepte l’hypothèque, le vendeur économisera une somme importante (pénalités) et cela peut être un moyen de négociation supplémentaire pour l’acheteur.
- Comme aucune pénalité de résiliation anticipée ne doit être payée, l’impôt sur les gains immobiliers augmente naturellement pour le vendeur.
- La banque ou l’assurance en charge du prêt hypothécaire facture de manière générale des frais de dossier relatifs au changement de repreneur d’environ CHF 250.- à CHF 750.-.
Solution 3 : Résilier l’hypothèque de façon anticipée (avant le terme du contrat)
Dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse, il est également possible pour un propriétaire de résilier et rembourser son prêt hypothécaire auprès de la banque ou l’assurance concernée.
Pour cela, il est nécessaire de tenir notamment compte des points suivants :
- Le prêt hypothécaire est-il en taux fixe ou en taux variable ?
- Le remboursement du prêt hypothécaire se fait-il avant le terme ou à l’échéance du contrat ?
Résilier un prêt hypothécaire à l’échéance du contrat
Lorsqu’un prêt hypothécaire arrive à son terme (échéance) en Suisse, cela signifie que le remboursement auprès de l’établissement financier peut s’effectuer sans aucune pénalité.
Exemple :
Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe d’une durée de 10 ans arrivant à son échéance, le remboursement du prêt peut s’effectuer normalement grâce au prix de la vente sans aucune pénalité pour le vendeur.
A la suite de cette vente, le vendeur perçoit par le notaire les fonds de l’acheteur qui lui sont versés sur son compte bancaire.
Au niveau fiscal, il faut savoir que le vendeur est imposé sur la plus-value immobilière.
Quel est le montant de l’imposition en Suisse ?
L’impôt sur la plus-value immobilière dépend du canton dans lequel le bien immobilier était situé ainsi que les deux facteurs suivants :
- La durée de détention du bien immobilier
- Les gains immobiliers réalisés à la suite de la vente immobilière par le vendeur
Pour en savoir plus : Impôt sur les gains immobiliers en Suisse
Résilier et rembourser une hypothèque avant le terme (remboursement anticipé)
Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, il est également possible de résilier un prêt hypothécaire avant son terme (avant son échéance) de façon anticipée.
Dans cette situation et dans le cadre par exemple d’un prêt hypothécaire à taux fixe, des pénalités sont facturées par la banque ou l’assurance au titulaire du prêt.
Exemple :
Dans le cadre d’une hypothèque à taux fixe d’une durée de 10 ans, le remboursement anticipé demandé par Monsieur Bernard est 3 ans avant le terme. Le montant total à payer se compose du cumul des intérêts du nombre d’années restantes jusqu’à la fin du prêt hypothécaire.
Pour Monsieur Bernard, il devra s’acquitter du montant de 3 ans d’intérêts hypothécaires pour résilier son hypothèque vis-à-vis de son établissement financier en Suisse.
A cela, il faut savoir qu’en fonction de la situation du marché, également des frais supplémentaires peuvent être imputés.
Résilier et rembourser une hypothèque de façon anticipé avant le terme peut rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs.
Pour savoir combien peut coûter un remboursement anticipé, il est nécessaire d’en faire la demande auprès de son conseiller bancaire.
Dette hypothécaire : La vente d’un bien immobilier avec une plus-value ou une moins-value
Vendre un bien immobilier avec une plus-value permet de rembourser la dette hypothécaire en totalité et payer des éventuelles pénalités dans le cas d’une dénonciation anticipée.
Dans le cas où un appartement ou une maison est vendue avec une moins-value, le processus est bien différent et peut avoir des conséquences financières importantes.
Lorsqu’un propriétaire réalise une vente immobilière avec une moins-value, il est possible que le produit de la vente ne couvre pas sa dette hypothécaire auprès de la banque. Dans cette situation, le propriétaire devra sortir de sa poche le montant manquant pour rembourser la banque en totalité et solder le montant total de son prêt hypothécaire.
Si des pénalités anticipées venaient à s’ajouter, il sera également responsable de payer ce montant en totalité à la banque.
Quelques questions pratiques supplémentaires pour bien vendre son appartement ou sa maison avec une dette hypothécaire en Suisse :
Est-il possible d’anticiper un transfert d’hypothèque en Suisse ?
Il est vivement recommandé d’anticiper une reprise de prêt. Les banques et les assurances demandent de manière générale un préavis de 6 mois pour dénoncer un contrat de prêt.
Quelle est la meilleure date pour faire un transfert d’hypothèque en Suisse ?
Il est possible de faire une demande de transfert d’hypothèque à tout moment. Pour trouver la meilleure offre d’hypothèques, il est vivement recommandé de s’y prendre bien à l’avance.
Quels sont les documents nécessaires pour un transfert d’hypothèque ?
La constitution d’un dossier pour un transfert de prêt est plus facile à monter qu’une demande pour le financement initial d’un bien immobilier. Voici une liste des différents documents nécessaires :
– Déclaration fiscale
– Avis de taxation
– Attestation de salaire
– Relevés de revenus variables (bonus)
– Extrait de l’office des poursuites
– Copie du contrat de prêt actuel
– Plan cadastral
– Photos du bien immobilier
– Plans
– Copie de l’assurance incendie
Pourquoi est-il si important de faire estimer la valeur de son bien immobilier au juste prix en Suisse ?
L’estimation d’un bien immobilier est la première étape à entreprendre avant la mise en vente d’un appartement ou d’une maison en Suisse. L’estimation de votre appartement ou de votre maison aura une importance capital : Elle valorisera votre bien sur le marché immobilier lors de sa mise en vente sur le marché immobilier en Suisse et vous permettra d’en tirer un retour financier plus important.
C’est pour cette raison qu’il est essentiel d’estimer et connaître la valeur de son appartement ou de sa maison pour réussir une vente immobilière dans les meilleures conditions sur le marché immobilier en Suisse.
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