Tout savoir sur le marché immobilier en Suisse : Quelles sont les prévisions attendues pour 2024 ?

Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter dans toute la Suisse.
En 2020, le marché immobilier suisse a connu une augmentation des prix de +5.5% pour les maisons et de +5.1% pour les appartements en PPE. En 2021, la hausse des prix était de +4% pour les maisons et de +3% pour les appartements en PPE.
En 2022, la hausse a continué son envolée avec +7% pour les maisons et +5% pour les appartements en PPE, et cela malgré la hausse des taux d’intérêt entrepris par la Banque nationale suisse (BNS) en juin, septembre et décembre 2022.
En 2023, les prix ont continué d’afficher des chiffres positifs avec une hausse de +1.1% pour les maisons et de +2.1% pour les appartements en PPE et cela malgré la hausse importante des taux d’intérêt.
En 2024, les prévisions d’évolution des prix sont stables à légèrement haussières selon les régions en Suisse avec une baisse sensible attendue des taux d’intérêt. Cette tendance se confirme au 1er semestre 2024 avec les perspectives suivantes : Au cours du 1er trimestre 2024, la hausse des prix a été de +0,3% pour les maisons et de +0,4% pour les appartements. Au 2ème trimestre 2024, la hausse de prix étaient de +1,2% pour les villas et de +1,1% pour les appartements en PPE.

Pourquoi les prix ont-ils continué d’augmenter sur le marché immobilier en Suisse en 2023 et jusqu’en 2024 ?

Le marché immobilier suisse en 2023 est sensiblement différent de celui de 2022. En effet, après les multiples hausses des taux d’intérêt entreprises par la Banque nationale suisse pour freiner l’inflation, le nombre d’acheteurs sur le marché immobilier a diminué en 2023. L’offre de biens à la vente a augmenté. En ce qui concerne les taux d’intérêt, ils se situent désormais à un niveau qui n’incite plus autant les acheteurs à devenir propriétaires. La raison en est simple : la différence de coût entre la location et la pleine propriété n’est plus aussi importante qu’auparavant en Suisse.

Cependant lors du 1er semestre 2024, la Banque nationale suisse a décidé de baisser son taux directeur en mars 2024 de 1.75% à 1.5%. Une autre baisse de taux pourrait se produire au cours du 2ème semestre 2024.

Dans ce contexte, le marché immobilier suisse a fait preuve de résilience au premier trimestre 2024, avec une légère hausse des prix des biens immobiliers et une stabilisation du volume des transactions. Au 2ème trimestre 2024, le marché immobilier suisse a connu des évolutions plus contrastées. Les prix des appartements et des maisons ont progressé, tandis que ceux des immeubles de rendement sont restés pratiquement inchangés.

Malgré cette tendance, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en 2023 et également au 1er semestre 2024 pour les biens résidentiels. Voici une liste de facteurs qui expliquent cette hausse des prix de l’immobilier en Suisse en 2023 et en 2024 :

La demande sur le marché immobilier en Suisse pour l’acquisition de logements en propriété reste présente en 2023 et 2024

La demande d’acquisition de nouveaux logements en Suisse a nettement ralenti en 2023 et 2024. Cependant, elle reste encore suffisamment solide pour entraîner une augmentation du nombre de transactions immobilières entre l’été 2022 et l’été 2023 et également au 1er semestre 2024, que ce soit pour les appartements ou les maisons.

En effet, entre l’été 2022 et l’été 2023, le nombre d’appartements en copropriété (PPE) vendus a augmenté de +3,4 %, tandis que celui des maisons a progressé de +1,2 %. Au cours du 1er trimestre 2024, la hausse des prix de +0,3% pour les maisons et de +0,4% pour les appartements. Au 2ème trimestre 2024, la hausse de prix concerne tant les villas (+1,2%) que les appartements en PPE (+1,1%).

Bien que la demande ait diminué, elle reste suffisamment robuste en 2023 et en 2024 pour ne pas entraîner une baisse des prix sur le marché immobilier en Suisse.

