Tout savoir sur le marché immobilier en Suisse : Quelles sont les prévisions attendues pour 2025 ?

Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter dans toute la Suisse.
En 2020, le marché immobilier suisse a connu une augmentation des prix de +5.5% pour les maisons et de +5.1% pour les appartements en PPE. En 2021, la hausse des prix était de +4% pour les maisons et de +3% pour les appartements en PPE.
En 2022, la hausse a continué son envolée avec +7% pour les maisons et +5% pour les appartements en PPE, et cela malgré la hausse des taux d’intérêt entrepris par la Banque nationale suisse (BNS) en juin, septembre et décembre 2022.
En 2023, les prix ont continué d’afficher des chiffres positifs avec une hausse de +1.1% pour les maisons et de +2.1% pour les appartements en PPE et cela malgré la hausse importante des taux d’intérêt.
En 2024, les prévisions d’évolution des prix ont été légèrement haussières selon les régions en Suisse avec une augmentation pour les maisons de +3.1% et de +2.7% pour les appartements en PPE. En 2024, une baisse des taux d’intérêt a été entrepris à 4 reprises par la BNS passant de 1.75% à 0.5% ce qui a permis de stabiliser le niveau des prix sur le marché immobilier en Suisse et redynamiser la demande.
En 2025, la Banque nationale suisse (BNS) pourrait envisager une baisse des taux. En effet, les taux pourraient encore diminuer de -0,25 %, ce qui continuerait de stimuler la demande avec des conditions d’emprunt plus attractives. Les prix de l’immobilier devraient donc poursuivre une tendance haussière sur le marché immobilier suisse en 2025.

Pourquoi les prix continuent-ils d’augmenter sur le marché immobilier en Suisse en 2024 et 2025 ?

Après la hausse des taux d’intérêt entreprise par la Banque nationale suisse entre 2022 et 2023, les perspectives ont fortement changé pour les vendeurs et les acheteurs sur le marché immobilier suisse. Avant cette hausse soudaine et rapide des taux (visant à freiner l’inflation en Suisse notamment à cause de la crise entre la Russie et l’Ukraine), la demande sur le marché immobilier suisse était vive et l’offre de biens à la vente très limitée grâce à des taux hypothécaires historiquement bas. Ce contexte permettait de maintenir une forte hausse des prix jusqu’à début 2022, avec +7% pour les maisons et +5% pour les appartements en PPE.

Fin 2023, le taux directeur avait atteint un nouveau plafond à 1,75%. Ce renversement de tendance a fortement diminué la demande et poussé de nombreux propriétaires à vendre leur bien sur le marché immobilier suisse. La demande diminuait, tandis que l’offre augmentait sensiblement avec des taux hypothécaires moins attractifs qu’auparavant. Cependant, la demande restait encore bien présente et l’offre toujours limitée avec des taux hypothécaires à des niveaux historiquement soutenables pour les acheteurs, ce qui permettait de maintenir une augmentation des prix sur le marché immobilier en Suisse : +1,1% pour les maisons et +2,1% pour les appartements en PPE.

Au cours de l’année 2024, la BNS a abaissé à 4 reprises son taux directeur, de 1,75% à 1%, entre mars et septembre 2024. Cette baisse de taux intervient dans un contexte économique favorable et permet ainsi de stabiliser le niveau des prix sur le marché immobilier en Suisse. Grâce à ces baisses successives, le coût de la dette redevient plus avantageux, ce qui stimule légèrement la demande avec une offre de biens à la vente en augmentation. En 2024, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter avec une hausse de +3.1% pour les maisons et de +2.7% pour les appartements en PPE.

En 2025, les perspectives de hausse des prix sur le marché immobilier suisse devraient se poursuivre. En effet, la BNS pourrait envisager une nouvelle fois d’abaisser son taux directeur de 0,25 point selon l’analyse de plusieurs établissements bancaires en Suisse. Cette perspective pourrait permettre de maintenir une hausse des prix pour les maisons entre +2% et +4% et entre +2% et +3% pour les appartements en PPE.

