Vente d’une maison ou d’un appartement en viager en Suisse : Comment ça marche ? 

Vous êtes propriétaires d’un bien immobilier à la retraite en Suisse et vous souhaitez éventuellement le vendre ?
Vous avez entendu parler de la vente immobilière en viager et vous désirez en savoir plus ?
Découvrez dans cet articles les démarches permettant de vendre un bien immobilier en viager en Suisse.

Vendre un bien immobilier en viager en Suisse : Qu’est-ce que cela signifie ?

Avec une espérance de vie qui augmente et des revenus à la retraite parfois limités en Suisse, une vente immobilière en viager peut être une solution intéressante.
Une vente immobilière en viager en Suisse permet à un propriétaire de vendre sa maison ou son appartement tout en continuant à y habiter tout au long de sa vie. En contrepartie de la vente du bien immobilier, celui-ci bénéficie d’une rente fixe qui est versée jusqu’à la fin de sa vie par l’acheteur.

Une vente immobilière en viager nécessite d’avoir une vision à moyen / long terme et permet au vendeur d’augmenter ses revenus de manière fixe tout en continuant d’habiter dans sa maison ou son appartement. Pour l’acheteur, cela permet de devenir propriétaire en faisant une bonne affaire.

Que faut-il savoir sur la vente d’une maison ou d’un appartement en viager en Suisse ?

Tout d’abord, il est important de noter qu’une vente immobilière en viager en Suisse fonctionne presque de la même manière qu’une transaction immobilière classique.

Quelle est la différence entre une vente immobilière en viager et une vente immobilière classique en Suisse ?

Une vente immobilière classique nécessite un accord entre un acheteur et un vendeur sur un prix donné généralement sans condition.
Le transfert de la propriété se fait selon les modalités immobilières usuelles.

Dans le cas d’une vente immobilière en viager en Suisse, le vendeur transfert la propriété de sa maison ou de son appartement à l’acheteur à certaines conditions bien définies.
Voici les conditions usuelles lors d’une vente en viager :
– L’acheteur s’engage à verser une rente mensuelle fixe jusqu’à la fin de la vie du vendeur
– L’acheteur  a l’obligation de verser lors de la transaction immobilière chez le notaire un montant d’environ 20% à 30% de la valeur de marché de la maison ou de l’appartement au vendeur.

Il est également important de rappeler lors d’une vente immobilière en viager les deux points suivants :
– Le propriétaire du bien immobilier doit être âgé au minimum de 70 ans.
– L’acheteur doit avoir au minimum 20 ans de moins que le vendeur (recommandé).

Comment se passe la vente d’un bien immobilier en viager en Suisse ?

Voici les différentes étapes pour la vente d’un appartement ou d’une maison en viager en Suisse :

1. Évaluation du bien immobilier : C’est une étape importante car la valeur du bien déterminera le montant de la rente viagère. Un expert immobilier ou un professionnel de l’évaluation peut être contacté pour effectuer cette évaluation. Ils prendront en compte différents facteurs comme l’emplacement, la taille, l’état du bien, etc.
2. Détermination des conditions du viager : Le montant de la rente est généralement calculé en utilisant un pourcentage de la valeur du bien et l’espérance de vie du vendeur. Le bouquet, s’il y en a un, est une somme d’argent versée au vendeur au début de la transaction. Le vendeur peut décider de rester dans le bien (viager occupé) ou de le laisser à l’acheteur (viager libre).
3. Rédaction du contrat de vente : Le contrat de vente doit préciser toutes les conditions de la vente. Il doit indiquer le montant de la rente, la fréquence des paiements, si un bouquet est inclus et si le vendeur reste dans le bien ou non. Le contrat doit également stipuler ce qui se passe si le vendeur décède peu de temps après la vente.
4. Signature du contrat de vente : Une fois que le contrat est prêt et que les deux parties sont d’accord avec les conditions, il doit être signé. En Suisse, cette signature doit être authentifiée par un notaire pour être valide.
5. Enregistrement de la vente : Après la signature du contrat, la vente doit être enregistrée auprès du Registre foncier. Cela donne à l’acheteur la garantie que le bien lui appartient maintenant, même si le vendeur continue à l’occuper.
6. Versement de la rente viagère et/ou du bouquet : Après l’enregistrement de la vente, l’acheteur commence à verser la rente au vendeur. Si un bouquet a été convenu, il est généralement versé au moment de la signature du contrat.

Vente d’une maison ou d’un appartement en viager en Suisse : Est-ce vraiment intéressant ?

Vendre un bien immobilier en viager est une bonne affaire aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.

