Découvrez les avantages et les inconvénients de la vente d’un bien immobilier sans agence en Suisse ainsi que les démarches importantes à suivre.

Les démarches pour vendre son appartement ou sa maison en Suisse comportent de nombreuses étapes importantes. Des décisions stratégiques doivent être entreprises à toutes les étapes de vente d’un bien immobilier.

Vouloir réaliser la vente de son appartement ou de sa maison entre particuliers peut rapidement se révéler compliqué dès le moment ou l’on se trouve pas directement plongé dans le domaine immobilier.
En effet, les enjeux financiers sont très importants et de mauvaises décisions à certaines étapes du processus de vente pourraient avoir un impact négatif fort sur le prix de vente définitif de votre bien.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une vente immobilière entre particuliers en Suisse

Les avantages d’une vente entre particuliers

L’avantage principal de la vente d’un bien immobilier de particulier à particulier est de ne pas à avoir à payer de commission lors de la vente de votre bien immobilier.
Les nombreux experts immobiliers de votre région proposent de vendre votre bien immobilier en contrepartie d’une commission. Différentes formules de vente sont disponibles sur le marché. Il n’est pas toujours évident de connaître toutes les différentes structures de frais pour tous les différents acteurs du marché immobilier de votre canton.

Vouloir économiser de l’argent sur les frais d’agence est un choix personnel. Par contre, cela pourrait se retourner contre le vendeur si celui-ci ne prend pas les bonnes décisions aux différentes étapes de la vente de son bien immobilier : Estimation du bien, mise en valeur de l’objet, utilisation des bons canaux de communication, organisation des visites, négociation, signature chez le notaire.
Un professionnel facturera certes une prestation, mais il saura valoriser votre bien de la meilleure manière possible pour réussir à vendre votre bien immobilier plus rapidement, avec un impact financier plus important tout en vous économisant du temps et de l’énergie.

Les inconvénients d’une vente sans agence en Suisse

Les inconvénients d’une vente sans agence peuvent être rapidement nombreuses si les bonnes décisions ne sont pas prises tout au long du processus de vente du bien immobilier.
L’unique avantage d’une vente d’un appartement ou maison entre particuliers est de ne pas payer de commission au partenaire immobilier ou payer une commission réduite.
Cependant, il faudra se charger des très nombreuses étapes que nous allons vous détailler ci-dessous.
Nous vous illustrons ci-dessous toutes les étapes qu’il faudra suivre pour la vente d’un bien immobilier entre particuliers :

Les démarches à suivre pour vendre son appartement ou maison de particulier à particulier en Suisse

1. Estimer soi-même son bien

• Il faudra réaliser une estimation immobilière au prix le plus juste
• Une valeur au juste prix de votre bien vous permettra d’être en en relation avec des acheteurs sérieux et qualifiés tout en valorisant votre bien de la meilleure manière possible

2. Photographier

• Mise en valeur par des photos de qualité (bonne luminosité, bons angles, etc…)
• Choix des photos qui mettront en valeur votre bien immobilier
• Réalisation par vos soins d’une vidéo qualitative pour une meilleure mise en valeur de votre logement

3. Diffuser

• Rédiger soi-même la rédaction des annonces de façon soignée et personnalisée
• Diffuser votre bien sur les différents portails immobiliers en Suisse (un coût pour la publication des annonces)
• Réaliser vous-même une brochure professionnelle de vente de votre logement

4. Faire visiter votre bien

• Organiser les visites de votre bien sur votre temps
• Conduire soi-même les visites de votre bien et savoir le mettre en valeur
• Faire le suivi de toutes les visites obtenues

5. Négocier

• Recevoir les offres pour la vente de votre bien
• Evaluer l’offre qui correspondra le plus à vos attentes
• Décider soi-même si l’offre que vous détenez entre les mains correspond réellement au marché

6. Rendez-vous chez le notaire

• Signature de la vente de votre bien immobilier jusqu’à chez le notaire

Que faut-il savoir sur la vente immobilière de particulier à particulier en Suisse ?

Il est important de savoir que plus de 70% des ventes immobilières entre particuliers sont un échec en Suisse.
La raison est simple : Malgré le fait que certains propriétaires pensent faciles de vendre un bien immobilier (évaluer un bien, le mettre sur internet, gérer les demandes et les visites), les démarches sont en fait plus complexes qu’elles n’y paraissent.
Afin de vous l’illustrer, voici un exemple de la vente d’une maison entre particuliers avec un résultat n’ayant pas abouti (échec) pour le propriétaire.
Nous allons vous présenter un exemple complet et détaillé avec les erreurs commises par son propriétaire du nom de Stéphane.