Afin de vous donner plus de détails sur la hausse des prix de l’immobilier, voici les points clés à retenir sur le marché immobilier suisse en 2024 et 2025 :

La demande sur le marché immobilier en Suisse pour l’acquisition de logements en propriété devrait augmenter en 2025

La demande d’acquisition de nouveaux logements en Suisse avait nettement ralenti en 2023 et 2024. Cependant, elle restait encore suffisamment solide pour entraîner une augmentation du nombre de transactions immobilières entre l’été 2022 et l’été 2023 et également au 1er semestre 2024, que ce soit pour les appartements ou les maisons.

En effet, entre l’été 2022 et l’été 2023, le nombre d’appartements en copropriété (PPE) vendus avait augmenté de +3,4%, tandis que celui des maisons avait progressé de +1,2%.
En 2024, la hausse de prix concernait aussi bien les villas (+3.1%) que les appartements en PPE (+2.7%).

En 2025, la demande devrait rester vive notamment grâce aux multiples baisses des taux d’intérêt entrepris par le BNS durant l’année 2024 à 4 reprises (entre mars et septembre 2024 passant de 1.75% à 0.5%) ainsi que la perspective d’une nouvelle baisse supplémentaire des taux en 2025 de -0.25%.
Un contexte et une tendance qui devrait soutenir la hausse des prix de l’immobilier en Suisse durant l’année 2025.

L’offre de biens à la vente sur le marché immobilier en Suisse reste encore limitée en 2025

Entre 2023 et 2024, l’offre de biens immobiliers à la vente avait augmenté par rapport à l’année 2022. La raison était simple : La hausse rapide des taux d’intérêt entre 2022 et 2023 avait complètement renversé le marché immobilier en Suisse.
En effet, le coût de la dette avait doublé en 1 année et de nombreux propriétaires considéraient désormais de vendre leur bien immobilier sur le marché. Cependant malgré ce nouveau changement de paradigme, l’offre de biens à vendre restait toujours limitée mais en augmentation.

En 2025, l’offre de biens à la vente devrait se stabiliser et rester encore limitée compte tenu de la baisse successive à 4 reprises des taux d’intérêt passant de 1.75% à 0.5% durant l’année 2024 et la perspective d’une nouvelle baisse de taux de -0.25% envisagée par la BNS en 2025.

Le nombre de nouvelles constructions est en baisse en Suisse en 2024 et 2025

En 2023 et début 2024, le nombre de nouvelles constructions connaissait une baisse, notamment dans les zones les plus recherchées. Au cours des derniers mois en 2024, seuls environ 10’000 permis de construire ont été accordés en Suisse, dont près de 6’000 pour des maisons individuelles. Les biens neufs qui arrivaient sur le marché immobilier trouvaient immédiatement preneur, ce qui soutient les prix. De plus, il convient de noter que la hausse des taux d’intérêt se traduisait par une augmentation des loyers, ce qui limitait la pression potentielle sur les prix.

Le chiffre d’affaires dans le secteur de la construction de logements a fortement diminué au deuxième trimestre 2024, enregistrant une baisse de -10% par rapport à la même période l’année précédente. On prévoit de nouvelles baisses jusqu’à la mi-2025. Cependant, le rythme de cette diminution ralentit. Pour le troisième trimestre 2024, l’indice de la construction anticipe une baisse de -5,4% du chiffre d’affaires, et pour le deuxième trimestre 2025, une baisse de -3,7%. L’indice de la construction fournit des prévisions pour les quatre prochains trimestres, mais il n’existe pas encore de prévisions quantitatives pour le second semestre 2025. Toutefois, les indicateurs suggèrent une reprise progressive.

Les taux d’intérêt pourraient encore sensiblement diminuer sur le marché immobilier en Suisse en 2025

La hausse des taux d’intérêt entreprise par la BNS entre 2022 et 2023 avait pour objectif de freiner l’inflation en Suisse. À la suite de ces multiples hausses des taux d’intérêt, l’inflation avait diminué durant l’année 2023. En théorie, cette baisse de l’inflation aurait dû s’accompagner d’une baisse des prix de l’immobilier.
Cependant, malgré le contexte actuel, la demande restait bien présente et l’offre de biens à vendre restait encore limitée, ce qui a permis aux prix de l’immobilier de continuer à augmenter de manière modérée en 2023 et 2024.
Durant l’année 2024, les 4 baisses successives des taux d’intérêt a permis de consolider le marché immobilier en Suisse et créer une nouvelle dynamique positive grâce aux conditions d’emprunt plus attractives.