Liste des avantages d’une vente immobilière en viager pour le vendeur en Suisse

1. Permet de maintenir un meilleur niveau de vie grâce aux rentes versées par l’acheteur
2. Rester au sein de son bien immobilier jusqu’à la fin de sa vie sereinement
3.  Bénéficier d’une transaction immobilière sereine et en toute confiance

Liste des avantages d’une vente immobilière en viager pour l’acheteur en Suisse

1. Acquérir un bien immobilier habituellement inaccessible (trop cher)
2. Devenir propriétaire en gardant une vision à moyen / long terme
3. Bénéficier d’une appréciation de la valeur du bien immobilier à long terme (hypothèse)

Même si une vente immobilière en viager en Suisse peut paraître immorale, elle offre des avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.

Liste des différentes formes de vente en viager pour une maison ou un appartement en Suisse ?

Voici une liste des différents formes pour vendre un bien immobilier en viager en Suisse :

Le viager occupé

Le viager occupé en Suisse est une forme de vente immobilière similaire au viager libre, mais dans ce cas, c’est l’acheteur qui s’engage à verser des mensualités à l’ancien propriétaire jusqu’à son décès. Le propriétaire continue à vivre dans la propriété et à en jouir pleinement, et l’acheteur devient propriétaire de la propriété une fois que le propriétaire décède. Cette forme de vente immobilière est souvent utilisée pour permettre à l’ancien propriétaire de vivre confortablement dans sa propriété jusqu’à son décès, tout en garantissant à l’acheteur qu’il deviendra propriétaire de la propriété à un moment donné. Comme pour le viager libre, il est important de consulter un avocat ou un notaire pour s’assurer que le contrat de vente en viager occupé respecte toutes les lois et règlements en vigueur en Suisse.

Comment se déroule la vente d’un viager occupé en Suisse ?

La vente d’un viager occupé en Suisse se déroule habituellement de la manière suivante :

1. L’ancien propriétaire et l’acheteur signent un acte de vente en viager occupé, qui détaille les spécificités de la vente, notamment le montant des mensualités et les conditions de transfert de la propriété une fois que l’ancien propriétaire décède.

2. L’acheteur commence par verser les mensualités à l’ancien propriétaire.

3. L’ancien propriétaire continue de vivre dans la propriété et à en jouir pleinement jusqu’à son décès.

4. Une fois que l’ancien propriétaire est décédé, l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier. Le transfert de propriété est réalisé par un notaire, qui s’assure que toutes les conditions du contrat ont été respectées et que le transfert de propriété se déroule de manière conforme à la loi en suisse.

Il faut  également rappeler que le contrat de vente en viager occupé doit être enregistré auprès des autorités compétentes pour être valide en Suisse. De plus, il est recommandé de consulter un avocat ou un notaire pour s’assurer que le contrat respecte toutes les lois et règlements en vigueur en Suisse.

Le viager libre

Le viager libre en Suisse est une forme de vente immobilière où l’acheteur paie un acompte pour l’achat d’une propriété et s’engage à verser des mensualités à l’ancien propriétaire jusqu’à son décès. Le propriétaire continue à vivre dans la propriété jusqu’à son décès, et l’acheteur devient propriétaire de la propriété une fois que le propriétaire décède. Cette forme de vente immobilière est souvent utilisée pour éviter les droits de succession élevés en Suisse.

Comment se déroule la vente d’un viager libre en Suisse ?

La vente d’un bien immobilier en viager libre en Suisse se déroule généralement de la manière suivante :

1. L’ancien propriétaire et l’acheteur signent un contrat de vente en viager libre, qui détaille les termes de la vente, notamment le montant de l’acompte et des mensualités, ainsi que les conditions de transfert de la propriété une fois que l’ancien propriétaire décède.

2. L’acheteur paie l’acompte et commence à verser les mensualités à l’ancien propriétaire.

3. L’ancien propriétaire continue à vivre dans la propriété jusqu’à sa mort.

4. Une fois que l’ancien propriétaire décède, l’acheteur devient propriétaire de la propriété. Le transfert de propriété est généralement assuré par un notaire, qui s’assure que toutes les conditions du contrat ont été respectées et que le transfert de propriété se déroule en conformité avec la loi suisse.

Le viager partiellement occupé

Le viager partiellement occupé en Suisse est une forme de vente immobilière qui combine les avantages du viager libre et du viager occupé. Dans ce cas, l’ancien propriétaire continue à vivre dans la propriété, mais il s’engage à laisser l’acheteur en jouir partiellement, par exemple en lui louant une partie de la propriété. L’acheteur paie un acompte et des mensualités à l’ancien propriétaire jusqu’à son décès, et devient propriétaire de la propriété une fois que l’ancien propriétaire décède. Cette forme de vente immobilière est souvent utilisée pour permettre à l’ancien propriétaire de continuer à vivre confortablement dans sa propriété tout en générant des revenus supplémentaires grâce à la location d’une partie de la propriété à l’acheteur. Comme pour les autres formes de viager en Suisse, il est important de consulter un avocat ou un notaire pour s’assurer que le contrat de vente en viager partiellement occupé respecte toutes les lois et règlements en vigueur en Suisse.

