Crise ou un krach immobilier en Suisse : Y a-t-il encore un risque en 2024 ? Analyse complète de la situation
Le marché immobilier suisse a beaucoup évolué entre l’année 2022 et 2023. En effet début 2022, la guerre entre la Russie et l’Ukraine a provoqué une hausse généralisée des prix à la consommation au niveau mondial. Touchée également par cette hausse des prix, la Suisse (Banque nationale suisse) a décidé d’augmenter son taux directeur pour diminuer une inflation grandissante qui touchait de nombreux secteurs. Après de multiples hausses des taux en moins de 1 an, le taux directeur est passé de -0.75% à plus de 1.5%. Une hausse importante et rapide qui a bien évidemment impacté le marché immobilier. Avec un tel changement, le comportement des acheteurs et des vendeurs a évolué. Dans le même temps, l’augmentation des prix de l’immobilier a commencé à ralentir suite à une décennie de hausse presque ininterrompue.
Dans le contexte actuel en 2024, y a-t-il encore un risque de bulle immobilière en Suisse ? Une crise ou un krach immobilier est-il encore possible ?
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Evolution des prix de l’immobilier en Suisse et risque de bulle immobilière en 2024 : Quelle est la situation à ce jour ?
Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier en Suisse ne cessent d’augmenter presque sans interruption. Depuis 2020, cette hausse s’est même accélérée avec la crise du Covid-19. A ce moment précis, de nombreux experts de l’immobilier pensaient que le marché immobilier en Suisse allait ralentir. Cependant, c’est même l’effet contraire qui s’est produit. Avec l’obligation de rester chez soi, les suisses avaient envie d’avoir un logement plus spacieux et plus grand. Dans ce contexte, la demande de la part des acheteurs a très rapidement flambé, tandis que l’offre de bien à vendre sur le marché restait très limitée.
Résultat : La hausse des prix a continué de progresser de manière importante aussi bien pour les appartements que pour les maisons jusqu’en 2021 augmentant du même coup le risque de bulle immobilière à un niveau « élevé » dans de nombreuses régions selon l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index.
Début 2022 après l’éclatement de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, l’inflation bondit en Suisse et dans le monde entier. La BNS a pris la décision d’augmenter les taux d’intérêt pour ralentir l’inflation dans le pays. Suite à plusieurs hausses successives, le taux directeur est passé en 1 an de -0.75% à plus de 1.5%. Une hausse marquée qui a eu un impact direct sur le marché immobilier en Suisse avec une demande qui a fortement diminué et une offre de biens à vendre qui a augmenté. Compte tenu de la situation, une baisse des prix de l’immobilier était pressentie, mais à ce jour en 2024, uniquement un ralentissement de la hausse des prix est visible en Suisse.
Pourquoi les prix de l’immobilier ralentissent, mais continuent encore d’augmenter en Suisse en 2024 ?
Il existe plusieurs raisons :
1. La demande sur le marché immobilier pour l’acquisition de logements en propriété reste présente en 2024, malgré une baisse importante depuis plusieurs mois.
2. L’offre de biens à vendre sur le marché immobilier reste toujours limitée en 2024, malgré une augmentation de l’offre en Suisse.
3. Le nombre de nouvelles constructions est en baisse en Suisse en 2024.
4. Les taux d’intérêt se stabilisent en 2024 selon l’étude de plusieurs établissements bancaires en Suisse.
Y a-t-il une bulle immobilière en Suisse en 2024 ?
Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter pour les appartements et les maisons. Le prix des villas est monté de +30% et le prix des appartements de +20%. Pour quelle raison ? Une envie forte des Suisses de devenir propriétaires.
En parallèle dans les années 2000, le marché hypothécaire avait atteint 500 milliards de francs. En 2024, le marché hypothécaire a largement dépassé les 1000 milliards de francs. Un volume qui a doublé en plus de 20 ans. Désormais, il s’agit d’un risque à maîtriser pour ne pas créer une crise (krach) immobilier en Suisse.
