A partir de quand la revente d’un bien immobilier est-elle intéressante en Suisse ?

La revente d’un bien immobilier en Suisse peut s’effectuer quand on le souhaite, même quelques mois après un achat immobilier.
Revendre sa maison ou son appartement au bout de 3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans ou 3 ans est possible, mais il convient de tenir compte de plusieurs critères pour veiller à réaliser une vente immobilière au meilleur prix du marché en Suisse.

Pourquoi revendre sa maison ou son appartement au bout de 3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans ou 3 ans en Suisse ?

Revendre un bien immobilier que l’on vient d’acheter arrive plus fréquemment que l’on se l’imagine.
Cette situation peut être provoquée par plusieurs événements :
– Une mutation professionnelle dans un autre pays
– Un divorce
– Un accident
– etc…

En fonction de la situation qui se présente soudainement, il est nécessaire pour le nouveau propriétaire de revendre sa maison ou son appartement de manière rapide et souvent dans l’urgence. Afin de réaliser une transaction immobilière sereine en Suisse, il est nécessaire de faire appel à un agent immobilier professionnel reconnu et compétent.

Revendre un bien immobilier en Suisse : Que faut-il faire en fonction de la période de revente souhaitée ?

Voici une liste de conseils en fonction de la période de revente souhaitée :

Revendre sa maison ou son appartement avant 3 mois ou 6 mois

Revendre un bien immobilier en Suisse au bout de 3 ou 6 mois est relativement simple.
En effet dans cette situation, il n’y a généralement pas de rénovation importante à effectuer ni de changement majeur à entreprendre.
La maison ou l’appartement acquis il y a seulement quelques mois avait déjà été mis en valeur et avait trouvé un acquéreur. Un signe important d’une maison saine et en bon état acquise au juste prix du marché en Suisse.
Dans cette situation, le prix de vente de votre bien immobilier n’a que très peu changé. Il est cependant nécessaire de faire appel à un agent immobilier pour réaliser une estimation immobilière et confirmer la valeur de votre maison ou appartement en Suisse.
Dès que le prix de vente a été confirmé, il s’agit ensuite de signer simplement un mandat de vente pour démarrer une vente rapide au meilleur prix du marché.

Revendre sa maison ou son appartement avant 1 an ou 2 ans

La revente d’un bien immobilier en Suisse au bout de 1 an ou 2 ans ne nécessite également pas de manière générale d’effectuer des rénovations importantes ou entreprendre des changements majeurs au sein de l’habitation.
Il convient cependant de bien vérifier que la maison ou l’appartement soit toujours en bon état et qu’aucun défaut est apparu pendant cette période de 1 an ou 2 ans.
Dans le cas d’une revente rapide après 1 ou 2 ans, il est nécessaire de faire appel à un agent immobilier pour évaluer à nouveau le prix de vente du bien immobilier qui a certainement légèrement bougé. En effet après 1 an ou 2 ans, l’évolution des prix a certainement modifié la valeur du bien et il est nécessaire dans cette situation de réaliser une estimation immobilière. Cette estimation réalisée par un agent immobilier professionnel et reconnu permet de déterminer avec précision la juste valeur d’une maison ou d’un appartement avant sa mise en vente sur le marché immobilier en Suisse.
Une prise de contact avec une agence immobilière est nécessaire pour réaliser une estimation immobilière et convenir de la prise en charge de la mise en vente de votre maison ou de votre appartement en Suisse.

Revendre sa maison ou son appartement avant 3 ans ou 4 ans

Revendre un logement avant 3 ou 4 ans nécessite de refaire une inspection complète de la maison ou l’appartement pour vérifier que le bien ne présente aucun défaut et qu’il est toujours en bon état. Il s’agit également d’entreprendre tous les petits ajustements pour présenter un bien sous son meilleur jour lors de la mise en vente sur le marché.
Dans ce cas de figure, il est également nécessaire de réaliser une estimation immobilière avec un courtier immobilier professionnel et reconnu pour définir à nouveau  la nouvelle valeur du bien immobilier.
Après avoir défini le nouveau prix de vente avec l’agent immobilier, il vous suffit de signer un mandat de vente pour que l’agent immobilier puisse entreprendre toutes les démarches utiles et nécessaire pour vendre la maison ou l’appartement rapidement au meilleur prix du marché.