L’offre de biens à la vente sur le marché immobilier en Suisse reste toujours limitée en 2023 et 2024

En 2023 et 2024, l’offre de biens immobiliers à vendre a augmenté par rapport à 2022. Cependant, malgré cette hausse, l’offre reste encore limitée sur le marché résidentiel en Suisse. Avec une offre de biens à vendre qui reste limitée en 2023 et modérée en 2024 et une demande qui, bien que nettement réduite, demeure robuste, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter.

Le nombre de nouvelles constructions est en baisse en Suisse en 2023 et 2024

En 2023 et 2024, le nombre de nouvelles constructions connaît une baisse, notamment dans les zones les plus recherchées. Au cours des derniers mois, seuls environ 10’000 permis de construire ont été accordés en Suisse, dont près de 6’000 pour des maisons individuelles. Les biens neufs qui arrivent sur le marché immobilier trouvent immédiatement preneur, ce qui soutient les prix. De plus, il convient de noter que la hausse des taux d’intérêt se traduit par une augmentation des loyers, ce qui limite la pression potentielle sur les prix.

Les taux d’intérêt devraient se stabiliser sur le marché immobilier en Suisse en 2024

La hausse des taux d’intérêt entreprise par la BNS entre 2022 et 2023 avait pour objectif de freiner l’inflation en Suisse. À la suite de ces multiples hausses des taux d’intérêt, l’inflation a diminué durant l’année 2023. En théorie, cette baisse de l’inflation aurait dû s’accompagner d’une baisse des prix de l’immobilier. Cependant, malgré le contexte actuel, la demande reste bien présente et l’offre de biens à vendre reste encore limitée, ce qui permet aux prix de l’immobilier de continuer à augmenter de manière modérée en 2023 et 2024. La première baisse des taux d’intérêt en mars 2024 par la BNS de 1.75% à 1.5% va permettre de légèrement revigorer le marché immobilier en Suisse.

Il est également probable que la Banque nationale suisse effectue une seconde baisse de taux au cours du 2ème semestre 2024.
Voici un aperçu de l’évolution des taux d’intérêt en Suisse depuis janvier 2022 :

Voici un aperçu de l’évolution des taux d’intérêt en Suisse depuis janvier 2022 :

Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier en Suisse en 2024 ?

Comme mentionné précédemment, les prix ont continué d’augmenter au 4ème trimestre sur le marché immobilier en Suisse en 2023. En effet, les prix ont progressé malgré un contexte de hausse des taux qui se stabilise actuellement. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de +1.1% en 2023, alors que les prix des appartements en PPE ont augmenté de +2.1%.

Au cours du 1er trimestre 2024, la hausse des prix a continué sa progression avec +0,3% pour le prix des maisons et de +0,4% pour le prix des appartements. Au 2ème trimestre 2024, la hausse de prix concerne aussi bien les villas avec une progression de +1,2% que les appartements en PPE de +1,1%.

Prévisions : Une baisse des prix sur le marché immobilier en Suisse est-elle prévue en 2024 ?

En 2024, malgré le contexte économique morose (crise en Ukraine, inflation, prix de l’énergie, conflit israélo-palestinien, etc…) qui aurait pu avoir un impact baissier sur les prix de l’immobilier en Suisse, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter au 1er semestre.  Avec la baisse des taux prononcée par la Banque nationale suisse en mars 2024, le marché immobilier devrait retrouver un peu plus de couleur, surtout si la BNS procède à une seconde baisse des taux au cours du 2ème semestre 2024.

Compte tenu de la solidité du marché immobilier actuel, les prix de l’immobilier devraient certainement rester stables ou poursuivre leur hausse de façon modérée selon les régions en Suisse au cours du 2ème semestre 2024.

Quels sont les dernières informations immobilières à savoir sur le marché immobilier en Suisse en 2023 et 2024 ?

Mars 2023 :

Le marché immobilier résidentiel suisse continue de montrer une résilience face à la hausse des coûts de financement induite par l’augmentation des taux d’intérêt, avec une hausse de 1% des tarifs pour les acheteurs de maisons et d’appartements à la fin du premier trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent, selon l’indice SWX Private Real Estate du cabinet de conseil immobilier Cifi. En comparaison annuelle, le taux de croissance demeure supérieur à la moyenne, s’élevant à 4,6%. Cependant, le cabinet anticipe que le pic devrait être atteint dans le segment des logements en propriété dans les régions rurales et plus périphériques.

