Vente d’un bien immobilier : Que doit contenir un acte de vente en Suisse ?

L’achat ou la vente d’un bien immobilier est une étape importante dans la vie de chacun. Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est essentiel de comprendre les différents aspects d’un contrat de vente immobilier en Suisse.
Cet article a pour but de vous guider à travers les éléments clés pour vous permettre de mieux comprendre ce contrat essentiel pour la concrétisation définitive d’une transaction immobilière entre un vendeur et un acheteur.

Vente d’un bien immobilier : Qu’est-ce qu’un acte de vente en Suisse ?

Un contrat de vente immobilier est un document officiel qui définit les conditions de vente d’un bien immobilier. Il est rédigé et acté par un notaire et doit contenir plusieurs éléments obligatoires pour avoir une valeur légale.
Ces éléments comprennent :

• Les noms et adresses des deux parties
• L’adresse du bien immobilier, son numéro de cadastre, la surface de son terrain
• La description du bien immobilier
• Le prix d’achat convenu entre les parties
• Les conditions et modalités de paiement
• La date de transfert du bien immobilier
• Le règlement sur la reconduction des assurances en cours
• Tout document complémentaire qui fait référence à un point spécifique du contrat de vente
• Le règlement qui s’applique si l’une des deux parties ne respecte pas le contrat

Il est important de noter qu’un contrat de vente est un document impartial. Il représente les intérêts, les droits et les devoirs aussi bien du vendeur que de l’acheteur.

Les obligations du vendeur et de l’acheteur en Suisse

Pour le vendeur

Vendre son appartement ou sa maison est un engagement important. Pour que l’acte de vente soit validé par le notaire et que l’acheteur ne se désiste pas, le vendeur doit :

• Réunir les documents aussi vite que possible, idéalement dès la mise en vente du bien.
• Répondre avec l’aide du courtier immobilier à toutes les questions de l’acheteur, voire anticiper celles qu’il n’aurait pas pensé à poser.
• S’assurer avec le notaire que tous les points du contrat ont été abordés. Si certains ont été oubliés dans l’ébauche, le notaire peut les ajouter ensuite.

Pour l’acheteur

L’achat d’un bien immobilier est également un engagement important. L’acheteur doit vérifier plusieurs points avant de signer le contrat de vente et s’assurer que tous les détails sont bien précisés dans celui-ci.

Les différents types de acte / contrat de vente en Suisse

Le contrat de vente peut se présenter sous différentes formes. Il existe plusieurs autres types de contrats de vente, chacun avec ses spécificités et avantages.
Voici un aperçu des principaux contrats disponibles :

La promesse de vente

Une promesse de vente est un contrat établi devant un notaire qui engage les parties (l’acheteur et le vendeur) à conclure ultérieurement un acte de vente. Ce contrat préliminaire, souvent désigné comme avant-contrat, joue un rôle clé dans le processus d’achat immobilier en Suisse.
La promesse de vente précise toutes les conditions du transfert de propriété, comme le délai et le prix. Cet acte de vente permet à l’acheteur d’acquérir le bien immobilier en question à un prix déterminé durant le laps de temps défini par la promesse. En contrepartie de cette option, l’acheteur est tenu de verser un acompte, généralement de 10 % du prix de vente, afin de confirmer son engagement envers la transaction.
Il est important de savoir que cette option n’est valable que pendant une certaine période selon les conditions et modalités fixées dans la promesse de vente par les deux parties. Si ces conditions ne sont pas remplies, la promesse de vente peut ne pas aboutir à une vente finale.