Comment bien revendre un bien immobilier en Suisse ?

Les étapes pour revendre un bien immobilier rapidement après un achat sont presque similaires à celles que pour vendre un appartement ou une maison après une période de détention plus longue.
Voici les étapes à suivre :

Estimer le bien immobilier au juste prix du marché

Revendre un bien immobilier après une courte période d’acquisition nécessite obligatoirement de le réévaluer pour fixer un prix juste (même après 1 ou 2 ans).
Cette évaluation doit être faite par un agent immobilier professionnel et reconnu qui tiendra compte de l’ensemble des facteurs clés pour définir un prix correspondant à la réalité du marché.
Pour rappel, fixer un prix trop élevé risque de décourager les acheteurs potentiels (le bien ne se vendra pas), tandis qu’un prix trop bas entraînerait une perte financière pour le propriétaire.

Bien mettre l’appartement ou la maison en valeur

La clé d’une vente immobilière réussie est de mettre en valeur le bien de la meilleure manière possible, dans le but de susciter l’intérêt des acheteurs et les inciter à venir le visiter.
Pour cela, il est impératif de :

• Dépersonnaliser l’intérieur : Rangez tous les éléments inutiles du bien à revendre. Les acheteurs doivent pouvoir se projeter dans l’espace sans être distraits par des objets personnels.
• Désencombrer et meubler l’intérieur : Valorisez et agrandissez les espaces en désencombrant et en choisissant un mobilier adapté. Une mise en scène soignée permettra aux visiteurs de se projeter plus facilement.
• Réaliser de petits travaux : Refaites les peintures si nécessaires, réparez les petits défauts et assurez-vous que le bien est en bon état. Ces améliorations donneront de la valeur à votre propriété.

Mise en vente sur le marché

Après avoir valorisé le bien immobilier à revendre rapidement et pris de belles photos, il est essentiel de le mettre en vente sur le marché.

Voici les étapes à suivre :

• Création d’une brochure de vente professionnelle : Réalisez une brochure détaillée qui met en avant les caractéristiques du bien. Elle doit inclure des informations telles la description complète de l’objet, les photos, les atouts de la propriété, etc…
• Rédaction d’une annonce immobilière en ligne : Assurez-vous que la rédaction est soignée et précise. Voici les éléments clés à inclure dans votre annonce :
  • Titre accrocheur : Évitez les superlatifs exagérés et indiquez le type de bien (appartement, maison, etc.).
  • Description détaillée : Mentionnez la surface habitable, l’année de construction, le nombre de pièces, l’emplacement, l’exposition, le type de chauffage, etc.
  • Prix de vente : Précisez si le prix est négociable ou fixe.

Gestion des demandes et des visites

Pour revendre un bien immobilier après 1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans ou 5 ans de détention, il est essentiel de suivre les mêmes règles que pour un bien détenu sur une plus longue période. Cela signifie répondre précisément et rapidement aux sollicitations des potentiels acheteurs, ainsi que fixer des rendez-vous pour les visites.
Lors des visites, prenez le temps de mettre en avant les points forts de l’appartement ou de la maison. Cela peut susciter de l’intérêt et, éventuellement, créer un coup de cœur.

Gérer les négociations

Lors des négociations pour la revente rapide d’un bien immobilier, il est essentiel d’être ouvert à discuter du prix, surtout si la nécessité de vendre est urgente. Si cette nécessité est forte, soyez prêt à réduire de façon plus importante le prix pour conclure la transaction. Sinon, vous risquez de voir l’opportunité de vente s’éloigner et de manquer l’occasion.
Lors de la revente d’un appartement ou d’une maison, veillez toujours à équilibrer les intérêts du vendeur et de l’acheteur.

