Que faire lors d’un divorce en cas de désaccord / refus par l’un des conjoints pour la garde ou la vente d’une maison en Suisse ?
Lors d’un divorce en Suisse, un couple qui se sépare est confronté à différentes problématiques concernant l’appartement ou la maison familiale qu’ils possèdent en commun.
La première décision à prendre dans un premier temps est de décider ce qu’ils souhaitent entreprendre avec leur résidence principale.
Voici les différents scénarios possibles – Souhaites-ils :
– Garder le bien immobilier familial ?
– Louer le logement familial ?
– Vendre le bien immobilier familial ?
– Rester copropriétaires et ne rien décider malgré le divorce ?
En fonction de la décision prise par les époux, il arrive régulièrement que des désaccords apparaissent sur de sujets délicats comme :
– Qui va garder la maison familiale après le divorce.
– La valeur vénale de l’appartement ou de la maison.
– Le montant de la part à racheter au conjoint qui quitte le logement familial.
– Refus de vendre le logement familial par l’un des conjoints en cas de désaccord.
Découvrez dès maintenant des réponses utiles et pratiques aux différentes situations évoquées ci-dessus dans notre article.
Exemple de situation d’un couple en instance de divorce en désaccord possédant une résidence principale en commun en Suisse
Prenons l’exemple d’époux qui s’étaient mariés sous le régime de la séparation de biens.
En cours de leur mariage, les époux avaient acheté en copropriété une maison d’habitation et avaient financé cette acquisition de la manière suivante :
Montant de l’achat de la maison : CHF 1’070’000.-
Fonds propres versés par Madame : CHF 340’000.-
Prêt hypothécaire contracté par les époux : CHF 530’000.-
Emprunt bancaire contracté par Monsieur, nanti par ses fonds de pension : CHF 200’000.-
Quelques années plus tard, les époux ont chacun fait une demande unilatérale de divorce.
Les conjoints n’arrivant pas à s’entendre ni sur l’attribution du bien à l’un des deux époux, ni sur la répartition du prix de vente.
Comment trouver une solution à ce désaccord en Suisse ?
Dans ce cas de figure précis, la décision du partage avait été tranchée par le Tribunal fédéral (cas réel en 2011).
Attribution d’un bien immobilier en copropriété à l’un des conjoints : Ce qu’il faut retenir
Lorsqu’il s’agit de déterminer l’attribution d’un bien en copropriété à l’un des conjoints, voici les conditions cumulatives à remplir pour qu’un époux puisse garder le logement familial en cas de désaccord :
– Il doit justifier un intérêt prépondérant pour le bien.
– Il doit justifier le désintérêt du conjoint.
A cela, une condition cumulative s’y ajoute :
– Il doit justifier un intérêt effectivement prépondérant à devenir seul propriétaire du bien immobilier.
– Il doit prouver qu’il a les moyens financiers lui permettant de racheter la part de copropriété de l’autre conjoint à sa valeur vénale.
En cas de divorce, qui garde la maison ?
Lorsqu’il s’agit de se décider et savoir qui va garder l’appartement ou la maison familiale, des désaccords peuvent apparaître et créer des tensions encore plus vives au sein d’un couple en plein divorce.
La meilleure solution est de s’entendre et trouver une solution commune pour savoir qui va garder le logement familial.
Dans le cas où un désaccord est présent, il est recommandé tout de même d’essayer de trouver un accord commun afin d’éviter d’entreprendre des démarches plus complexes et coûteuse avec l’aide d’un avocat.
Si le désaccord subsiste et qu’il n’est pas possible de trouver une solution, il est nécessaire d’entreprendre des démarches avec un avocat et l’autorité compétente en charge de la décision tranchera.
Qui a la capacité financière de garder la maison ?
Un moyen simple de se mettre d’accord sur l’attribution d’un bien immobilier est de savoir qui a la capacité financière d’assumer la dette hypothécaire seul et assurer l’entretien du logement au fil du temps.
Si dans un couple, l’un des époux n’a pas la capacité financière de garder le logement, c’est obligatoirement l’autre conjoint qui a la possibilité de le garder.