Exemple d’une vente entre particuliers (avec un échec de la vente)

Prenons l’exemple de Stéphane qui habite à Lausanne et qui a acheté en 2006 une maison individuelle d’une surface de 190m2 avec un jardin de 800m2.
L’objet a été construit en 1996 et il nécessite aujourd’hui des rénovations. Il souhaite vendre sa maison sans agence immobilière pour éviter de payer une commission à un courtier immobilier.
Le juste prix de ce bien est fixé par une agence immobilière à CHF 2’100’000.- (pour notre exemple)
Voici les démarches que Stéphane a entrepris pour vendre sa maison sans agence immobilière :

Etape 1 : Stéphane fait l’estimation de son bien immobilier seul (sans agence immobilière)

Pour connaître la valeur de son bien immobilier sur le marché, Stéphane a tout d’abord commencé par comparer les biens immobiliers similaires sur internet.
Il a rapidement constaté sur le 1^er portail immobilier qu’il n’y avait qu’un seul bien similaire dans sa région avec la même surface habitable (un bien moderne et au goût du jour), mais avec un jardin presque deux fois plus petit. Le prix est fixé à CHF 1’950’000.-.
Stéphane a une première idée de la valeur de son bien, il pense fixer le prix à CHF 2’400’000.- comme le terrain de l’autre maison était bien plus petit
Il a ensuite voulu continuer de comparer sur d’autres portails immobiliers pour conforter sa 1^ère intuition. Il a encore trouvé un autre objet similaire entièrement rénové avec un jardin d’une surface supplémentaire de 250m2 par rapport à son propre jardin. Le prix est fixé à CHF 2’450’000.-.

Finalement, il a réalisé une estimation immobilière en ligne gratuite pour valider son choix et fixer le prix de vente. L’estimation en ligne donne un prix entre CHF 2’050’000.- et CHF 2’450’000.-.
Stéphane décide donc de viser haut avec un prix de CHF 2’400’000.- comme il évalue son bien de qualité et encore suffisamment moderne (malgré les rénovations nécessaires).

Les erreurs de Stéphane

Stéphane aurait dû faire appel à une agence immobilière professionnelle pour faire une estimation immobilière payante.
En payant plusieurs centaines de francs, il aurait obtenu des arguments de qualité et une valeur précise de son bien au juste prix du marché.

De plus, Stéphane n’a pas tenu compte des rénovations nécessaires dans l’évaluation de son bien.

Etape 2 : Stéphane réalise des photos de son bien

Stéphane a ensuite voulu mettre en vente son bien immobilier sur le marché. Pour cela, il décide de faire des photos.
Avant les photos, Stéphane effectue quelques rangements pour que toutes les pièces soient bien rangés. Il n’est pas photographe, mais il veut se donner de la peine. Le jour des photos, il fait malheureusement sombre avec des nuages, mais pas de pluie.
Stéphane effectue donc des photos de l’extérieur et de l’intérieur. Les photos montrent l’extérieur et l’intérieur de la maison, mais sans plus-value particulière.
Stéphane est finalement content de ce qu’il a entrepris et va faire la brochure de vente.

Les erreurs de Stéphane

Les photos sont le 1^er élément clé pour attirer le regard des potentiels acheteurs sur internet. Elles doivent être très qualitatives pour susciter de l’envie et peut-être déclencher un premier coup de cœur.
Stéphane a certes réalisé des photos, mais pas qui ne mettaient pas suffisamment en avant les qualités de son bien. De nombreux propriétaires passeront leur chemin lorsqu’ils consulteront l’annonce en ligne sur internet.

De plus, Stéphane a oublié de mettre en valeur son bien. C’est-à-dire qu’il a oublié de créer de l’espace dans les pièces, enlever les touches trop personnelles, etc… En fait, Stéphane est passé à côté de la mise en valeur de son bien.
Il s’agit d’une seconde erreur qui se constatera non seulement sur les photos de l’annonce immobilière sur internet, mais également lors des visites des potentiels intéressés.

Etape 3 : Stéphane fait la brochure de vente de sa maison lui-même

Comme Stéphane n’est pas un spécialiste de l’immobilier, il crée une brochure sur le modèle d’un ami qui avait vendu son bien avec une agence immobilière. Il a repris la brochure de l’agence immobilière de son ami, mais la qualité visuelle est malheureusement inférieure comme il ne maitrise pas parfaitement les outils informatiques.
La brochure a pu être finalisée après plusieurs heures de travail et Stéphane est plutôt content du résultat. Les photos sont nombreuses, les textes sont complétés et les données du bien intégrées.