Combien de temps faut-il pour revendre un appartement ou une maison en Suisse ?

En moyenne, la durée de vente d’un bien immobilier en Suisse est de 90 à 100 jours.
Si vous devez revendre un appartement ou une maison dans un délai rapide (1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans ou 5 ans) après l’avoir acheté, sachez que ce court délai n’a pas une influence majeure sur la durée de vente.
Voici une liste des principaux critères qui ont une forte influence sur la durée de vente lors d’une revente :

Le prix de vente

Le prix joue un rôle essentiel dans la durée de vente d’un bien immobilier sur le marché. Lorsque le prix de vente est en adéquation avec les attentes du marché, la revente d’un bien est généralement plus rapide.
En revanche, si le prix est trop élevé, la durée de vente s’allonge et la revente devient plus complexe.
Il est capital de fixer un prix de vente juste pour réaliser une vente rapide et dans les meilleures conditions.

Localisation

La durée nécessaire pour revendre un appartement ou une maison dépend beaucoup de son emplacement.
Prenons un exemple : Si une maison est très bien située à proximité des commodités telles que les écoles, les commerces et les centres sportifs, dans un quartier résidentiel calme et apprécié des acheteurs, elle se vendra rapidement.
Par contre, si la maison est isolée et éloignée des commodités, elle suscitera moins d’intérêt, et il faudra proposer un prix plus attractif pour compenser les inconvénients liés à sa localisation.

L’état général du bien

Plus un bien immobilier est en bon état et bien entretenu, plus sa durée de vente a une tendance à être courte, car il plaît plus facilement aux acheteurs.
En effet, un bien en bon état permet aux acheteurs de se projeter plus facilement et crée de l’intérêt.
Lorsqu’un bien a été acheté en bon état et doit être revendu seulement 1 ou 2 ans après, sa revente est relativement facile, car peu de nouvelles rénovations sont nécessaires.

Caractéristiques de l’objet

Un bien immobilier avec de nombreux avantages comme une belle surface habitable, un bon agencement et des matériaux de qualité attire plus facilement les acheteurs, ce qui réduit la durée de vente d’un bien sur le marché.
Mettre en avant un appartement ou une maison avec une belle surface habitable et un agencement bien pensé lors de la revente est essentiel. Plus les caractéristiques d’un bien sont positives, plus sa durée de vente est courte.

Le contexte économique

Le contexte économique est un autre facteur clé qui influence directement la revente d’un bien immobilier après 1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans ou 5 ans.
En 2022, lorsque les taux étaient négatifs, la demande des acheteurs était très forte, ce qui a entraîné une tendance à réduire la durée de revente des biens sur le marché.
Depuis 2023, où les taux ont augmenté, la demande a diminué en raison du coût plus élevé des emprunts. Par conséquent, la durée pour revendre un appartement ou une maison est plus longue.
En 2024, la baisse sensible des taux d’intérêt suscite à nouveau l’intérêt des acheteurs pour l’acquisition de nouveaux logements sur le marché, ce qui n’a pas tendance à prolonger la durée de vente des biens.

Exemple d’étude de cas : Revendre sa maison après 2 ans

La famille Meyer est propriétaire depuis 2 ans d’une belle maison contiguë de 125 m² de surface habitable située à Vevey dans le canton de Vaud. La famille avait acheté ce bien il y a près de 4 ans dans le cadre d’un projet de construction neuve avec initialement un peu plus de 18 mois de travaux avant de pouvoir y emménager.
Après les 18 mois de travaux, la famille Meyer a pu s’installer dans sa maison idéalement située dans un quartier résidentiel à l’abri des nuisances sonores et à proximité des commodités (magasins, transports publics, etc.).
Cependant entre le moment de l’achat et aujourd’hui, la famille s’est agrandie : le couple Meyer a eu des jumeaux, portant le nombre d’enfants à quatre. La maison récemment achetée est donc devenue trop petite. Ils ont désormais besoin d’un bien plus grand et spacieux avec davantage de chambres pour répondre aux besoins de toute la famille.