Il convient donc de vérifier la capacité financière des deux époux afin de déterminer qui a la capacité de garder l’appartement ou la maison familiale.
A savoir que dans le cas où aucun des deux époux n’a la capacité financière d’assumer la dette hypothécaire et l’entretien, le bien immobilier doit être vendu pour réaliser le partage adéquat entre les deux parties.
Lorsque les époux sont d’accord sur l’attribution du bien immobilier familial
Lorsque les époux arrivent à s’entendre et trouver une solution commune, les démarches sont plus simples et moins coûteuses.
Cela permet également de procéder de manière plus rapide au partage qui doit être entrepris pour que l’époux qui garde le bien puisse racheter la part du conjoint qui quitte le logement.
Pour procéder à un partage équitable, il est recommandé de suivre les étapes suivantes :
- Réaliser une estimation immobilier avec l’appui d’un expert pour définir la juste valeur vénale du logement.
- Faire appel à un notaire pour procéder au partage équitable des parts entre les époux en tenant compte du régime matrimonial et de la situation financière globale du couple.
Les désaccords qui peuvent apparaître sur l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier
Même si un couple s’entend sur l’attribution du logement familial, il peut arriver qu’un désaccord se produit concernant l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier situé en Suisse.
En effet, l’époux qui garde l’appartement ou la maison souhaite une valeur la plus basse possible, tandis que le conjoint qui quitte le bien souhaite en obtenir la valeur la plus haute.
Des désaccords peuvent subvenir et notamment une sous-estimation de l’objet (par l’époux qui reste) et une surévaluation de la part de l’autre conjoint.
Dans cette situation, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier reconnu et réaliser une évaluation objective de l’objet à la valeur actuelle du marché en Suisse.
Lorsqu’un désaccord existe entre les époux et qu’ils refusent de s’entendre sur la garde du logement : Que faire ?
Ne pas arriver à s’entendre et être en total désaccord sur l’attribution du logement familial peut envenimer rapidement une situation déjà compliquée en raison du divorce.
Comme mentionné auparavant, un moyen simple de savoir qui peut garder le bien immobilier est de vérifier la capacité financière des deux époux.
Si l’un des époux a la capacité financière et pas l’autre, le logement ira obligatoirement au conjoint ayant la capacité financière de l’assumer.
Dans le cas où les deux époux ont la capacité financière d’assumer la dette hypothécaire et l’entretien, il est vivement recommandé de s’entendre et de trouver un accord commun.
Cette démarche permet d’éviter des conflits plus importants et aussi des frais importants
Si les deux époux ne s’entendent pas, il convient de faire appel à un avocat et entreprendre les démarches requises pour que l’autorité compétente tranche et puisse prendre une décision juste.
Dans le cas où les deux époux n’ont pas la capacité financière d’assumer la dette hypothécaire, le bien immobilier doit être vendu sur le marché immobilier en Suisse.
Comment racheter la part de l’appartement ou de la maison familiale de son conjoint lors d’un divorce en Suisse ?
Lorsque arrive le moment de procéder au partage des parts et qu’un accord a été trouvé sur la valeur vénale du bien immobilier, il convient de calculer le montant de la part à racheter à son conjoint.
Plusieurs critères doivent être pris en compte lors du calcul du rachat de la part du conjoint qui quitte le logement.
Voici les critères principaux :
– Valeur vénale du logement
– Régime matrimonial choisi lors du mariag
– Fonds propres versés par l’époux qui quitte le bien immobilier
– Quote-part du bien détenue par le conjoint sortant
Les éléments ci-dessus constituent les éléments principaux qui vont permettre de déterminer le montant de la part à racheter au conjoint qui quitte le logement familial.
Dès que le montant de la part a été définie, le notaire va réaliser les modifications requises (modification du détenteur du bien immobilier, rachat des parts à l’autre conjoint, etc…) et authentifiera de façon officielle (notamment au registre foncier) les changements et la séparation des époux pour le bien immobilier.