La vente à terme

La vente à terme est un type de transaction immobilière qui ne peut pas être réalisée immédiatement, mais doit être effectuée à une date ultérieure. Voici comment cela fonctionne en Suisse :
Lors de la signature de l’acte notarié, l’acheteur verse généralement un acompte, habituellement 10% du prix d’achat. Cet acompte sert à réserver le bien immobilier. Le solde du prix de vente est réglé au moment de la livraison du bien immobilier, c’est-à-dire lors du transfert de propriété.
Il est important de noter que l’acheteur n’est pas le propriétaire du bien lors de la signature de la vente à terme, il le deviendra uniquement lors de la vente finale. La signature de la vente à terme chez le notaire et le versement de l’acompte engagent l’acheteur à acheter le bien et le vendeur à le vendre à celui-ci.
Une inscription au registre foncier avec le nom et prénom de l’acquéreur est faite lors de la signature de la vente à terme. Cette inscription est un droit d’emption ayant pour but de bloquer le vendeur qui ne peut alors plus vendre à un tiers.
La vente à terme est particulièrement utile dans les situations où l’acheteur ou le vendeur a besoin de plus de temps pour organiser ses affaires. Par exemple, si l’acheteur doit d’abord vendre sa propre maison avant d’acheter une nouvelle, ou si le vendeur a besoin de plus de temps pour déménager.

La vente sur plan

La vente sur plan est une transaction immobilière où l’acheteur acquiert un bien immobilier qui n’a pas encore été construit. Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet en Suisse :
Lors de la vente sur plan, l’acheteur a la possibilité de personnaliser le bien immobilier en fonction de ses goûts et de ses besoins. Cela peut inclure le choix des matériaux, la configuration de l’espace, et même des modifications plus importantes comme le nombre de chambres à coucher.
Avant que la construction ne commence, un descriptif de construction est établi et signé chez le notaire par le responsable du projet et l’acquéreur. Ce document détaille le budget pour chaque corps de métier (cuisine, salle de bains, électricité, revêtements des sols) ainsi que les choix et modifications effectués par le futur propriétaire.
Il existe deux façons de procéder à une vente sur plan. La première, appelée achat à terme ou clefs en main, implique le versement d’un acompte correspondant au moins à 10 ou 20% du prix du bien immobilier. Le solde sera versé au moment de la livraison finale, en général au moyen d’un crédit hypothécaire obtenu au préalable.
La seconde solution, intitulée acquisition en quote-part terrain, consiste à prendre un crédit de construction auprès de la banque pour acheter uniquement le terrain sur lequel la construction va se dérouler. Le prix de la parcelle s’élève en général entre 20% et 30% du coût total du projet immobilier. Une fois le logement construit, le crédit de construction sera consolidé, c’est-à-dire qu’il sera transformé en prêt hypothécaire traditionnel.

Les droits d’emption et de préemption

Un contrat d’emption, aussi appelé droit d’emption, est un mécanisme contractuel qui permet à un acheteur et un vendeur de convenir à l’avance du transfert de la propriété d’un bien immobilier, tout en établissant un calendrier pour le paiement.
Dans ce type de contrat, le propriétaire accorde à une autre personne le droit d’acheter son bien immobilier à un prix convenu et pendant une certaine durée. Cela signifie que l’acheteur a le droit, mais pas l’obligation, d’acheter le bien, tandis que le propriétaire est obligé de vendre si l’acheteur décide d’exercer son droit.
Le droit d’emption peut être inscrit au registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Cela garantit que la transaction est conclue dans un délai raisonnable. Bien que ce droit puisse être transmis par succession, il ne peut pas être cédé ou vendu à une autre partie.
Il est important de noter que le droit d’emption est différent du droit de préemption. Tandis que le droit de préemption accorde la priorité à un acheteur (souvent une entité publique) pour acquérir un bien avant qu’il ne soit disponible pour d’autres acheteurs, le droit d’emption est un accord contractuel entre un acheteur et un vendeur pour le transfert futur de la propriété, avec des modalités de paiement clairement définies.

Les étapes clés d’un contrat de vente immobilier en Suisse

La rédaction d’un contrat de vente immobilier est un processus qui se déroule en plusieurs étapes.
Voici un aperçu des étapes clés :

Préparation du contrat

Cette étape nécessite la collecte de toutes les informations sur le bien immobilier et les parties impliquées. Cela comprend les détails sur le bien, les informations sur le vendeur et l’acheteur, et les conditions de vente.