Les erreurs de Stéphane

La brochure de vente se doit d’être professionnelle pour donner envie aux acheteurs de faire une visite. Le prix doit être juste, ainsi que les données indiquées.
Malheureusement, Stéphane a mis des photos pas suffisamment qualitatives (même s’il juge qu’elles sont plutôt réussies), des textes qui ne sont pas très professionnels pour le monde de l’immobilier et aussi certaines petites erreurs minimes sur les données du bien.
Stéphane a passé beaucoup de temps, mais il s’agit de petites erreurs qui vont faire la différence au moment de la mise en vente sur le marché.

Etape 4 : Stéphane met en vente son bien immobilier

Stéphane découvre que la publication d’une annonce immobilière coûte chère et que pour une durée de 30 jours, il faut débourser plusieurs centaines de francs.
Stéphane décide donc de publier pendant 30 jours sa maison sur un seul portail immobilier. Il espère que les efforts qu’il a fait jusqu’à présent seront récompensés.

Les erreurs de Stéphane

Il est généralement bien de diffuser un bien immobilier sur plusieurs portails immobiliers pour toucher un maximum d’acheteurs. En publiant uniquement sur un seul portail immobilier, Stéphane limite les acheteurs potentiels qu’il peut toucher.

Etape 5 : Stéphane gère les demandes et les visites des potentiels acheteurs

Suite à sa publication en ligne, Stéphane reçoit pendant plusieurs jours des demandes de personnes intéressées. Il doit envoyer par e-mail la brochure de vente aux utilisateurs qui le sollicitent.
De plus, il reçoit un ou deux appels téléphoniques. Il constate que sur les questions techniques posées,  il n’a pas toujours les réponses.
Après plus de 1 semaine, Stéphane se rend compte qu’il n’a pas eu une seule visite. Il constate que cela nécessite du temps de sa part. Il décide d’attendre et espère qu’un acheteur sera peut-être intéressé.

Après plus de 3 semaines, Stéphane a effectué deux visites avec des potentiels acheteurs. Il a accueilli les acheteurs chez lui et a montré l’objet comme il le voyait. Il montre son bien avec son regard et pas avec celui des besoins des potentiels acheteurs.

Après plus de 1 mois ½, Stéphane se rend compte que cela lui prend vraiment beaucoup de temps et d’énergie. Il décide donc de réduire le prix de vente. Il baisse le prix de CHF 2’350’000.- et que cela créera un nouvel engouement.
Suite à cela, Stéphane reçoit dans les 6 semaines qui suivent encore 2 visites, mais sans suite.

Stéphane n’étant pas pressé, il décide d’attendre et de laisser son bien sur internet le temps qu’il faudra. Il ne veut désormais plus baisser le prix de son bien, car il juge qu’il a quand même beaucoup d’atouts.

Après plus de 4 mois sans résultat, Stéphane décide encore une fois de baisser le prix à CHF 2’300’000.-.
Malgré la baisse de prix, Stéphane espère qu’il va avoir des résultats. Malheureusement et avec les erreurs qu’il a commises, les acheteurs n’ont pas d’intérêt pour son bien à ce prix.

Les erreurs de Stéphane

Stéphane a présenté son bien de la manière comme il le voyait. Il n’a pas cherché à analyser les besoins des acheteurs et essayer de présenter l’objet en fonction de leurs besoins.
Il a donc raté la coche et n’a pas su déclencher un coup de cœur auprès des visiteurs qu’il a eu au fil des mois.

Etape 6 : Stéphane constate l’échec de la vente

Après plus de 9 mois sur le marché sans résultat, Stéphane constate qu’il n’est pas si facile de vendre un bien immobilier comme il le pensait initialement.
Il a finalement décidé d’arrêter de vendre son bien immobilier lui-même. Il a décidé de prendre contact avec une agence immobilière spécialisée dans le but de rattraper les erreurs qu’il a commises depuis plusieurs mois.

Voici la liste complète des erreurs de Stéphane pour la vente de sa maison entre particuliers en Suisse

Stéphane a réalisé de nombreuses erreurs et cela se reflète dans le résultat final.
Voici une liste des principales erreurs :
– Il a estimé le bien immobilier à un prix trop élevé
– Il n’a pas fait des photos d’une qualité suffisante
– Il n’a pas suffisamment mis en valeur son bien pour que les acheteurs puissent facilement s’y projeter
– Il a fait une brochure de vente avec des photos et des textes pas suffisamment qualitatifs
– Il a présenté l’objet à sa façon sans avoir suffisamment d’objectivité pour coller aux besoins des acheteurs
– Il n’a pas adapté la stratégie de vente après le peu d’intérêt des acheteurs (prix, mise en valeur, etc…)

Quels sont les risques de vendre un bien immobilier de particulier à particulier en Suisse ?