Pour rappel, l’estimation immobilière est un élément clé pour connaître la juste valeur d’un logement sur le marché immobilier en Suisse.
Pour information, il est possible de réaliser en moins de 3 minutes, une évaluation gratuite et sans engagement d’un appartement ou une maison située en Suisse grâce à un logiciel d’estimation immobilière professionnelle via le lien suivant : Estimation immobilière en ligne gratuite
Exemple de calcul simple du rachat de la part d’un conjoint qui ne garde pas le bien immobilier familial en Suisse
Prenons l’exemple d’un couple en instance de divorce sous le régime de la séparation de biens où une entente a été trouvée sur l’attribution du bien familial.
Le mari décide de garder le bien et a la capacité financière d’assumer la dette hypothécaire seul et entretenir le logement.
L’estimation immobilière a été entreprise pour une valeur de CHF 1’000’000.- (entente entre les époux).
Voici un résumé des informations nécessaires pour le calcul du rachat de la part du conjoint qui quitte le logement :
Régime matrimonial : Séparation de biens
Prix d’achat de la maison : CHF 700’000.-
Valeur vénale du bien immobilier : CHF 1’000’000.-
Dette hypothécaire : CHF 560’000.-
Quote-part du bien détenue par l’épouse : 50%
Fonds propres versés par l’épouse lors de l’acquisition : 70’000.-
Dans notre exemple, il convient de faire le calcul suivant en additionnant les montants suivants :
CHF 70’000.- + CHF 150’000.- = CHF 220’000.-
Ce montant est purement indicatif et ne tient pas compte de l’intégralité des critères requis. Cependant, il permet de donner un premier exemple à titre d’illustration.
Vente du bien immobilier : Que faire lorsque l’un des conjoints / époux refuse de vendre l’appartement ou la maison familiale en Suisse ?
Tout d’abord, il est important de rappeler que le dialogue est le moyen le plus efficace de trouver une solution commune entre les époux et d’éviter des conflits et des frais supplémentaires.
Trouver un accord commun facilite grandement les démarches et permet de procéder à un divorce dans de meilleures conditions pour les deux parties.
Cependant lorsqu’un désaccord ne trouve aucune solution et que l’un des époux refuse de vendre le bien immobilier familial, qu’est-il possible de faire ?
Voici des réponses à différentes questions que de nombreux couples se posent lors d’un divorce en Suisse :
Peut-on vendre une maison sans l’accord du conjoint ?
Procéder à la vente d’un bien immobilier en commun seul n’est pas possible.
Il est obligatoire d’avoir l’accord de son conjoint pour vendre un appartement ou une maison si le bien a été acquis en copropriété en Suisse.
Sans la signature de l’un des conjoints, une vente immobilière ne peut pas se concrétiser chez le notaire.
Peut-on obliger / forcer l’un des époux à vendre un bien immobilier en cas de désaccord en Suisse ?
A nouveau, il est vivement recommandé de trouver une solution à l’amiable pour vendre un logement dans le cadre d’un divorce en Suisse.
Si cela n’est pas réalisable, il n’est pas possible d’obliger un époux à vendre un logement et encore moins sous la contrainte.
Dans le cas d’un désaccord sans solution, il convient de faire appel à l’autorité compétente qui prendra elle-même une décision juste en tenant compte des intérêts des deux époux.
Que faire si l’un des époux bloque la vente de l’appartement ou la maison familiale et ne souhaite pas vendre ?
Faire appel à un avocat est une première solution pour avancer dans les démarches. Cependant, il est important de rappeler que les coûts d’un avocat sont onéreux et émotionnellement pas évidentes.
Comme mentionné également auparavant, l’autorité compétente prendra la décision requise en tenant compte des intérêts de chacun des époux.
Calculer le partage d’une maison lors d’une vente immobilière dans le cadre d’un divorce en Suisse
Le calcul du partage d’une maison dans le cadre d’une vente immobilière nécessite de tenir compte de différents critères.