En 2025, la BNS pourrait encore prévoir une nouvelle fois d’abaisser son taux directeur de -0.25%.

Voici un aperçu de l’évolution des taux d’intérêt en Suisse depuis janvier 2022 :

Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier en Suisse en 2024 et 2025 ?

Comme mentionné précédemment, les prix ont continué d’augmenter au 4ème trimestre sur le marché immobilier en Suisse en 2023. En effet, les prix ont progressé malgré un contexte de hausse des taux qui se stabilise actuellement. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de +1.1% en 2023, alors que les prix des appartements en PPE ont augmenté de +2.1%.
En 2024, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter avec une hausse de +3.1% pour les maisons et de +2.7% pour les appartements en PPE.

En 2025, les prix de l’immobilier en Suisse devraient continuer à augmenter. Selon plusieurs établissements bancaires suisses, la Banque nationale suisse (BNS) pourrait à nouveau réduire son taux directeur de 0,25 point. Cette mesure pourrait soutenir une hausse des prix pour les maisons entre 2% à 4% et et pour les appartements en copropriété entre 2% à 3%.

Prévisions : Une baisse des prix sur le marché immobilier en Suisse est-elle prévue en 2025 ?

Après plusieurs baisses successives des taux d’intérêt effectuées par la BNS en 2024 (passant de 1,75% à 0.5% entre mars et septembre 2024), les prévisions pour 2025 sont haussières. Avec une demande qui devrait se détendre et redevenir plus dynamique en raison des coûts d’emprunt plus attractifs et une offre toujours limitée sur le marché immobilier suisse, les prix de l’immobilier devraient continuer à croître en 2025, entre 2% et 4% pour les maisons et entre 2% et 3% pour les appartements en PPE.

Quels sont les dernières informations immobilières à savoir sur le marché immobilier en Suisse en 2023 et 2024 ?

Mars 2023 :

Le marché immobilier résidentiel suisse continue de montrer une résilience face à la hausse des coûts de financement induite par l’augmentation des taux d’intérêt, avec une hausse de 1% des tarifs pour les acheteurs de maisons et d’appartements à la fin du premier trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent, selon l’indice SWX Private Real Estate du cabinet de conseil immobilier Cifi. En comparaison annuelle, le taux de croissance demeure supérieur à la moyenne, s’élevant à 4,6%. Cependant, le cabinet anticipe que le pic devrait être atteint dans le segment des logements en propriété dans les régions rurales et plus périphériques.

En ce qui concerne l’immobilier de rendement, la hausse des prix a été moins prononcée, avec une croissance de seulement 0,4% au cours des trois premiers mois de l’année. Néanmoins, les tarifs ont augmenté de 4,8% en glissement annuel. Cifi note que ce ralentissement notable était prévisible, car l’inversion des taux d’intérêt a accru les coûts de financement des biens immobiliers, rendant d’autres opportunités d’investissement, comme les emprunts et les obligations, plus attrayantes pour les investisseurs.

Malgré ce ralentissement, la pénurie de logements dans les centres urbains devrait continuer à stimuler la croissance des loyers, rendant l’immobilier de rendement toujours attrayant. Cependant, les investisseurs semblent moins disposés à accepter des prix d’achat toujours plus élevés pour ces revenus, comme cela a été le cas au cours des dernières années. L’analyse de Cifi souligne donc un marché immobilier en évolution, avec des investisseurs devenant plus exigeants face à la hausse des coûts de financement et une possible saturation des prix dans certaines régions.

Mai 2023 :

Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (Impi) a connu une augmentation de 3,9% sur un an pour atteindre 114,6 points au premier trimestre de 2023. Cette augmentation a été observée à la fois pour les maisons individuelles, avec une hausse des prix de 4,1%, et pour les appartements, où une croissance de 3,8% a été enregistrée. Cependant, cet indice a ralenti sa progression depuis qu’il a atteint un pic au début de 2022 avec une hausse de 7%. Comparé au dernier trimestre de 2022, l’indice a en effet connu une baisse de 1,2%.