Quels sont les risques de vendre un bien immobilier en viager en Suisse ?

La vente en viager présente plusieurs risques pour le vendeur. Voici quelques-uns des plus importants à considérer :

1. Risque de longévité : La rente viagère est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, il peut finir par recevoir plus que la valeur réelle de son bien. Cependant, si le vendeur décède peu de temps après la vente, il peut finir par recevoir beaucoup moins que la valeur réelle de son bien.

2. Risque de solvabilité de l’acheteur : Si l’acheteur est incapable de continuer à payer la rente pour une raison quelconque, le vendeur peut se retrouver dans une situation financière difficile. Il est donc important pour le vendeur de vérifier la solvabilité de l’acheteur avant de conclure la vente.

3. Risque d’inflation : Si la rente n’est pas indexée sur l’inflation, la valeur réelle de la rente peut diminuer avec le temps. C’est pourquoi il est souvent recommandé d’inclure une clause d’indexation dans le contrat de vente.

4. Risque de dévalorisation du bien : Si le bien se déprécie pour une raison quelconque (par exemple, en raison de dommages ou de changements dans le quartier), le vendeur ne peut pas bénéficier de la valeur accrue de son bien.

5. Risque lié à l’incertitude du marché immobilier : Les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valeur du bien après la vente. Le vendeur ne peut pas bénéficier de l’augmentation de la valeur du bien une fois la vente conclue.

6. Risque de perte d’usage du bien : Dans le cas d’un viager libre, le vendeur perd l’usage de son bien. Même dans le cas d’un viager occupé, certaines restrictions peuvent être imposées à l’usage du bien.

Quels sont les pièges à éviter lors d’une vente immobilière en viager en Suisse ?

Il y a plusieurs pièges à éviter lors d’une vente immobilière en viager en Suisse :

1. Assurez-vous que le contrat de vente en viager est enregistré auprès des autorités compétentes pour être valide en Suisse.

2. Faites attention aux clauses du contrat qui peuvent être préjudiciables pour l’une ou l’autre des parties, comme des mensualités trop élevées ou des conditions de transfert de propriété trop restrictives.

3. Évitez de signer un contrat de vente en viager si vous n’êtes pas sûr de pouvoir assumer les mensualités pendant de nombreuses années, car cela pourrait entraîner des difficultés financières à long terme.

4. Considérez les conséquences fiscales de la vente en viager pour les deux parties, en particulier en ce qui concerne les droits de succession.

5. Assurez-vous de comprendre toutes les clauses du contrat avant de le signer, en consultant un avocat ou un notaire si nécessaire.

En résumé, il est important de bien comprendre les termes du contrat de vente en viager avant de signer et de consulter un professionnel pour vous assurer que toutes les lois et règlements en vigueur en Suisse sont respectés.

Comment se finance la vente d’une maison ou d’un appartement en viager en Suisse ?

Dans le cadre d’une vente en viager en Suisse, il y a 3 éléments à savoir pour pouvoir acheter le bien immobilier à sa juste valeur :

1. Le capital

Ce montant est fixé entre le vendeur et l’acheteur. Ce pourcentage varie généralement entre 20% à 30% de la valeur du bien immobilier.

2. Le droit d’habitation ou d’usufruit

Droit du vendeur d’habiter dans sa maison ou son appartement en Suisse.

3. La rente

Le versement d’une rente à vie au vendeur par l’acheteur.

Exemple de calcul pour la vente d’une maison en viager en Suisse

Prenons l’exemple de la situation suivante :

Un vendeur est propriétaire d’une villa individuelle pour une personne veuve âgée de 70 ans.
La valeur du bien immobilier en l’état est de CHF 900’000.-.

Valeur du bien immobilier sur le marché :CHF 900’000.-
Montant versé pour l’achat du bien : CHF 250’000.- (28%)
Réduction pour le droit d’habitation à vie : CHF 370’000.-
Rente à vie : CHF 1’900.-/mois

Dans cette situation, l’acheteur a l’obligation de verser lors de la transaction immobilière chez le notaire la somme de CHF 250’000.- de fonds propres en cash. Il n’est pas possible de contracter un prêt hypothécaire dans ce cas de figure.
A cela s’ajoute la somme de CHF 1’900.- à verser mensuellement au vendeur. Ce montant correspond au remboursement du prêt hypothécaire que l’acheteur fait au vendeur.
Lorsque l’acheteur récupère la maison ou l’appartement au jour du décès du vendeur, il n’y a pas de dette liée. Si cela est nécessaire, un prêt hypothécaire peut être contracté pour effectuer des rénovations.