Voici les critères principaux :
– Régime matrimonial
– Prix d’achat
– Valeur vénale du logement
– Fonds propres
– Prêt hypothécaires
– Etc…
Ce qu’il faut savoir sur le partage d’un appartement ou d’une maison lors d’une vente immobilière dans le cadre d’un divorce en Suisse
Voici des informations utiles en fonction du régime matrimonial choisi en Suisse :
Partage entre les époux dans le cadre d’un divorce avec le régime de la participation aux acquêts
Le régime de la « participation aux acquêts » s’applique automatiquement à moins que les époux choisissent un régime matrimonial différent.
Ce régime constitue le régime matrimonial le plus répandu en Suisse. Lors d’un divorce, ce régime matrimonial doit être dissout et la fortune des conjoints est répartie en biens propres et acquêts.
Les biens propres constituent tous les objets qu’il ou elle possédait avant le mariage et ce dont il ou elle a hérité ou qu’il ou elle a reçu pendant la vie commune. A savoir que les gains pendant la vie commune des époux font partie des acquêts.
Sauf convention particulière, chacun des époux à droit ses biens propres et à la moitié des acquêts communs.
L’appartement ou la maison familiale est partagée à la valeur actuelle du marché.
Partage entre les époux dans le cadre d’un divorce avec le régime de la séparation des biens
Dans le cadre du régime matrimonial de la séparation de biens, un contrat a été signé en ce sens par les époux lors de leur mariage.
Ainsi, chaque époux est propriétaire de sa fortune personnelle. Cela signifie que le conjoint n’a a aucun droit sur la fortune personnelle de son partenaire.
Si l’un des conjoints avait à titre d’exemple apporté un soutien financier à son partenaire lors de l’achat du bien immobilier commun et a renoncé aux intérêts sur son prêt, il aura le droit à la plus-value en cas de divorce.
Partage entre les époux dans le cadre d’un divorce avec le régime de la communauté de biens
Le régime de la communauté de biens regroupe l’ensemble des revenus et de la fortune des époux en un patrimoine commun. Tous les biens appartiennent aux deux partenaires.
Ils doivent donc être d’accord ensemble s’ils souhaitent vendre l’appartement ou la maison détenue en commun.
Dans le cas d’un divorce en Suisse, il est nécessaire de tenir compte de l’ensemble du patrimoine immobilier du couple et de le partager de façon équitable entre les deux parties.
Quels sont les frais à payer lors de la vente d’une maison dans le cadre d’un divorce en Suisse ?
Dans le cadre d’un divorce en Suisse, de nombreux frais viennent s’additionner lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier.
Voici la liste des frais à payer lors d’une vente immobilière en Suisse :
Les frais de l’agence immobilière qui a réalisé la vente de la maison familiale
Une agence immobilière a le rôle de vendre un bien immobilier et doit être rémunérée pour le travail réalisé.
En Suisse, la commission à payer à une agence immobilière est un pourcentage fixe en fonction de la valeur d’un appartement ou d’une maison.
Habituellement, les frais à payer à une agence immobilière s’élèvent a généralement 3% jusqu’à CHF 4’000’000.-. Au-delà de ce montant le pourcentage diminue généralement et est de 2%.
A savoir que la commission n’est à payer par les époux qu’uniquement en cas de vente du bien immobilier. Tant que la vente n’est pas signée chez le notaire, aucun frais n’est à payer à l’agence immobilière en charge de la vente.
Les frais sur les gains immobiliers
Lors d’une vente immobilière, il arrive généralement que les époux réalisent une plus-value par rapport au prix d’achat initial.
Lorsqu’une plus-value a été réalisée lors d’une vente immobilière en Suisse, des frais (impôts) doivent être payés sur les gains immobiliers à l’administration fiscale du canton concerné.
Chaque canton applique son propre taux d’imposition et varie d’un canton à l’autre.
Le montant de l’impôt à payer varie en fonction de deux critères :
– La durée de détention du bien immobilier.
– La plus-value immobilière réalisée pendant cette période.