Après réflexion, le couple a décidé de revendre leur maison de Vevey au bout de 2 ans dans le but d’en acheter une plus grande. La nouvelle maison sera un peu plus éloignée, mais elle offrira une surface habitable plus spacieuse pour un prix similaire à ce qu’ils ont actuellement.

Ils ont donc entrepris la 1ère démarche : Sélectionner une agence immobilière répondant à leurs attentes et leurs besoins.
Après avoir comparé deux agences, ils ont choisi de confier un mandat simple à chacune pour les mettre en concurrence et tenter d’obtenir le meilleur prix possible, tout en gardant la liberté de résilier un mandat en cas d’insatisfaction.

Suite à la signature des deux mandats, les agences en charge de la vente ont effectivement confirmé que la maison était en excellent état et bien construite par le promoteur.
Plusieurs conseils ont été donnés pour mieux la mettre en valeur et optimiser les chances de mieux la vendre :

• Repeindre certains murs marqués par les enfants.
• Réaménager les espaces pour les photos afin de créer une impression de volume.
• Retirer les photos de famille pour aider les acheteurs à se projeter.
• Tondre et mettre en valeur le jardin qui manquait d’entretien.

Après avoir effectué ces différents points d’améliorations, des photos professionnelles ont été réalisées et finalement la publication d’une annonce immobilière en ligne. Suite à cela, plusieurs acheteurs ont alors demandé la brochure de vente. Certains intéressés ont demandé des informations générales et d’autres ont sollicité une visite.

Après 1 mois de vente, deux offres ont été reçues : l’une à CHF 1’350’000.- (acheteur 1), l’autre à CHF 1’300’000.- (acheteur 2), pour un prix de vente affiché de CHF 1’390’000.-. Avant de donner une réponse définitive à l’acheteur et 1 et 2, le couple Meyer a demandé aux deux agences de patienter 1 semaine, le temps qu’ils recherchent activement un autre potentiel acheteur intéressé pour obtenir un meilleur prix.

Grâce aux efforts des deux agences, une nouvelle offre à CHF 1’370’000.- a été obtenue. L’acheteur 1 a été informé qu’une offre supérieure était nécessaire et s’est finalement aligné sur le prix demandé à CHF 1’390’000.- (car il était convaincu par le bien). L’autre acheteur s’est retiré ne souhaitant pas plus renchérir.

La maison a donc été vendue en moins de 2 mois, après 2 ans de détention.

Après à la signature de l’acte de vente chez le notaire, la famille Meyer devra payer un impôt sur les gains immobiliers de 24% sur la plus-value réalisée.
Le prix d’achat initial il y a 4 ans était de CHF 1’290’000.–. La plus-value réalisée par la famille Meyer est de CHF 100’000.-. L’impôt s’élève donc à CHF 24’000.-, ce qui laisse un gain net de CHF 76’000.– pour la famille.

Le processus aurait-il été différent si la maison avait été revendue après 10 ans de détention en Suisse ?

Dans le cas de la famille Meyer, le processus de revente aurait globalement été similaire. Cependant, certains points spécifiques mériteraient une attention particulière pour réussir la vente au meilleur prix :

1. Une mise en valeur plus soignée du bien

Revendre une maison après 10 ans de détention nécessite souvent d’effectuer de petits travaux de rénovation ou de rafraîchissement supplémentaires. Il est essentiel de mettre en valeur le bien en corrigeant les signes d’usure naturelle (peinture, sols, équipements, etc.) pour le présenter sous son meilleur jour.