Avec la flambée des prix de l’immobilier depuis de longues années et un marché hypothécaire avec des volumes au plus haut, le risque de bulle immobilière n’a cessé d’augmenter. Le maintien des taux historiquement bas dans les années 2020 et 2021 a contribué à la surchauffedes prix de l’immobilier dans certaines régions en Suisse. Le risque de bulle immobilière était alors considéré comme « fort ».
En 2024, les taux d’intérêt ont doublé en l’espace de 1 an aux environ de 2.5%. Pour rappel en 2010, les propriétaires se réjouissaient de payer seulement 3% d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans. Depuis, les taux n’ont fait que baisser jusqu’à environ 1% fin 2021.
Les taux actuels en 2024 restent à des niveaux supportables pour de nombreux ménages en Suisse. Surtout que plus de 80% des hypothèques sont conclues à des taux fixes. Cela signifie que de nombreux ménages paient toujours un prix avantageux pendant encore plusieurs années. Le risque de bulle immobilière est donc bien réduit selon l’UBS. En 2024, il n’y a donc pas de risque de crise immobilière en Suisse.
Pour les années à venir, le risque de voir les taux d’intérêt augmenter de façon importante est une menace pour de nombreux propriétaires. Être dans l’incapacité d’assumer le paiement des intérêts hypothécaires est à considérer et à surveiller de près. Selon le rapport de plusieurs établissements bancaires en Suisse, les taux d’intérêt se stabilisent et ne devraient que peu augmenter durant l’année 2024.
Quand la dernière bulle immobilière avait éclaté en Suisse ?
Dans les années 1990, une crise immobilière s’était produite En effet, le volume des hypothèques sur le marché augmentaient en même temps que les taux passaient de 3% à 7% en quelques années. Suite à cette hausse des taux, de nombreux ménages n’avaient plus la capacité financière d’assumer le paiement des intérêt de la dette. L’offre de biens à vendre sur le marché en Suisse augmentait de manière importante avec pour conséquence une baisse des prix de l’immobilier.
A titre d’illustration et dans le but de mieux évaluer le risque en 2024, voici l’évolution du risque de bulle immobilière en Suisse dans le temps selon l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index :
Quelle est l’évolution des prix de l’immobilier en Suisse en 2024 ?
Au 2ème trimestre 2023, les prix des logements en propriété ont augmenté de +0.8%, soit une hausse plus importante qu’au cours des trimestres précédents. La tendance s’est poursuivie dans la même direction au 3ème et 4ème trimestre.
L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index reste à un niveau bien inférieur en comparaison aux années 1990. La valeur de l’indice a cependant fortement augmenté depuis le milieu de l’année 2020 (crise du Covid-19) et confirme une nette surévaluation des biens immobiliers sur le marché en Suisse.
Les prix des appartements et des maisons se montrent encore résistants comparés à la hausse des coûts de financement. La baisse du volume des transactions et une offre en hausse signalent certes un recul de la demande de logements en propriétés, mais l’activité de construction globalement faible et encore en baisse rend une correction significative des prix plutôt improbable dans un avenir proche.
Carte des régions à risque en Suisse en 2024
Pour illustration, voici une carte des régions avec une indication des risques de bulle immobilière en Suisse. L’illustration ci-dessous montre les zones à surveiller.
Les régions avec le risque le plus élevé sont situées autour du Lac Léman comme par exemple Genève et Lausanne ou encore Zurich, Zoug ainsi que certaines régions dans les Grisons. Dans ces régions, les prix d’achat ont augmenté bien plus rapidement que les loyers du marché au cours des cinq dernières années. Plus les taux d’intérêt augmentent, plus ce risque devrait diminuer.
Selon la carte de régions à risque ci-dessous, Genève et Zurich ont déjà diminué le risque de bulle immobilière de « fort » à « élevé » au cours des six derniers mois de l’année, car les prix des logements n’ont presque pas augmenté, alors que les loyers ont continué leur croissance.
Vous désirez en savoir plus sur l’évolution de la bulle immobilière en Suisse :
Si vous souhaitez en savoir plus sur les risques de bulle immobilières en Suisse pour les années précédentes, nous vous recommandons de lire les articles suivants :
- Tout savoir sur la bulle immobilière en 2022 et 2023
- Tout savoir sur la bulle immobilière en 2020 et 2021
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