Crise ou un krach immobilier en Suisse : Y a-t-il encore un risque en 2024 et 2025 ? Analyse complète de la situation
Le marché immobilier suisse a beaucoup évolué entre l’année 2022, 2023 et 2024. En effet début 2022, la guerre entre la Russie et l’Ukraine a provoqué une hausse généralisée des prix à la consommation au niveau mondial. Touchée également par cette hausse des prix, la Suisse (Banque nationale suisse) a décidé d’augmenter son taux directeur pour diminuer une inflation grandissante qui touchait de nombreux secteurs. Après de multiples hausses des taux en moins de 1 an, le taux directeur est passé de -0.75% à 1.75%. Une hausse importante et rapide qui a bien évidemment impacté le marché immobilier. Avec un tel changement, le comportement des acheteurs et des vendeurs a évolué. Dans le même temps, l’augmentation des prix de l’immobilier a commencé à ralentir suite à une décennie de hausse presque ininterrompue. Après les hausses successives des taux entre 2022 et 2023, la BNS (Banque nationale suisse) a réduit le taux directeur à quatre reprises : en mars 2024 à 1,5 %, en juin 2024 à 1,25 %, en septembre 2024 à 1 % et en décembre 2024 à 0.5%. Cette baisse des taux a permis au marché immobilier suisse de retrouver un certain dynamisme, offrant aux acheteurs des taux hypothécaires plus attractifs qu’auparavant.
Dans le contexte actuel en 2024-2025, y a-t-il encore un risque de bulle immobilière en Suisse ? Une crise ou un krach immobilier est-il encore possible ?
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Evolution des prix de l’immobilier en Suisse et risque de bulle immobilière en 2024-2025 : Quelle est la situation à ce jour ?
Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier en Suisse ne cessent d’augmenter presque sans interruption. Depuis 2020, cette hausse s’est même accélérée avec la crise du Covid-19. A ce moment précis, de nombreux experts de l’immobilier pensaient que le marché immobilier en Suisse allait ralentir. Cependant, c’est même l’effet contraire qui s’est produit. Avec l’obligation de rester chez soi, les suisses avaient envie d’avoir un logement plus spacieux et plus grand. Dans ce contexte, la demande de la part des acheteurs a très rapidement flambé, tandis que l’offre de bien à vendre sur le marché restait très limitée.
Résultat : La hausse des prix a continué de progresser de manière importante aussi bien pour les appartements que pour les maisons jusqu’en 2021 augmentant du même coup le risque de bulle immobilière à un niveau « élevé » dans de nombreuses régions selon l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index.
Début 2022 après l’éclatement de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, l’inflation bondit en Suisse et dans le monde entier. La BNS a pris la décision d’augmenter les taux d’intérêt pour ralentir l’inflation dans le pays. Suite à plusieurs hausses successives, le taux directeur est passé en 1 an de -0.75% à 1.75%. Une hausse marquée qui a eu un impact direct sur le marché immobilier en Suisse avec une demande qui a fortement diminué et une offre de biens à vendre qui a augmenté. Compte tenu de la situation, une baisse des prix de l’immobilier était pressentie, mais à ce jour en 2024, uniquement un ralentissement de la hausse des prix est visible en Suisse.
En 2024, le risque de bulle immobilière est redescendu à un niveau « modéré » depuis la première baisse du taux directeur en mars 2024 à 1,5%. Suite aux trois baisses successives du taux directeur en juin 2024 (1,25%), en septembre 2024 (1%) et en décembre 2024 (0.5%), le risque de bulle immobilière continue de diminuer, atteignant 0,73 points en mars 2024 au lieu de 0,94 points en mars 2024. Le niveau de risque « élevé » de bulle immobilière se situe à partir de 1. A titre de comparaison en juin 2023, le niveau de risque de bulle immobilière était à 1.25 points.
En 2025, la Banque nationale suisse pourrait envisager une nouvelle baisse des taux. En effet, une réduction supplémentaire de 0,25 % pourrait être envisagée en 2025, ce qui pourrait continuer de détendre encore le risque de bulle immobilière en Suisse.
Que faut-il retenir ?
