Comment se passe une vente à terme en Suisse ? Est-ce le bon choix pour vendre sa maison ou son appartement ?

Vous désirez en savoir plus sur la vente à terme en Suisse et les risques liés ?
Vous désirez connaître le déroulement d’une vente à terme et savoir la différence avec une vente directe ?
Découvrez tous les points importants pour savoir comment fonctionne une vente à terme en immobilier en Suisse.

 Qu’est-ce qu’une vente à terme en Suisse ?

Une vente à terme en Suisse est une vente immobilière ne pouvant pas être réalisée immédiatement et devant être réalisée à un terme ultérieur. Cela signifie que l’entrée en jouissance de l’acheteur et le prix du paiement de la vente est également différé.
Il est important de savoir qu’une vente à terme est également accompagnée d’un droit d’emption.

Exemple concret d’une vente à terme en Suisse

Prenons l’exemple de Monsieur Dupont et Madame Hubert. Monsieur Dupont souhaite vendre son appartement situé à Lausanne, mais Madame Hubert, intéressée par l’achat, doit d’abord vendre sa propre maison à Genève. Ils décident donc d’opter pour une vente à terme.

1. Rencontre chez le notaire et signature de l’acte de vente à terme

Monsieur Dupont et Madame Hubert se rencontrent avec leur notaire pour discuter et fixer les modalités de la vente à terme. Ils conviennent d’un prix de vente de CHF 800’000.-. Un contrat de réservation est alors signé, et Madame Hubert verse un acompte de 10%, soit CHF 80’000.-, pour réserver l’appartement. Le contrat mentionne que la vente doit être conclue dans un délai de 12 mois, période pendant laquelle elle s’engage à vendre sa maison.

2. Vente de la maison de Madame Hubert

Après la signature de la vente à terme, Madame Hubert dispose de 12 mois pour vendre sa maison. Six mois plus tard, elle réussit à vendre sa propriété à Genève et en informe immédiatement le notaire. Suite à cette vente, le vendeur et l’acheteur fixent une date pour la signature de l’acte de vente final deux mois plus tard, ce qui laisse le temps à Madame Hubert de rassembler les fonds nécessaires pour compléter l’achat.

3. Signature de l’acte de vente final chez le notaire

Le jour convenu, l’acte de vente final est signé chez le notaire désigné. Madame Hubert paie le solde du prix de vente, soit CHF 720’000.-. Suite à la signature entre le vendeur et l’acheteur, le notaire effectue l’enregistrement de la transaction au registre foncier. L’appartement est donc officiellement transféré à Madame Hubert. Finalement, Monsieur Dupont remet les clés à Madame Hubert, qui peut désormais emménager dans son nouvel appartement.

Pourquoi la vente a terme est-elle accompagnée d’un droit d’emption ?

Une vente à terme consiste à remettre à une date ultérieure un achat ou une vente immobilière par les deux parties. Un droit d’emption s’y accompagne et permet de sécuriser la transaction immobilière auprès du notaire en réalisant la « réservation du bien immobilier » par l’acheteur avec des termes bien définis.

Comment se passe une vente à terme en Suisse ?

Voici les étapes à suivre lors de la signature d’une vente à terme en Suisse :

1. Accord sur les termes du contrat par le biais d’une vente à terme entre l’acheteur et le vendeur
2. Versement d’un acompte auprès du notaire par l’acheteur
3. Signature de l’acte de vente entre les deux parties auprès du notaire désigné
4. Lors du terme fixé, paiement du solde de la vente par l’acheteur au vendeur
5. Transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur par l’inscription au registre foncier

Quel est le montant de l’acompte à verser lors d’une vente à terme ?

Lors d’une vente à terme en Suisse, l’acheteur doit en général verser un acompte entre 5% et 20% avant la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Le solde du prix de la vente est versé ensuite au terme fixé dans le contrat par l’acheteur au vendeur par le biais du notaire.

Quelle est la différence entre une vente à terme et une vente directe en Suisse ?

La vente à terme en Suisse est utilisée dans le cas où l’acheteur et le vendeur n’arrivent pas à s’entendre sur une date de vente immédiate et doivent convenir d’une date de vente différée.
Dans le cas d’une vente directe, il s’agit de la manière la plus simple pour un transfert de propriété entre un acheteur et un vendeur.

Qu’est-ce qu’une vente directe en Suisse ?

Lorsqu’un acheteur a réalisé une offre d’achat et que le vendeur a accepté cette offre, il s’agit de définir un contrat de vente qu’il s’agit de signer auprès d’un notaire désigné.
Du moment que les parties s’entendent sur une date commune rapide, il s’agit d’une vente directe.
Un acte de vente est constitué auprès d’un notaire et la signature de ce contrat est signée par l’acheteur et le vendeur.
Dès la signature de l’acte, le transfert va s’effectuer dans les plus brefs délais au registre foncier et la vente immobilière s’effectuer directement.

Quels sont les frais d’une vente à terme en Suisse ?

Les frais d’une vente à terme ont un coût équivalent à une vente immobilière directe. En effet, il n’y a pas de frais supplémentaire en comparaison à une vente immobilière traditionnelle.