En ce qui concerne l’immobilier de rendement, la hausse des prix a été moins prononcée, avec une croissance de seulement 0,4% au cours des trois premiers mois de l’année. Néanmoins, les tarifs ont augmenté de 4,8% en glissement annuel. Cifi note que ce ralentissement notable était prévisible, car l’inversion des taux d’intérêt a accru les coûts de financement des biens immobiliers, rendant d’autres opportunités d’investissement, comme les emprunts et les obligations, plus attrayantes pour les investisseurs.

Malgré ce ralentissement, la pénurie de logements dans les centres urbains devrait continuer à stimuler la croissance des loyers, rendant l’immobilier de rendement toujours attrayant. Cependant, les investisseurs semblent moins disposés à accepter des prix d’achat toujours plus élevés pour ces revenus, comme cela a été le cas au cours des dernières années. L’analyse de Cifi souligne donc un marché immobilier en évolution, avec des investisseurs devenant plus exigeants face à la hausse des coûts de financement et une possible saturation des prix dans certaines régions.

Mai 2023 :

Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (Impi) a connu une augmentation de 3,9% sur un an pour atteindre 114,6 points au premier trimestre de 2023. Cette augmentation a été observée à la fois pour les maisons individuelles, avec une hausse des prix de 4,1%, et pour les appartements, où une croissance de 3,8% a été enregistrée. Cependant, cet indice a ralenti sa progression depuis qu’il a atteint un pic au début de 2022 avec une hausse de 7%. Comparé au dernier trimestre de 2022, l’indice a en effet connu une baisse de 1,2%.

Au début de l’année 2023, face à l’augmentation des taux d’intérêt, la demande pour l’immobilier résidentiel en propriété, tant pour les appartements que pour les maisons, a ralenti, revenant aux niveaux observés en 2019, avant le début de la pandémie de coronavirus. C’est ce qu’ont souligné les analystes de Credit Suisse dans une étude.

Malgré la contraction de la demande, la hausse des prix s’explique par une offre limitée sur le marché immobilier suisse. Néanmoins, la croissance des prix a ralenti par rapport aux forts taux de croissance enregistrés au cours des deux années précédentes. Les augmentations les plus importantes ont été observées dans les régions touristiques des Grisons et du Valais.

Après avoir augmenté de manière continue pendant près de 21 ans, on prévoit que les prix de l’immobilier résidentiel ralentiront encore davantage leur progression en 2023 – avec une hausse respective de 0,5% pour les appartements et de 1,5% pour les maisons – avant de commencer à reculer lentement à partir de 2024.

Cette tendance devrait être soutenue par la poursuite du resserrement monétaire initié l’année dernière par la Banque nationale suisse (BNS). Les experts de Credit Suisse prévoient une nouvelle augmentation de 50 points de base à 2% du taux directeur lors de la réunion de juin, suivie d’une dernière augmentation de 25 points en septembre, qui porterait le taux directeur à 2,25%. Par conséquent, le coût des hypothèques devrait augmenter et peser sur la demande immobilière.

Novembre 2023 :

Bien que la Banque nationale suisse (BNS) ait relevé les taux d’intérêt dans l’espoir de modérer les prix de l’immobilier, cette stratégie ne semble pas avoir l’effet escompté. En effet, contrairement aux attentes, les prix immobiliers en Suisse n’ont pas diminué mais ont plutôt connu une augmentation notable entre l’été 2022 et l’été 2023. Cette hausse est observable tant dans le segment des appartements vendus en propriété par étage (PPE), avec une augmentation de 3,4%, que dans celui des maisons individuelles, qui ont vu leurs prix croître de 1,2%.