L’analyse montre que le risque de bulle immobilière reste élevé à cause des fondamentaux comme les loyers et les revenus. Cependant, la menace d’une surchauffe a diminué grâce à un ralentissement de la dynamique des prix. La baisse des taux d’intérêt et le niveau modéré des coûts d’utilisation ne favorisent pas une correction des prix majeure. De plus, le faible volume global des prêts et la diminution continue de l’activité dans le secteur de la construction contredisent clairement l’idée d’une bulle des prix.
Pourquoi les prix de l’immobilier ralentissent, mais continuent encore d’augmenter en Suisse en 2024 ?
Il existe plusieurs raisons :
1. La demande sur le marché immobilier pour l’acquisition de logements en propriété reste bien présente en 2024, cela aussi grâce aux différentes baisses des taux d’intérêt par la BNS.
2. L’offre de biens à vendre sur le marché immobilier reste toujours limitée en 2024, malgré une augmentation de l’offre en Suisse.
3. Le nombre de nouvelles constructions est en baisse en Suisse en 2024.
4. Les taux d’intérêt ont diminué en 2024. Selon une étude de plusieurs établissements bancaires en Suisse, la tendance serait à la stabilisation en 2025. Cependant, une nouvelle baisse pourrait être envisagée en 2025.
Y a-t-il une bulle immobilière en Suisse en 2024-2025 ?
Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter pour les appartements et les maisons. Le prix des villas est monté de +30% et le prix des appartements de +20%. Pour quelle raison ? Une envie forte des Suisses de devenir propriétaires.
En parallèle dans les années 2000, le marché hypothécaire avait atteint 500 milliards de francs. En 2024, le marché hypothécaire a largement dépassé les 1000 milliards de francs. Un volume qui a doublé en plus de 20 ans. Désormais, il s’agit d’un risque à maîtriser pour ne pas créer une crise (krach) immobilier en Suisse.
Avec la flambée des prix de l’immobilier depuis de longues années et un marché hypothécaire avec des volumes au plus haut, le risque de bulle immobilière n’a cessé d’augmenter. Le maintien des taux historiquement bas dans les années 2020 et 2021 a contribué à la surchauffe des prix de l’immobilier dans certaines régions en Suisse. Le risque de bulle immobilière était alors considéré comme « fort ».
En 2024, les taux hypothécaires ont doublé en l’espace de 1 an aux environ de 2.5%. Pour rappel en 2010, les propriétaires se réjouissaient de payer seulement 3% d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans. Depuis, les taux n’ont fait que baisser jusqu’à environ 1% fin 2021. À la fin de 2024, les taux hypothécaires se situent aux environs de 1,7%, contre 2,5% au début de l’année. En 2025, les taux devraient se maintenir et pourraient même encore baisser, avantageant ainsi les acheteurs.
Les taux actuels au début de 2024 restent à des niveaux supportables pour de nombreux ménages en Suisse, et encore plus maintenant qu’ils ont baissé tout au long de l’année. Surtout que plus de 80% des hypothèques sont conclues à des taux fixes. Cela signifie que de nombreux ménages paient toujours un prix avantageux pendant encore plusieurs années. Le risque de bulle immobilière est donc bien réduit selon l’UBS. En 2024, il n’y a donc pas de risque de crise immobilière en Suisse. En 2025, le risque de bulle immobilière devrait rester dans la même dynamique.
Pour les années à venir, le risque de voir les taux d’intérêt augmenter de façon importante est une menace pour de nombreux propriétaires. Cependant, ce n’est pas la tendance entreprise pour le moment par la Banque nationale suisse. Être dans l’incapacité d’assumer le paiement des intérêts hypothécaires est à considérer et à surveiller de près, mais n’est pas à l’ordre du jour en 2024 et 2025.
Quand la dernière bulle immobilière avait éclaté en Suisse ?
Dans les années 1990, une crise immobilière s’était produite En effet, le volume des hypothèques sur le marché augmentaient en même temps que les taux passaient de 3% à 7% en quelques années. Suite à cette hausse des taux, de nombreux ménages n’avaient plus la capacité financière d’assumer le paiement des intérêt de la dette. L’offre de biens à vendre sur le marché en Suisse augmentait de manière importante avec pour conséquence une baisse des prix de l’immobilier.
A titre d’illustration et dans le but de mieux évaluer le risque en 2024 et 2025, voici l’évolution du risque de bulle immobilière en Suisse dans le temps selon l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index :
Quelle est l’évolution des prix de l’immobilier en Suisse en 2024 et 2025 ?
