Surchauffe et bulle immobilière en Suisse : Une crise ou un krach immobilier est-il encore possible en 2022 ?

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Une crise ou un krach immobilier peut-il encore se produire en 2022 ? Evolution et analyse du marché immobilier pour 2022.

Depuis le début de la crise sanitaire du Covid-19 en mars 2020, certains risques pouvaient laisser présager un potentiel risque de crise ou krach immobilier pour l’année 2020 et 2021. Cependant le marché de l’immobilier reste robuste et l’activité économique stable. La perspective d’une crise ou d’un krach immobilier était à exclure en 2020 et 2021.
Qu’en est-il pour l’année 2022 : Le risque de surchauffe des prix de l’immobilier peut-il laisser présager un risque de bulle immobilière en 2022 ? La guerre entre la Russie et l’Ukraine en 2022 va-t-elle jouer un rôle après la crise sanitaire du Covid-19 ?
Découvrez une analyse de la situation pour savoir si une bulle immobilière est possible en 2022 ou si elle est à exclure ?

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Evolution des prix de l’immobilier en Suisse en 2022 : Surchauffe et risque de bulle immobilière ?

En mars 2020, la crise du Covid-19 avait provoqué un vrai cataclysme en Suisse et dans le monde entier.
L’obligation de rester à son domicile sans pouvoir sortir de chez soi à provoquer une réelle prise de conscience sur l’importance d’avoir un logement spacieux où l’on se sent bien.
Suite à cet événement début 2020, la demande pour l’acquisition de nouveaux logements a pris l’ascenseur et n’a cessé de faire augmenter les prix jusqu’à fin 2021.
Cette hausse des prix est la conséquence d’une demande élevée sollicitée par les acheteurs, tandis que l’offre de logements en vente sur le marché reste faible. Cette différence provoque une surchauffe des prix qui continue en 2022.

Y a-t-il un risque de bulle immobilière en Suisse en 2022 ?

La hausse des prix des logements a augmenté de plus de 5% en 2020 et de plus de 4% en 2021 ce qui représente une des plus fortes augmentation depuis 2013.

La raison est également que les propriétaires bénéficient encore aujourd’hui de taux hypothécaires extrêmement bas ce qui permet de maintenir une demande élevée pour l’acquisition de nouveaux biens sur le marché immobilier en Suisse et favorise une augmentation continue des prix.

Selon l’indice de bulle immobilière de la banque UBS, le risque de bulle immobilière reste élevé.
Cependant, l’étude notifie qu’au troisième trimestre 2021, une baisse de l’indice s’est produit de 1.87 à 1.34 mais reste toujours dans une zone à risque peu éloignée d’une bulle immobilière.
La raison ?
Cette baisse s’explique en grande partie par les bons chiffres de la croissance en Suisse en 2021 par rapport au même trimestre en 2020. En réalité, il ne s’agit que d’un effet temporaire, d’autant que cette même croissance est soumise  à des fluctuations extrêmes en ces temps de pandémie et de guerre entre la Russie et l’Ukraine.
La baisse donc de l’indice de bulle immobilière selon l’étude UBS doit être relativisée.

Voici un graphique illustrant l’évolution de l’indice Suisse de bulle immobilière jusqu’en 2022

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Source : UBS

Voici l’évolution de l’indice de bulle immobilière de 2016 jusqu’à fin 2021

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Voici plusieurs graphiques illustrant la hausse des prix dans les principales villes de Suisse romande jusqu’en 2022

A titre informatif, les statistiques ci-dessous se basent sur le calcul qui a été réalisé par l’EPF de Zurich en collaboration avec de nombreux acteurs de renoms sur le marché en Suisse.

Hausse des prix des appartements à Genève jusqu’en 2022

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Hausse des prix des maisons à Genève jusqu’en 2022

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Hausse des prix des appartements à Lausanne jusqu’en 2022

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Hausse des prix des maisons à Lausanne jusqu’en 2022

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Hausse des prix des appartements dans la Sarine (canton de Fribourg) jusqu’en 2022

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Hausse des prix des maisons dans la Sarine (canton de Fribourg) jusqu’en 2022

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Hausse des prix des appartements à Neuchâtel jusqu’en 2022

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Hausse des prix des maisons à Neuchâtel jusqu’en 2022

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Carte des régions en Suisse soumise à un risque de bulle immobilière en Suisse en 2022

Pour illustration, voici une carte des régions qui présentent les risques de bulle immobilière les plus marquées sur le marché du logement en propriété en Suisse en 2022.
Cette carte présente 3 risques différents :
Risques fondamentaux : Les prix immobiliers sont déconnectés des revenus des ménages et du niveau des loyers.
Risques de surchauffe : Les prix de l’immobilier présentent une nette hausse de la demande ce qui fait grimper fortement les prix.
Risque de liquidités : Une offre élevée associée à une faible demande rend les ventes difficiles.

Les risques fondamentaux et de surchauffe dans les régions de Genève et Lausanne sont actuellement très élevés. Les risques de liquidités persistent dans certaines région comme dans le canton du Valais ou le canton de Neuchâtel.

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Risque de krach ou crise immobilière en Suisse en 2022 ?

Les taux hypothécaires actuellement extrêmement bas favorisent toujours le développement immobilier en Suisse et permet d’assurer le remboursement des emprunts hypothécaires à des conditions très attractives.
Tant que les taux hypothécaires restent à des niveaux faibles, les propriétaires auront la capacité de rembourser les emprunts hypothécaires aux échéances contractées.
Malgré une hausse de l’indice de bulle immobilière de la banque UBS depuis 2016, celle-ci a même vu une baisse temporaire de son indice de 1.87 à 1.34 pour remonter fin 2021 à 1.57.
Une crise ou un krach immobilier n’est actuellement pas d’actualité et même à exclure en 2022.

Crise immobilière des années 1990 : Que s’était-il passé pour arriver au niveau d’une bulle immobilière en Suisse ?

Dans les années 1990, le seuil de bulle immobilière avait été atteint et avait secoué la Suisse.
En 1988, l’endettement hypothécaire en Suisse avait atteint des sommets (440 milliards) avec des taux d’intérêts de 3.5% .
En 1990, les taux d’intérêts étaient passés à 7% doublant les charges hypothécaires des propriétaires en possession d’un bien immobilier en Suisse.
En raison de cette hausse des taux, de nombreux propriétaires n’avaient plus la capacité de rembourser les échéances de prêts et un très grand nombre de logements devaient être mis en vente sur le marché immobilier à des prix qui dégringolaient rapidement provoquant une crise (krach) du marché immobilier en Suisse.

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En savoir plus sur les risques de bulle immobilière de 2020 et 2021 : Risques de bulle immobilière 2020 et 2021

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