Plusieurs facteurs contribuent à cette situation. Premièrement, le taux de vacances dans le secteur résidentiel reste exceptionnellement bas. Par exemple, en juin, il était de seulement 0,98% dans le canton de Vaud et de 0,45% dans la ville de Berne. Cette pénurie de logements disponibles maintient une pression constante sur les prix. Deuxièmement, il y a eu un ralentissement notable dans la délivrance de nouveaux permis de construire, en particulier dans les emplacements les plus prisés. Au cours des derniers mois, environ 10’000 permis de construire ont été accordés en Suisse, dont près de 6’000 pour des maisons individuelles. Cette rareté des nouvelles constructions signifie que les biens qui arrivent sur le marché sont rapidement acquis, soutenant ainsi les prix élevés.

Par ailleurs, l’augmentation des taux d’intérêt a également entraîné une hausse des loyers. Cette situation réduit la pression sur les prix de vente des biens immobiliers, car les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements locatifs plus élevés. En résumé, malgré l’augmentation des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier en Suisse continuent de grimper, soutenus par un faible taux de vacances et une offre limitée de nouvelles constructions, en particulier dans les zones les plus recherchées.

Avril 2024 :

Au premier trimestre 2024, le marché immobilier suisse a montré une solide résilience. Malgré les défis, les prix des biens immobiliers ont légèrement augmenté et le volume des transactions s’est stabilisé. Les prix des maisons ont connu une très légère croissance de +0,1% par rapport aux douze derniers mois, tandis que les appartements ont vu une augmentation plus significative de +1,3% sur la même période.

Au cours du trimestre, cette tendance à la hausse s’est poursuivie, avec des augmentations trimestrielles de +0,3% pour les maisons et +0,4% pour les appartements. Cependant, ces augmentations n’ont pas été uniformes partout en Suisse. Lausanne et Berne ont enregistré les plus fortes hausses des prix des appartements, avec des augmentations respectives de +1,2% et +1,1%. En revanche, Genève et Zurich ont connu une croissance plus faible, avec une augmentation de seulement +0,1%.

Pour les maisons, la situation était quelque peu différente. Genève et Bâle ont vu des baisses de prix, respectivement de -0,2% et -0,3%, tandis que Berne et Zurich ont observé des hausses modestes, respectivement de +0,6% et +0,2%.

Plusieurs facteurs pourraient influencer le marché immobilier suisse dans les mois à venir. Les réductions de taux prévues pourraient stimuler les transactions et les prix. De plus, la baisse des taux d’intérêt par la Banque Nationale Suisse (BNS) et la pénurie persistante de biens devraient soutenir la reprise du marché immobilier suisse.

Juillet 2024 :

Au deuxième trimestre 2024, le marché immobilier suisse a connu des évolutions contrastées. Les prix des logements en propriété ont progressé, avec une augmentation de +1,1% entre avril et juin, entraînant une hausse significative de +4,5% des valeurs des logements en propriété sur douze mois. Cette hausse concerne aussi bien les villas (+1,2%) que les appartements en PPE (+1,1%), avec une augmentation plus marquée sur le long terme pour ces derniers. Les régions de la Suisse centrale et les régions touristiques comme les Alpes ont connu les plus fortes progressions.

Malgré ces prix élevés, le marché ne montre aucun signe de fléchissement, grâce à une pénurie constante de l’offre et un environnement de taux d’intérêts favorables soutenu par les récentes baisses des taux directeurs par la Banque nationale suisse (BNS). Le coût des hypothèques à taux fixe a également baissé.

Cependant, le marché des immeubles de rendement présente un tableau différent, avec des prix qui ont stagné (+0,2%) pour le deuxième trimestre consécutif. Sur douze mois, ils ont progressé de 1,8%. Cifi estime que cette tendance devrait prochainement s’inverser.

La fin des taux négatifs en juin 2022 avait laissé espérer une accalmie sur le marché immobilier, mais cette pause devrait être de courte durée, compte tenu du besoin toujours important en main d’œuvre des entreprises locales et de l’évolution démographique soutenue. La demande de logements et de surfaces commerciales ou de bureau reste particulièrement forte, ce qui se répercute sur les prix des nouveaux loyers qui tendent à augmenter.

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