Rédaction du contrat

Une fois toutes les informations recueillies, le notaire rédige le contrat de vente. Il s’assure que toutes les conditions de vente sont clairement définies et que le contrat est conforme à la loi.

Examen du contrat

Avant la signature du contrat, il est important que toutes les parties prennent le temps de l’examiner attentivement. Cela permet de s’assurer que toutes les informations sont correctes et que toutes les conditions de vente sont bien comprises.

Signature du contrat

Une fois que toutes les parties sont satisfaites du contrat, il est temps de le signer. La signature du contrat est généralement effectuée en présence d’un notaire.

Enregistrement du contrat

Après la signature du contrat, le notaire procède à son enregistrement. Cela garantit la légalité de la transaction et protège les droits de toutes les parties impliquées.

Les erreurs à éviter lors de la rédaction d’un contrat de vente immobilier en Suisse

Voici quelques erreurs courantes à éviter :

Oublier d’indiquer des informations importantes dans l’acte de vente

Toutes les informations pertinentes concernant le bien immobilier et les parties impliquées doivent être incluses dans le contrat. Oublier de mettre les informations importantes peut entraîner des complications juridiques dans le futur.

Ne pas vérifier les informations

Il est indispensable de vérifier toutes les informations comprises dans le contrat. Des informations incorrectes ou imprécises peuvent invalider l’acte de vente.

Ne pas comprendre les termes du contrat

Il est important que toutes les parties comprennent clairement les termes du contrat avant de le signer. Si vous ne comprenez pas quelque chose, n’hésitez pas à demander des éclaircissements.

Qui établit le contrat de vente / acte de vente ?

Le notaire est responsable de créer le contrat de vente selon la volonté du vendeur et de l’acheteur. Les parties à l’achat et à la vente doivent être informées des termes du contrat.
Bien le notaire soit neutre, il a pour but d’attirer l’attention sur des dispositions qui favorisent trop fortement l’une ou l’autre des deux parties.

Quels sont les informations précises qui figurent dans un acte de vente / contrat de vente immobilier en Suisse ?

Un acte de vente a l’obligation d’être rédigé par écrit.
Voici les informations qui y figurent également :

• Renseignements complets sur les parties au contrat
• Désignation précise de l’immeuble (adresse, numéro de cadastre)
• Données précises sur le prix
• Conditions de paiement et échéances
• Toutes les dates
• Clarification des questions fiscales, notamment en ce qui concerne un éventuel impôt sur les gains immobiliers
• État du bien au moment de la remise
• Détails sur les installations et les caractéristiques du bâtiment tels que l’ascenseur, le chauffage, la façade, le toit, etc.
• Précisions sur les travaux de rénovation à envisager, l’usure et les défauts
• Pour les nouvelles constructions : détermination de la date de livraison
• Acte constitutif, règlements de la propriété par étages
• Toutes les charges et obligations inscrites au registre foncier
• Éventuelles clauses de sortie
• Le cas échéant, cession des droits de garantie au maître d’ouvrage

Est-il possible de se rétracter / annuler un contrat de vente en Suisse ?

Tant que le contrat de vente n’a pas encore été authentifié, vous pouvez en principe vous retirer du processus d’achat ou de vente. Cependant, si vous avez consenti à l’achat ou à la vente preuve à l’appui et que vous retardez inutilement la transaction, l’autre partie contractante est en droit de faire valoir d’éventuelles prétentions.

Si le contrat présente de graves lacunes, vous pouvez généralement refuser de signer sans frais supplémentaires. C’est le cas, par exemple, s’il manque des documents importants ou en cas de vice manifeste. Si le contrat de vente est signé par les deux parties et authentifié par un acte authentique, seules les clauses de sortie qui y sont mentionnées sont applicables.

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