2. Aider les acheteurs à se projeter

Si le bien immobilier n’a pas été très bien entretenu après 10 ans, il est important de mettre en avant ses atouts qui ne sont pas visibles au premier coup d’œil. Grâce à cet astuce, cela permet aux acheteurs potentiels de mieux se projeter et d’imaginer le potentiel du bien immobilier.
Prenons un exemple : Dans le cas d’une maison construite en 1980, transmise aux enfants en 2015 et mise en vente en 2025 sans entretien majeur, il serait intéressant :

• d’ajuster le prix de vente à la baisse pour tenir compte des rénovations nécessaires
• de proposer des idées d’aménagement ou de rénovation
• et de souligner les éléments structurels ou architecturaux intéressants

3. Un avantage fiscal : la baisse de l’imposition sur les gains immobiliers

En Suisse, plus la durée de détention d’un bien immobilier est longue, plus le taux d’imposition sur la plus-value diminue. Après 10 ans, ce taux diminue dans tous les cantons en Suisse romande. Cela signifie que revendre un bien immobilier au bout de 10 ans en comparaison à notre exemple plus haut avec 2 années de détention, le taux d’imposition à payer à l’administration fiscale vaudoise sur les gains immobiliers sera plus faible pour la famille Meyer.

Quel est le meilleur moment pour revendre un bien immobilier en Suisse ?

Le meilleur moment pour la revente d’une maison ou d’un appartement en Suisse est le moment où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Dans cette situation, il est nécessaire de d’abord tenir compte du prix d’acquisition du bien immobilier et de le comparer avec le prix de vente actuel sur le marché. Si le prix actuel du bien est supérieur au prix d’acquisition initial, il s’agit d’un bon moment pour une revente.
Dans le cas contraire, si le prix actuel du bien est inférieur au prix d’achat initial, il ne s’agit pas du meilleur moment pour vendre. En effet dans cette situation, une perte financière devra être comblée auprès de la banque suite à la vente.

Quels sont les frais si l’on souhaite revendre sa maison ou son appartement après 3 mois, 6 mois, 1 an ou 2 ans en Suisse ?

Que l’on souhaite revendre un bien immobilier après 1 an ou 10 ans, les frais à payer varient en fonction de plusieurs critères.
Voici les différents frais à payer lors de la revente d’une maison ou d’un appartement en Suisse au bout de 3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans, 5 ans ou plus :

1. Les frais sur le gain immobilier

Lors de la revente d’un bien immobilier en Suisse, le propriétaire doit s’acquitter d’un impôt sur le gain immobilier.
Cette imposition varie en fonction du canton dans lequel la maison ou l’appartement se situe.
Voici plusieurs exemples qui vous illustre l’impôt sur la plus-value immobilière à payer dans différents cantons en Suisse :

Imposition sur le gain immobilier dans le canton de Genève

Dans le canton de Genève, l’imposition sur les gains immobiliers est taxée en fonction de deux critères :
– La durée de détention d’un bien immobilier
– Le gain immobilier réalisé

Plus la durée de détention d’une maison ou d’un appartement par un propriétaire à Genève est longue, plus le taux d’imposition diminue.

Voici en détail le barème de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Genève :
– Durée de détention inférieure à 2 ans : Taux d’imposition de 50%
– Durée de détention entre 2 et 4 ans : Taux d’imposition de 40%
– Durée de détention entre 4 et 6 ans : Taux d’imposition de 30%
– Durée de détention entre 6 et 8 ans : Taux d’imposition de 20%
– Durée de détention entre 8 et 10 ans : Taux d’imposition de 15%
– Durée de détention entre 10 et 25 ans : Taux d’imposition de 10%
– Durée de détention supérieur à 25 ans : Taux d’imposition de 0%

Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, l’imposition sur la plus-value immobilière est également taxée en fonction de deux critères :
– La durée de détention d’un bien immobilier
– Le gain immobilier réalisé

