Comment annuler ou mettre fin à un prêt hypothécaire en Suisse ?
Résilier une hypothèque en Suisse est tout à fait possible, mais tout dépend des conditions définies dans le contrat de prêt signées au départ.
S’agit-il d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable ? S’agit-il d’un prêt hypothécaire résilié à l’échéance ou de façon anticipée avant le terme du contrat ?
L’annulation d’un prêt hypothécaire doit être analysé pour ne pas se voir imputé par exemple des pénalités élevées.
Pour tout savoir sur la résiliation d’une hypothèque en Suisse, découvrez nos conseils sur les différentes possibilités d’annulation d’un contrat de prêt en Suisse.
Résiliation d’une hypothèque à taux fixe en Suisse
Une grande majorité des prêts hypothécaires en Suisse sont des contrats avec un taux fixe.
Un contrat à taux fixe signifie que le titulaire d’une hypothèque s’engage dans un emprunt avec un taux d’intérêt fixe avec une date d’échéance à respecter.
Dans le cas d’une résiliation d’une hypothèque à taux fixe, il existe deux scénarios :
Résiliation de l’hypothèque avec un remboursement du solde à l’échéance du contrat
Lorsque la durée d’un prêt hypothécaire à taux fixe arrive à échéance, il est possible de résilier un emprunt hypothécaire dans son intégralité et sans aucune pénalité.
Pour résilier un contrat de crédit à taux fixe, il est cependant important de veiller à annoncer cette volonté à la banque ou à l’assurance en charge du prêt hypothécaire au travers d’une lettre écrite (dénonciation) tout en respectant généralement un délai de préavis de 6 mois.
Du moment que la dénonciation a été faite par écrite dans les délais que la banque ou l’assurance a fixé dans le contrat de prêt, la résiliation du prêt hypothécaire s’effectue normalement sans pénalité.
Résiliation anticipée de l’hypothèque (remboursement avant le terme)
Lorsqu’un propriétaire souhaite résilier / annuler son prêt hypothécaire avant l’échéance du contrat, il s’agit d’une solution réalisable mais avec des coûts élevés.
Il est important de savoir que le montant des pénalités peut aller jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de francs si l’échéance du prêt hypothécaire dispose encore de plusieurs années avant son échéance finale.
Le montant des pénalités hypothécaires dépendent de plusieurs facteurs :
– La durée restante du contrat de prêt
– Le taux de refinancement
– La marge appliquée au client
– Rendement de réinvestissement
– Frais administratifs
Dès le moment où le titulaire du prêt hypothécaire effectue le paiement des pénalités hypothécaires auprès de la banque ou de l’assurance, l’hypothèque peut être résilié normalement.
Comment éviter de payer des pénalités hypothécaires dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse ?
Dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse, il existe deux solutions pour éviter de payer des pénalités hypothécaires élevées :
Transférer l’hypothèque auprès du nouvel acquéreur
Un propriétaire qui vend son bien immobilier avant le terme de son contrat de prêt à taux fixe se voit facturer des pénalités hypothécaires élevées.
La solution pour le vendeur (pour éviter de payer les pénalités) est de transférer l’hypothèque existante au nouvel acquéreur pour qu’il conserve le prêt hypothécaire actuel en cours.
Cette solution permet au vendeur d’éviter des pénalités hypothécaires élevées, mais il doit réussir à transférer son hypothèque auprès du nouvel acquéreur.
En sachant la pression autour du vendeur au sujet des pénalités hypothécaires, l’acheteur peut dans ce sens mieux négocier le prix de vente du bien immobilier.
Il a ainsi la possibilité de diminuer encore un peu plus le prix d’achat dès le moment où les conditions du prêt hypothécaire lui convient (taux, durée, la banque, etc…).
Dans cette situation, le vendeur a la possibilité d’éviter les pénalités hypothécaires.
Transférer l’hypothèque auprès sur le nouveau bien immobilier
Lorsqu’un propriétaire vend son bien immobilier avant l’échéance de son contrat de prêt (à taux fixe) et en achète un autre simultanément, il a la possibilité de transférer l’hypothèque existante sur le nouveau bien immobilier.
Cette solution permet d’éviter de payer des pénalités hypothécaires élevées tout en conservant son hypothèque actuel aux mêmes conditions.
Pour réaliser ce transfert d’hypothèque, voici les conditions à respecter :
– La concordance entre la vente du bien et l’achat du nouveau logement doit se coordonner. Si cela n’est pas concordant, il n’est pas possible de réaliser le transfert d’hypothèque sur le nouveau logement.
– Le prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 80% du prix d’achat du nouveau logement.
– Les revenus doivent être égales ou supérieurs (au contrat signé au départ) pour continuer à conserver le prêt hypothécaire sur le nouvel objet.
Résiliation d’une hypothèque à taux variable en Suisse
Résilier une hypothèque à taux variable en Suisse est relativement facile, car il n’y a pas de durée convenue.
Cependant, il est important de ne pas oublier de respecter le préavis de résiliation défini lors de la signature du contrat de prêt initial avec la banque ou l’assurance concernée.
Résiliation d’une hypothèque Libor en Suisse
Les hypothèques Libor peuvent être résiliées ou remplacées par un autre modèle à leur extinction. Elles seront retirées du marché d’ici au 31 décembre 2021.
A l’échéance de la durée convenue, il est facile de résilier une hypothèque Libor. Avant le terme du contrat, il peut y avoir des pénalités pour la résiliation de celle-ci, mais elles sont de manière générale moins élevées que les hypothèques à taux fixe.
La plupart du temps il n’y a pas de pénalité, mais cela va dépendre du contrat de crédit signé au départ. Cependant, il peut y avoir d’autres frais à payer comme : Perte de réductions, coûts de couverture, etc…
Résilier une hypothèque en Suisse – Comment faire une dénonciation pour son hypothèque ?
Pour résilier un prêt hypothécaire en Suisse, il est nécessaire de faire une dénonciation du prêt hypothécaire.
Cette dénonciation s’effectue par la rédaction d’une lettre écrite avec signature originale exprimant la volonté du titulaire du prêt de résilier le prêt hypothécaire.
Dès le moment où le courrier est réceptionné par la banque dans les délais convenus dans le contrat de prêt, la résiliation peut s’effectuer normalement.
Existe-t-il un modèle de lettre type pour résilier une hypothèque en Suisse ?
Il existe un modèle de lettre de résiliation d’hypothèque type qu’il est possible d’utiliser de manière simple.
Voici un modèle d’exemple de lettre dans le but de résilier une hypothèque auprès d’une banque ou d’une assurance en Suisse :
> Modèle de lettre pour résiliation d’une hypothèque en Suisse
Quand est-ce que la résiliation / annulation anticipée d’une hypothèque est rentable malgré les pénalités hypothécaires ?
Une résiliation d’hypothèque anticipée peut être avantageuse dès le moment où les économies faites avec une nouvelle hypothèque dépassent le montant des pénalités de résiliation.
Pour calculer les économies, il est nécessaire de calculer la différence entre les taux des deux hypothèques. Si la différence est supérieure à 1.5% sur une année, il peut être intéressant de résilier de façon anticipée un prêt hypothécaire.
De plus, il faut savoir qu’en fonction du canton, les pénalités de résiliation peuvent être déduites du revenu imposable.