Quels sont les avantages d’une vente à terme pour un vendeur et un acheteur en Suisse ?

Voici les avantages d’une vente à terme du côté du vendeur et du côté de l’acheteur :

Les avantages pour l’acheteur

L’avantage d’une vente à terme pour un acheteur est de pouvoir différer une vente immobilière à une date ultérieure définie en accord avec le vendeur.
Ce délai permet à un acheteur d’entreprendre certaines démarches personnelles avant d’acquérir pleinement un bien immobilier.
A savoir qu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif entre l’acheteur et le vendeur, un acompte (généralement 10%) est versé chez le notaire pour ficeler la vente immobilière entre les deux parties.
Ce premier acompte permet à l’acheteur de ne pas à avoir dégager l’intégralité des fonds propres au moment de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Les avantages pour le vendeur

Avant la signature définitive d’un acte de vente entre un acheteur et un vendeur, un acompte doit être versé (généralement 10%) par l’acheteur chez le notaire.
Pour le vendeur cet acompte est une garantie, car si l’acheteur décide finalement de se rétracter avant le versement du solde de la vente, le montant total de l’acompte lui reviendra.
Cette clause constitue pour le vendeur une sécurité qui lui permet de se prémunir contre une annulation soudaine de l’acheteur.
De plus, cette clause ne comporte pas de frais supplémentaire par rapport à une vente immobilière traditionnelle.

Quels sont les inconvénients d’une vente à terme pour un vendeur et un acheteur en Suisse ?

Voici les inconvénients d’une vente à terme du côté du vendeur et du côté de l’acheteur :

Les inconvénients pour l’acheteur

En signant une vente à terme, l’acheteur s’engage dans un premier temps à verser un acompte d’environ 10% pour la signature de l’acte de vente chez le notaire et verser dans un second temps le solde du prix total de la vente (au moment de l’acquisition définitive de l’objet).
Une vente à terme est un contrat qui ne permet pas à l’acheteur de revenir en arrière. En effet après signature de l’acte de vente, si l’acheteur décide de se rétracter, celui-ci perd l’intégralité de l’acompte versé au vendeur.
Il s’agit d’un risque à mesurer pour l’acheteur qui doit être certain d’acquérir l’appartement ou la maison convoitée.

Les inconvénients pour le vendeur

L’inconvénient pour le vendeur est de ne pas par exemple pouvoir réaliser une vente immobilière immédiate et devoir attendre éventuellement un délai ultérieur fixé par l’acheteur.

Quels sont les risques d’une vente à terme en Suisse ?

Il n’y a pas de risque majeur lors de la mise en place d’une vente à terme en Suisse, puisque les parties ont fixé et signé tous les éléments clés dans le contrat de vente.
Afin d’éviter les risques, il est vivement recommandé d’accompagner la vente à terme d’un droit d’emption afin de figer les modalités de vente.

Comment se déroule un financement hypothécaire lors d’une vente à terme ?

En général, il n’y a pas besoin de financement hypothécaire pour le paiement de l’acompte de départ (de 5 à 20%).
Un financement hypothécaire a pu être sollicité par l’acheteur auprès de la banque suisse de son choix.
Le solde du prix de la vente est ensuite versée par la banque (financement obtenu par l’acheteur) auprès du notaire.
Le notaire se charge ensuite de transférer le produit de la vente directement au vendeur sur son compte bancaire.

Les questions fréquentes concernant la vente à terme en Suisse

Voici une liste des principales questions pratiques :

Auprès de qui l’acompte de l’acheteur doit-il être versé ?

L’acompte doit être versé auprès du notaire et par directement auprès du vendeur. Le but est de protéger les intérêts du vendeur et de l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.

Quel est le délai habituel lors d’une vente à terme ?

La durée d’une vente à terme peut être très variable, allant de quelques semaines à plusieurs années. En théorie, une vente à terme peut s’étendre jusqu’à un maximum de 10 ans, qui est la durée limite pour l’inscription d’un droit d’emption. Toutefois, dans la pratique, la période convenue entre les parties varie généralement de trois à neuf mois, selon leurs besoins et préférences spécifiques.

Quelle est la différence de frais entre une vente à terme et une vente directe en Suisse ?

Ci-dessous, vous trouverez un exemple concret montrant la différence de frais entre une vente à terme et une vente directe pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de CHF 1’000’000.- dans le canton de Vaud. Les montants sont exprimés en francs suisses.

Quels sont les impôts (taxes) à payer après la vente d’un appartement ou d’une maison en Suisse ?

Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, plusieurs impôts sont à payer auprès de l’administration fiscale du canton concerné.
Voici une liste des impôts (taxes) à payer :

Quel est l’impôt à payer sur une vente à terme d’un bien immobilier en Suisse ?

Suite à la vente d’un bien immobilier en Suisse, une taxe sur les gains immobiliers est à payer à l’administration fiscale du canton concerné.