06.11.2023 : Au 2ème trimestre 2023, les prix des logements en propriété ont augmenté de +0.8%, soit une hausse plus importante qu’au cours des trimestres précédents. La tendance s’est poursuivie dans la même direction au 3ème et 4ème trimestre.
L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index reste à un niveau bien inférieur en comparaison aux années 1990. La valeur de l’indice a cependant fortement augmenté depuis le milieu de l’année 2020 (crise du Covid-19) et confirme une nette surévaluation des biens immobiliers sur le marché en Suisse.
Les prix des appartements et des maisons se montrent encore résistants comparés à la hausse des coûts de financement. La baisse du volume des transactions et une offre en hausse signalent certes un recul de la demande de logements en propriétés, mais l’activité de construction globalement faible et encore en baisse rend une correction significative des prix plutôt improbable dans un avenir proche.
02.10.2024 : Le marché immobilier suisse a connu des évolutions de prix contrastées au 2ème trimestre 2024. Les prix des logements en propriété ont augmenté, tandis que ceux des immeubles de rendement sont restés pratiquement inchangés.
Les prix des logements en propriété ont augmenté de +1,1 % entre avril 2024 et juin 2024, entraînant une hausse de +4,5 % sur les 12 derniers mois. Cette hausse concerne aussi bien les villas (+1,2 %) que les appartements en PPE (+1,1%), avec des augmentations plus marquées en Suisse centrale et dans les régions touristiques comme les Alpes.
Malgré ces prix élevés, le marché immobilier reste dynamique en raison d’une pénurie de l’offre et de taux d’intérêt favorables, soutenus par les récentes baisses des taux directeurs de la BNS.
En ce qui concerne les prix des immeubles de rendement, ils ont stagné à +0,2% pour le deuxième trimestre consécutif, avec une progression de +1,8% sur les 12 derniers mois. La fin des taux négatifs en juin 2022 avait laissé espérer une accalmie temporaire, mais la demande de logements et de surfaces commerciales reste forte, entraînant une hausse des nouveaux loyers.
Carte des régions à risque en Suisse en 2024 et 2025
Pour illustration, voici une carte des régions avec une indication des risques de bulle immobilière en Suisse. L’illustration ci-dessous montre les zones à surveiller.
Cette carte montre comment les prix ont évolué au cours des cinq dernières années dans les 106 régions économiques de Suisse. Elle indique également le risque régional basé sur l’évolution du rapport prix-revenu et prix-loyer.
- Depuis début 2019, le rapport prix/revenu s’est fortement dégradé, surtout dans les villes de Zurich, Lausanne et Genève. Dans les régions de l’Arc lémanique, le rapport prix/loyer a également beaucoup augmenté.
- À l’exception de la région de Limmattal, les marchés des résidences principales en Suisse alémanique n’ont pas connu de grands déséquilibres. Le rapport entre les prix d’achat et les loyers y a augmenté moins que la moyenne. Zoug est une exception avec la plus forte augmentation des prix.
- Dans les régions touristiques des Grisons, il y a eu une forte augmentation des déséquilibres à cause du boom des résidences secondaires.
Quelle est le risque d’une bulle immobilière en Suisse en 2025 ?
En 2025, le risque d’une bulle immobilière en Suisse est modéré. Les récentes baisses des taux directeurs par la Banque nationale suisse ont contribué à stabiliser le marché immobilier, rendant les taux hypothécaires plus attractifs. Cependant, la demande reste forte et l’offre des biens à vendre sur le marché limitée, ce qui maintient les prix élevés. Bien que le risque de bulle immobilière ait diminué en 2024 par rapport aux années précédentes, il est essentiel de surveiller les fondamentaux économiques comme les revenus et les loyers, pour éviter une surchauffe des prix. Une nouvelle baisse des taux pourrait encore réduire ce risque de bulle, mais il est important de rester vigilant et une surveillance continue est nécessaire.
Vous désirez en savoir plus sur l’évolution de la bulle immobilière en Suisse :
Si vous souhaitez en savoir plus sur les risques de bulle immobilières en Suisse pour les années précédentes, nous vous recommandons de lire les articles suivants :
- Tout savoir sur la bulle immobilière en 2022 et 2023
- Tout savoir sur la bulle immobilière en 2020 et 2021
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