Surchauffe et bulle immobilière en Suisse : Une crise ou un krach immobilier est-il encore possible en 2022 ou 2023 ?

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Une crise ou un krach immobilier peut-il encore se produire en 2022 ou 2023 ? Evolution et analyse du marché immobilier pour 2023.

Depuis le début de la crise sanitaire du Covid-19 en mars 2020, certains risques pouvaient laisser présager un potentiel risque de crise ou krach immobilier pour l’année 2020 et 2021. Cependant le marché de l’immobilier reste robuste et l’activité économique stable. La perspective d’une crise ou d’un krach immobilier était à exclure en 2020 et 2021.
Qu’en est-il pour l’année 2022 et 2023 : Le risque de surchauffe des prix de l’immobilier peut-il laisser présager un risque de bulle immobilière en 2022 ou 2023 ? La guerre entre la Russie et l’Ukraine en 2022 va-t-elle jouer un rôle après la crise sanitaire du Covid-19 ? La hausse des taux d’intérêt à plusieurs reprises par la Banque Nationale Suisse en juin, septembre et décembre 2022 ainsi que l’inflation vont-elles avoir un fort impact en 2023 ?
Découvrez une analyse de la situation pour savoir si une bulle immobilière est possible en 2022 ou 2023 ou si elle est à exclure ?

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Evolution des prix de l’immobilier en Suisse en 2022 et 2023 : Surchauffe et risque de bulle immobilière ?

En mars 2020, la crise du Covid-19 avait provoqué un vrai cataclysme en Suisse et dans le monde entier.
L’obligation de rester à son domicile sans pouvoir sortir de chez soi à provoquer une réelle prise de conscience sur l’importance d’avoir un logement spacieux où l’on se sent bien.
Suite à cet événement début 2020, la demande pour l’acquisition de nouveaux logements a pris l’ascenseur et n’a cessé de faire augmenter les prix jusqu’à fin 2021.
Cette hausse des prix est la conséquence d’une demande élevée sollicitée par les acheteurs, tandis que l’offre de logements en vente sur le marché reste faible. Cette différence provoque une surchauffe des prix qui continue en 2022.

En 2022, la Banque Nationale Suisse a également relevé les taux d’intérêt à trois reprises en juin (50 points de base), en septembre (75 points de base) et en décembre (50 points de base) pour contrer l’inflation provoquée notamment par la crise en Ukraine. Depuis la fin 2022, la surchauffe des prix de l’immobilier commence à ralentir pour notamment plusieurs raisons : Une baisse d’intérêt de la demande de la part des acheteurs pour acquérir un nouveau logement et une sensible augmentation de l’offre des biens à la vente sur le marché immobilier. Une hausse des prix effrénée qui ne cessait d’augmenter et qui devrait désormais ralentir en 2023.

Y a-t-il un risque de bulle immobilière en Suisse en 2022 ou 2023 ?

La hausse des prix des logements a augmenté de plus de 5% en 2020, de plus de 4% en 2021 et de plus de 5% en 2022 représente une des plus fortes augmentation depuis 2013.
L’une des raisons principales de cette forte hausse était que les propriétaires bénéficiaient encore de taux hypothécaires extrêmement bas ce qui permettaient de maintenir une demande élevée pour l’acquisition de nouveaux logements sur le marché immobilier en Suisse et permettait d’entretenir une augmentation continue des prix.
Cependant début 2023 et la hausse successive des taux d’intérêt, les règles du jeu ont changé. En effet selon une récente étude du Crédit Suisse, il devient aujourd’hui même plus avantageux de louer que d’acheter.