L’impôt sur la plus-value immobilière se calcule en fonction de 2 critères principaux :
– La durée de détention du bien immobilier
– Le gain immobilier réalisé pendant la période

Impôt (taxe) à payer sur les gains immobiliers à Genève

Dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse, voici le barème d’imposition pour le canton de Genève :
– Durée de détention inférieure à 2 ans : Taux d’imposition de 50%
– Durée de détention entre 2 et 4 ans : Taux d’imposition de 40%
– Durée de détention entre 4 et 6 ans : Taux d’imposition de 30%
– Durée de détention entre 6 et 8 ans : Taux d’imposition de 20%
– Durée de détention entre 8 et 10 ans : Taux d’imposition de 15%
– Durée de détention entre 10 et 25 ans : Taux d’imposition de 10%
– Durée de détention supérieur à 25 ans : Taux d’imposition de 0%

Exemple :
Suite à un divorce, un couple habitant dans le canton de Genève avait acheté un bien immobilier en 2015 au prix de CHF 1’600’000.-. Le bien immobilier a été vendu en 2020 au prix de CHF 1’800’000.-.

Durée de détention de 5 ans : Taux d’imposition de 30%
Gain immobilier sur la période : CHF 200’000.-
Imposition sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale genevoise : CHF 60’000.-

Impôt (taxe) à payer sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud

Voici le détail du barème d’imposition sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud :
– Durée de détention jusqu’à 1 an : Taux d’imposition de 30%
– Durée de détention de 1 à 2 ans : Taux d’imposition de 27%
– Durée de détention de 2 à 3 ans : Taux d’imposition de 24%
– Durée de détention de 3 à 4 ans : Taux d’imposition de 22%
– Durée de détention de 4 à 5 ans : Taux d’imposition de 20%
– Durée de détention de 6 à 7 ans : Taux d’imposition de 17%
– Durée de détention de 7 à 8 ans : Taux d’imposition de 16%
– Durée de détention de 8 à 9 ans : Taux d’imposition de 15%
– Durée de détention de 9 à 10 ans : Taux d’imposition de 15%
– Durée de détention de 10 à 11 ans : Taux d’imposition de 14%
– Durée de détention de 11 à 12 ans : Taux d’imposition de 14%
– Durée de détention de 12 à 13 ans : Taux d’imposition de 13%
– Durée de détention de 13 à 14 ans : Taux d’imposition de 13%
– Durée de détention de 14 à 15 ans : Taux d’imposition de 12%
– Durée de détention de 15 à 16 ans : Taux d’imposition de 12%
– Durée de détention de 16 à 17 ans : Taux d’imposition de 11%
– Durée de détention de 17 à 18 ans : Taux d’imposition de 11%
– Durée de détention de 18 à 19 ans : Taux d’imposition de 10%
– Durée de détention de 19 à 20 ans : Taux d’imposition de 10%
– Durée de détention de 20 à 21 ans : Taux d’imposition de 9%
– Durée de détention de 21 à 22 ans : Taux d’imposition de 9%
– Durée de détention de 22 à 23 ans : Taux d’imposition de 8%
– Durée de détention de 23 à 24 ans : Taux d’imposition de 8%
– Durée de détention dès 24 ans : Taux d’imposition de 7%

Exemple :
Un couple avait acheté un bien immobilier dans le canton de Vaud en 2010 au prix de CHF 750’000.-. Suite à un divorce, le couple a vendu en 2020 au prix de CHF 980’000.-.

Durée de détention de 10 ans : Taux d’imposition de 15%
Gain immobilier sur la période : CHF 230’000.-
Imposition sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale vaudoise : CHF 34’500.-

Impôt (taxe) à payer sur les gains immobiliers dans le canton de Fribourg

Voici le détail du barème d’imposition sur les gains immobiliers dans le canton de Fribourg :

– Durée de détention jusqu’à 2 ans : Taux d’imposition de 22%
– Durée de détention jusqu’à 4 ans : Taux d’imposition de 20%
– Durée de détention jusqu’à 6 ans : Taux d’imposition de 18%
– Durée de détention jusqu’à 8 ans : Taux d’imposition de 16%
– Durée de détention jusqu’à 10 ans : Taux d’imposition de 14%
– Durée de détention jusqu’à 15 ans : Taux d’imposition de 12%
– Durée de détention au-delà de 15 ans : Taux d’imposition de 10%

Exemple :
Après un achat immobilier par un couple marié en 2002 au prix de CHF 680’000.- dans le canton de Fribourg, le bien immobilier a été revendu en 2020 au prix de CHF 1’120’000.- suite à un divorce.

Durée de détention de 18 ans : Taux d’imposition de 10%
Gain immobilier sur la période : CHF 440’000.-
Imposition sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale fribourgeoise : CHF 44’000.-

La vente à terme est-elle une bonne solution et est-elle souvent utilisée en Suisse ?

La vente à terme est une solution fréquemment utilisée lorsque l’acheteur et le vendeur n’arrivent pas à s’entendre sur une date de d’échange commune immédiate. Elle permet de sceller tous les éléments clés importants pour un transfert de propriété dans les meilleures conditions auprès du notaire désigné.
Une vente à terme est une bonne solution pour vendre un bien immobilier en Suisse lorsque les conditions de vente usuelles (vente directe) ne peuvent être réunies.