Quel est le montant des pénalités (frais) à payer lors d’un remboursement d’hypothèque avant le terme en Suisse ?

Les pénalités sont des frais à payer par le titulaire d’un prêt hypothécaire si celui-ci décide de résilier avant le terme du contrat son hypothèque en Suisse.
Les pénalités d’un remboursement anticipé peuvent rapidement s’avérer élevées si la durée du contrat de prêt à taux fixe dispose encore d’une échéance de plusieurs années.
Il est important de savoir que dans la grande majorité des cas, les pénalités hypothécaires à payer envers la banque ou l’assurance sont non négociables en raison du fait que l’établissement financier est lui-même engagé sur le marché des capitaux.
Découvrez de manière simple et rapide comment calculer les pénalités d’une hypothèque à taux fixe en Suisse.

Pourquoi payer des pénalités hypothécaires dans le cadre d’un remboursement anticipé en Suisse ?

Lors de la signature d’un contrat de prêt, il faut savoir qu’une banque ou une assurance effectue elle-même un prêt sur le marché des capitaux et emprunte elle-même directement de l’argent.
L’établissement financier se voit donc lui-même engagé dans un contrat à durée fixe qu’il doit respecter pour ne pas à avoir à payer des pénalités de sortie.
De ce fait, un client d’une banque ou d’une assurance titulaire d’un contrat de prêt et qui souhaite résilier ou rembourser de façon anticipée son prêt hypothécaire se voit imputé des pénalités hypothécaires qui peuvent s’avérer élevées.

Comment calculer les frais de sortie pour la résiliation d’un prêt hypothécaire en Suisse ?

Le calcul des pénalités hypothécaires dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un contrat de prêt nécessite de sortir la calculette.
Pour calculer le montant des pénalités d’une hypothèque avant son échéance, il est nécessaire de tenir compte de plusieurs facteurs :
– La durée restante du contrat de prêt
– Taux de refinancement
– La marge appliquée au client
– Rendement de réinvestissement
– Frais administratifs

Voici un exemple de calcul pour connaître le montant des pénalités hypothécaire à taux fixe lors d’un remboursement avant le terme en Suisse :

Madame Schmid est cliente d’une banque en Suisse et a signé un contrat de prêt d’une durée de 10 ans à 2.75% pour un prêt hypothécaire de CHF 1’000’000.-.
Le taux de refinancement de l’établissement au moment de la réservation était de 2%.
La marge de la banque sur l’entier de la durée du taux fixe est de 0.75%.
Dans le cas de notre cliente, elle décide de résilier son contrat 3 ans avant le terme.
La banque engagée de son côté connaît le montant du remboursement et doit placer cette somme sur le marché des capitaux pour la durée restante sur le contrat initial, soit pour une durée de 3 ans.
Sur le marché des capitaux, le rendement pour la durée restante est de 1%.

Voici les calculs à effectuer pour connaître les pénalités hypothécaires :

Calcul 1 : Sur son taux de refinancement : 2% – 1% = 1%. Ce montant correspond à la perte pour la banque.
Calcul 2 : Sur le taux client : 2.75% – 2 = 0.75%. Ce montant correspond au manque à gagner pour la banque.
La différence totale pour la banque correspond : 1% + 0.75%, soit un total de 1.75%.
Dans la majorité des dossiers hypothécaires, les établissements financiers facturent le total des 1.75% (calcul 1 + calcul 2) sur le montant total du prêt hypothécaire.
A cela, il est nécessaire de multiplier ce pourcentage par le nombre de jours restant dans le contrat en cours.

Voici le calcul à effectuer pour connaître le montant des pénalités hypothécaires de Madame Schmid : ((CHF 1’000’000.- x 1.75%) / 100) x 3 = CHF 52’500.-.
Le montant total des pénalités hypothécaires à payer par Madame Schmid pour résilier son contrat de prêt est de CHF 52’500.-.
Sans le remboursement de ce montant, Madame Schmid n’a pas la possibilité de résilier son prêt hypothécaire.

Il est également important de savoir que des frais administratifs peuvent venir se cumuler jusqu’à CHF 1’000.- par la banque ou l’assurance en charge du prêt hypothécaire.

Astuce fiscal :

Dans la majorité des cantons en Suisse, les pénalités de sortie sont généralement déductibles du revenu imposable tout comme les intérêts hypothécaires.
Le montant maximum déductible correspond au rendement des valeurs mobilières et immobilières, augmenté de CHF 50’000.-.

Voici d’autres exemples pour connaître le montant à payer de pénalités hypothécaires dans le cadre d’une résiliation anticipée en Suisse :

Exemple 1 :

Exemple 2

Exemple 3

Comment éviter les pénalités de sortie lors d’un remboursement anticipé en Suisse ?

Voici les solutions pour éviter de payer les pénalités hypothécaires liées à un remboursement anticipé (avant le terme) dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse :

Transférer l’hypothèque auprès du nouveau propriétaire en Suisse

Dans le cadre d’une vente immobilière, il est tout à fait possible d’éviter de payer des pénalités hypothécaires si le nouvel acquéreur du bien immobilier reprend l’hypothèque en cours.
Cette reprise d’hypothèque va bien évidemment dépendre des conditions actuelles du prêt hypothécaire.
En effet, si le taux d’intérêt est attractif, si la durée restante du contrat de prêt est intéressante et si l’établissement financier convient au repreneur, une reprise du prêt hypothécaire est une possibilité pour éviter de payer les pénalités hypothécaires.

Transférer l’hypothèque sur le nouveau bien immobilier en Suisse

Lorsqu’un propriétaire vend son appartement ou sa maison et qu’il achète un autre bien immobilier simultanément à son nom, un transfert d’hypothèque est également tout à fait possible d’un objet à l’autre.
Pour cela, il est important de coordonner la vente du bien immobilier avec l’achat du nouveau logement. Si la concordance n’arrive pas à correspondre exactement, il n’est pas possible d’effectuer un transfert d’hypothèque.
Pour réussir un transfert d’hypothèque d’un bien immobilier à l’autre, voici les conditions qu’il est nécessaire de remplir :
– Le prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 80% du prix d’achat du nouveau. bien immobilier.
– La vente et l’achat doivent se succéder.
– Les revenus doivent être égales ou supérieurs (au contrat signé initialement) pour continuer à conserver le prêt hypothécaire sur le nouveau bien immobilier.

Est-ce qu’une banque ou une assurance peut annuler les pénalités hypothécaires lors d’un remboursement avant le terme en Suisse ?

Il n’est pas possible pour une banque ou une assurance d’annuler les pénalités de sortie lors d’une résiliation d’un prêt hypothécaire en Suisse.
Cependant, une banque ou une assurance peut être disposée à réduire le montant des pénalités en fonction de la situation et des circonstances actuelles du prêt hypothécaire.
Il arrive de temps en temps qu’une banque ou une assurance diminue les intérêts hypothécaires dans certaines situations bien spécifiques.
Cependant et dans la majorité des cas, les pénalités doivent être payées en intégralité à la banque ou à l’assurance dans le cadre d’une résiliation anticipée du contrat de prêt.