La vente d’un appartement ou d’une maison en Suisse entre particuliers présente certains risques.
Les risques majeurs sont notamment la non réalisation d’une transaction immobilière ou des litiges judiciaires à la suite d’une vente immobilière mal réalisée entre particuliers.
Pour tout savoir sur les risques d’une vente de particulier à particulier en Suisse, voici les risques qu’un propriétaire s’expose s’il souhaite vendre son bien immobilier sans l’aide d’une agence immobilière :

Risque 1 : Échec de la transaction immobilière

Le risque principal d’une vente immobilière sans agence est simplement l’échec de la transaction immobilière.
Les causes de cet échec peut survenir de deux problématiques :

Une mauvaise évaluation de la valeur du bien immobilier par le vendeur

Le risque principal est la méconnaissance des prix  de l’immobilier par le vendeur et les acheteurs.
Faire concorder un prix commun entre les intentions d’achat d’un acheteur et les intentions de vente d’un vendeur est dans la plupart des cas particulièrement compliqué. En effet, le vendeur fixe très souvent un prix de vente trop élevé, tandis que l’acheteur souhaite un prix d’achat inférieur au prix de vente affiché. Cette surévaluation du prix de vente par le propriétaire fait fuir les acheteurs qui vont visiter d’autres biens immobiliers en vente sur le marché. Dans 70% des situations, les particuliers n’arrivent pas à vendre leur bien immobilier et finissent par confier la vente à une agence immobilière professionnelle et compétente de leur canton.

De plus, un bien immobilier exposé trop longtemps sur le marché se dévalue et sa valeur a une tendance à baisser étant donné qu’aucun acheteur n’est intéressé par l’acquérir. En plus de l’obligation de baisser son prix pour vendre, cela laisse également la porte ouverte à de plus grandes négociations avec les acheteurs éventuellement intéressés.

Une incapacité du vendeur à évaluer la capacité financière d’achat des bons acheteurs

Un propriétaire qui souhaite vendre son appartement ou sa maison seul en Suisse doit réaliser de nombreuses visites lui-même.
Parmi toutes les visites à réaliser, de nombreux acheteurs n’ont pas la capacité financière d’acquérir le bien immobilier en question.
Or,  les vendeurs pensant avoir trouvé le bon acheteur déchante souvent. La raison est simple : Ils réalisent des visites auprès d’acheteurs n’ayant pas la capacité financière d’acheter leur bien immobilier. Une perte de temps et d’énergie qui décourage de nombreux vendeurs à vendre de particulier à particulier.

Risque 2 : Les litiges judiciaires suite à l’insatisfaction de l’acheteur après une vente immobilière

Une vente immobilières entre particuliers présente des risques souvent importants donnant lieu à des litiges judiciaires.
Dans la plupart des situations, l’acheteur dit avoir été lésé lors de la transaction immobilière. L’acheteur mentionne avoir subi un préjudice, une lésion, un dol ou une erreur substantielle.
Dans cette situation, le vendeur s’expose à une procédure judiciaire par l’acheteur lui-même.
Or, si la vente avait été réalisée par une agence immobilière professionnelle et reconnue, cette problématique n’aurait pas eu lieu.

Risque 3 : S’exposer à des risques de cambriolage

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son appartement ou sa maison entre particuliers, il ouvre sa porte à de nombreuses personnes qu’il ne connaît pas et fait visiter son bien immobilier en intégralité.
Dans certaines situations, les visites de particulier à particulier peuvent donner lieu à des cambriolages. En effet, des personnes avec de mauvaises situations profitent de visiter des biens immobiliers pour faire du repérage dans l’optique d’un futur cambriolage.
Ce cas de figure reste plutôt rare, mais il se produit quand même de temps en temps en Suisse. Il est nécessaire de garder à l’esprit que cette situation peut se produire et qu’il est en tout temps nécessaire de rester vigilant.

Que faut-il retenir ?

Vous l’avez compris, la vente de son appartement ou de sa maison de particulier à particulier en Suisse n’est pas une étape simple et facile. De nombreuses étapes doivent être suivies et des décisions stratégiques doivent être prises à chaque fois.

Un professionnel de l’immobilier vous coûtera certes de l’argent, mais il saura valoriser votre bien de la meilleure manière possible tout en vous faisant économiser du temps et de l’argent.
Il saura également mettre toutes les chances de votre côté pour vendre plus rapidement, avec un impact financier plus important.

Parmi tous les partenaires immobiliers disponibles sur le marché ainsi que toutes les différentes formules de tarifications proposées, comment savoir quel partenaire choisir ? Lequel sera le plus adapté à votre situation et saura valoriser de la meilleure manière possible votre appartement ou maison ? Lequel saura également défendre vos intérêts financiers tout au long du processus de vente ?

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