Voici à titre d’exemple le taux imposition appliqué dans le canton de Genève, Vaud et Fribourg :
Impôt sur les gains immobiliers à payer dans le canton de Genève
Durée de détention de 2 ans : Taux d’imposition de 50%
Durée de détention de 6 à 8 ans : Taux d’imposition de 20%
Durée de détention de 10 à 25 ans : Taux d’imposition de 10%
Durée de détention supérieure à 25 ans : 0%
Impôt sur les gains immobiliers à payer dans le canton de Vaud
Durée de détention de jusqu’à 1 an : Taux d’imposition de 30%
Durée de détention de 6 à 7 ans : Taux d’imposition de 17%
Durée de détention de 19 à 20 ans : Taux d’imposition de 10%
Durée de détention supérieure à 24 ans : 7%
Impôt sur les gains immobiliers à payer dans le canton de Fribourg
Durée de détention de jusqu’à 2 ans : Taux d’imposition de 22%
Durée de détention jusqu’à 6 ans : Taux d’imposition de 18%
Durée de détention jusqu’à 10 ans : Taux d’imposition de 14%
Durée de détention supérieure à 15 ans : 10%
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article détaillé suivant : Impôts sur les gains immobiliers à payer lors d’une vente immobilière en Suisse
Les frais sur les droits de mutation
En tant que propriétaire immobilier en Suisse, une vente immobilière est également soumise à des frais sur les droits de mutation.
Les droits de mutation doivent être payés auprès de l’administration fiscale du canton concerné lors du transfert de propriété.
La majorité des cantons imputent ces droits de mutation lors d’un transfert de propriété.
Cependant certains cantons ne prélèvent pas d’impôts sur les droits de mutation comme Glaris, Schaffhouse, Tessin, Schwytz, Uri, Zoug et Zurich.
Les autres éventuels frais à payer
Il peut arriver que des frais supplémentaires doivent être payés par les propriétaires lors d’une vente immobilière.
A titre d’exemple cela peut concerner le prêt hypothécaire détenu auprès d’un établissement financier comme une banque ou une assurance.
Prenons l’exemple d’un couple qui divorce qui avait contracté une dette hypothécaire il y a 5 ans avec un taux fixe à 10 ans (avec une seule tranche).
Comme le couple se sépare, ils sont dans l’obligation de casser leur contrat de prêt et doivent payer des pénalités relatives à cette résiliation.
Le montant des pénalités peut être conséquent et dépend de la durée de détention restante du prêt hypothécaire (jusqu’à l’échéance) et du montant de l’hypothèque.
Pour en savoir plus et savoir comment calculer les pénalités hypothécaires en Suisse, vous pouvez consulter notre article suivant : Comment calculer les pénalités hypothécaires en Suisse ?
Divorcer avec une maison en commun : Que faire lorsqu’il s’agit d’une résidence principale en Suisse ?
Un divorce est une période difficile où il est nécessaire de prendre des décisions parfois déchirantes sur des questions centrales comme les enfants ou le bien immobilier familial.
Dans le cadre de la détention d’un appartement ou d’une maison en commun, il convient dans un premier de savoir si le couple souhaite garder le bien immobilier familial ou le vendre.
Voici des questions que se posent généralement de nombreux couples :
– Garde de la maison : Qui garde la maison ? Que faire si un conjoint refuse d’être d’accord et de trouver une solution ? Quel est le juste montant de la part à racheter au conjoint qui quitte le logement ?
– Vente de la maison : Que faire si l’un des conjoints refuse de vendre la maison ? Est-il possible d’obliger l’un des conjoints à vendre le logement familial ? Comment vendre un bien immobilier avec une hypothèque ?
De nombreuses questions que nous allons aborder ensemble, afin de vous donner des réponses précises pour avancer de manière plus éclairée dans vos démarches.
Lorsqu’un couple possède un logement en commun, il est important de rappeler que le régime matrimonial ((participation aux acquêts, séparation de bien ou communauté de biens) ainsi que le financement du bien immobilier joue un rôle central dans le calcul pour le partage des parts entre les époux.
A savoir que chaque cas est différent et que c’est généralement la jurisprudence qui établit les règles qui permettent de trouver des solutions les plus adéquates dans chaque cas d’espèce.