Selon l’indice de bulle immobilière de la banque UBS, le risque de bulle immobilière reste élevé. La hausse des prix des logements en propriété a contribué à maintenir la valeur de l’indice élevé.
Cependant, l’étude notifie qu’au troisième trimestre 2022, l’indice se situe désormais à 1.53 qui reste toujours dans une zone à risque peu éloignée d’une bulle immobilière.
La raison ?
Cette baisse s’explique en grande partie par les bons chiffres de la croissance en Suisse en 2021 et 2022 par rapport au même trimestre en 2020. En réalité, il ne s’agit que d’un effet temporaire, d’autant que cette même croissance est soumise  à des fluctuations extrêmes en ces temps de pandémie et de guerre entre la Russie et l’Ukraine.
La baisse donc de l’indice de bulle immobilière selon l’étude UBS doit être relativisée.

Voici un graphique illustrant l’évolution de l’indice Suisse de bulle immobilière jusqu’en 2022-2023

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Source : UBS

Voici l’évolution de l’indice de bulle immobilière de 2016 jusqu’à fin 2021

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Voici plusieurs graphiques illustrant la hausse des prix dans les principales villes de Suisse romande jusqu’en 2023

A titre informatif, les statistiques ci-dessous se basent sur le calcul qui a été réalisé par l’EPF de Zurich en collaboration avec de nombreux acteurs de renoms sur le marché en Suisse.

Hausse des prix des appartements à Genève jusqu’en 2023

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Hausse des prix des maisons à Genève jusqu’en 2023

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Hausse des prix des appartements à Lausanne jusqu’en 2023

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Hausse des prix des maisons à Lausanne jusqu’en 2023

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Hausse des prix des appartements dans la Sarine (canton de Fribourg) jusqu’en 2023

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Hausse des prix des maisons dans la Sarine (canton de Fribourg) jusqu’en 2023

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Hausse des prix des appartements à Neuchâtel jusqu’en 2023

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Hausse des prix des maisons à Neuchâtel jusqu’en 2023

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Carte des régions en Suisse soumise à un risque de bulle immobilière en Suisse en 2023

Pour illustration, voici une carte des régions qui présentent les risques de bulle immobilière les plus marquées sur le marché du logement en propriété en Suisse en 2023.
Les risques fondamentaux et de surchauffe dans les régions de Genève et Lausanne sont actuellement élevés. Les risques de liquidités persistent dans certaines région comme dans le canton du Valais ou le canton de Neuchâtel.

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Risque de krach ou crise immobilière en Suisse en 2022 ou 2023 ?

La hausse récente des taux d’intérêt en 2022 risque de freiner la surchauffe des prix de l’immobilier en 2023. Les taux hypothécaires auparavant extrêmement bas favorisaient toujours le développement immobilier en Suisse et permettaient d’assurer le remboursement des emprunts hypothécaires à des conditions très attractives.
Désormais avec des taux hypothécaires plus élevés, nombreux sont ceux qui hésitent à acheter un nouveau logement en raison des conditions d’emprunt moins attractives.
Malgré une hausse de l’indice de bulle immobilière de la banque UBS depuis 2016, celle-ci a même vu une baisse temporaire de son indice de 1.87 à 1.34 pour remonter fin 2022 à 1.53.
Une crise ou un krach immobilier n’est actuellement pas d’actualité et même à exclure en 2022 et en 2023.

Crise immobilière des années 1990 : Que s’était-il passé pour arriver au niveau d’une bulle immobilière en Suisse ?

Dans les années 1990, le seuil de bulle immobilière avait été atteint et avait secoué la Suisse.
En 1988, l’endettement hypothécaire en Suisse avait atteint des sommets (440 milliards) avec des taux d’intérêts de 3.5% .
En 1990, les taux d’intérêts étaient passés à 7% doublant les charges hypothécaires des propriétaires en possession d’un bien immobilier en Suisse.
En raison de cette hausse des taux, de nombreux propriétaires n’avaient plus la capacité de rembourser les échéances de prêts et un très grand nombre de logements devaient être mis en vente sur le marché immobilier à des prix qui dégringolaient rapidement provoquant une crise (krach) du marché immobilier en Suisse.

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En savoir plus sur les risques de bulle immobilière de 2020 et 2021 : Risques de bulle immobilière 2020 et 2021

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