Voici en détail le barème de l’imposition sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud :
– Durée de détention jusqu’à 1 an : Taux d’imposition de 30%
– Durée de détention de 1 à 2 ans : Taux d’imposition de 27%
– Durée de détention de 2 à 3 ans : Taux d’imposition de 24%
– Durée de détention de 3 à 4 ans : Taux d’imposition de 22%
– Durée de détention de 4 à 5 ans : Taux d’imposition de 20%
– Durée de détention de 6 à 7 ans : Taux d’imposition de 17%
– Durée de détention de 7 à 8 ans : Taux d’imposition de 16%
– Durée de détention de 8 à 9 ans : Taux d’imposition de 15%
– Durée de détention de 9 à 10 ans : Taux d’imposition de 15%
– Durée de détention de 10 à 11 ans : Taux d’imposition de 14%
– Durée de détention de 11 à 12 ans : Taux d’imposition de 14%
– Durée de détention de 12 à 13 ans : Taux d’imposition de 13%
– Durée de détention de 13 à 14 ans : Taux d’imposition de 13%
– Durée de détention de 14 à 15 ans : Taux d’imposition de 12%
– Durée de détention de 15 à 16 ans : Taux d’imposition de 12%
– Durée de détention de 16 à 17 ans : Taux d’imposition de 11%
– Durée de détention de 17 à 18 ans : Taux d’imposition de 11%
– Durée de détention de 18 à 19 ans : Taux d’imposition de 10%
– Durée de détention de 19 à 20 ans : Taux d’imposition de 10%
– Durée de détention de 20 à 21 ans : Taux d’imposition de 9%
– Durée de détention de 21 à 22 ans : Taux d’imposition de 9%
– Durée de détention de 22 à 23 ans : Taux d’imposition de 8%
– Durée de détention de 23 à 24 ans : Taux d’imposition de 8%
– Durée de détention dès 24 ans : Taux d’imposition de 7%

Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg

Dans le canton de Fribourg, l’imposition sur le gain immobilier est moins élevée pour des durées plus courtes que dans le canton de Vaud ou le canton de Genève. Cependant, l’impôt sur la plus-value immobilière restent supérieure pour des durées plus longues.

Voici le détail du barème de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Fribourg :

– Durée de détention jusqu’à 2 ans : Taux de d’imposition de 22%
– Durée de détention jusqu’à 4 ans : Taux de d’imposition de 20%
– Durée de détention jusqu’à 6 ans : Taux de d’imposition de 18%
– Durée de détention jusqu’à 8 ans : Taux de d’imposition de 16%
– Durée de détention jusqu’à 10 ans : Taux de d’imposition de 14%
– Durée de détention jusqu’à 15 ans : Taux de d’imposition de 12%
– Durée de détention au-delà de 15 ans : Taux de d’imposition de 10%

2. Les frais de notaire (droits de mutation)

Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, il est également nécessaire de payer des frais appelés droits de mutation. Les droits de mutation doivent être payés à l’administration fiscale du canton dans lequel se situe la maison ou l’appartement.
La plupart des cantons prélèvent des droits de mutation lors d’un transfert de propriété.
Dans certains cantons comme le Glaris, Uri, Schwytz ou Zurich, aucun impôt n’est prélevé pour les droits de mutation.

3. Les frais de l’agence immobilière en charge de la vente immobilière

Dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse, une agence immobilière est rémunérée en fonction de son résultat.
Dans le cas où aucune vente n’est réalisée, aucune rémunération ou aucun frais n’est à payer à une agence immobilière.
Dans le cas où une vente immobilière aboutie, un pourcentage défini à l’avance lors de la signature du mandat de vente est à payer à l’agence immobilière sur le produit de la vente.
Ce pourcentage varie en fonction du prix de vente du bien immobilier entre 3 et 5%.