Au début de l’année 2023, face à l’augmentation des taux d’intérêt, la demande pour l’immobilier résidentiel en propriété, tant pour les appartements que pour les maisons, a ralenti, revenant aux niveaux observés en 2019, avant le début de la pandémie de coronavirus. C’est ce qu’ont souligné les analystes de Credit Suisse dans une étude.

Malgré la contraction de la demande, la hausse des prix s’explique par une offre limitée sur le marché immobilier suisse. Néanmoins, la croissance des prix a ralenti par rapport aux forts taux de croissance enregistrés au cours des deux années précédentes. Les augmentations les plus importantes ont été observées dans les régions touristiques des Grisons et du Valais.

Après avoir augmenté de manière continue pendant près de 21 ans, on prévoit que les prix de l’immobilier résidentiel ralentiront encore davantage leur progression en 2023 – avec une hausse respective de 0,5% pour les appartements et de 1,5% pour les maisons – avant de commencer à reculer lentement à partir de 2024.

Cette tendance devrait être soutenue par la poursuite du resserrement monétaire initié l’année dernière par la Banque nationale suisse (BNS). Les experts de Credit Suisse prévoient une nouvelle augmentation de 50 points de base à 2% du taux directeur lors de la réunion de juin, suivie d’une dernière augmentation de 25 points en septembre, qui porterait le taux directeur à 2,25%. Par conséquent, le coût des hypothèques devrait augmenter et peser sur la demande immobilière.

Novembre 2023 :

Bien que la Banque nationale suisse (BNS) ait relevé les taux d’intérêt dans l’espoir de modérer les prix de l’immobilier, cette stratégie ne semble pas avoir l’effet escompté. En effet, contrairement aux attentes, les prix immobiliers en Suisse n’ont pas diminué mais ont plutôt connu une augmentation notable entre l’été 2022 et l’été 2023. Cette hausse est observable tant dans le segment des appartements vendus en propriété par étage (PPE), avec une augmentation de 3,4%, que dans celui des maisons individuelles, qui ont vu leurs prix croître de 1,2%.

Plusieurs facteurs contribuent à cette situation. Premièrement, le taux de vacances dans le secteur résidentiel reste exceptionnellement bas. Par exemple, en juin, il était de seulement 0,98% dans le canton de Vaud et de 0,45% dans la ville de Berne. Cette pénurie de logements disponibles maintient une pression constante sur les prix. Deuxièmement, il y a eu un ralentissement notable dans la délivrance de nouveaux permis de construire, en particulier dans les emplacements les plus prisés. Au cours des derniers mois, environ 10’000 permis de construire ont été accordés en Suisse, dont près de 6’000 pour des maisons individuelles. Cette rareté des nouvelles constructions signifie que les biens qui arrivent sur le marché sont rapidement acquis, soutenant ainsi les prix élevés.

Par ailleurs, l’augmentation des taux d’intérêt a également entraîné une hausse des loyers. Cette situation réduit la pression sur les prix de vente des biens immobiliers, car les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements locatifs plus élevés. En résumé, malgré l’augmentation des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier en Suisse continuent de grimper, soutenus par un faible taux de vacances et une offre limitée de nouvelles constructions, en particulier dans les zones les plus recherchées.

Avril 2024 :

Au premier trimestre 2024, le marché immobilier suisse a montré une solide résilience. Malgré les défis, les prix des biens immobiliers ont légèrement augmenté et le volume des transactions s’est stabilisé. Les prix des maisons ont connu une très légère croissance de +0,1% par rapport aux douze derniers mois, tandis que les appartements ont vu une augmentation plus significative de +1,3% sur la même période.

Au cours du trimestre, cette tendance à la hausse s’est poursuivie, avec des augmentations trimestrielles de +0,3% pour les maisons et +0,4% pour les appartements. Cependant, ces augmentations n’ont pas été uniformes partout en Suisse. Lausanne et Berne ont enregistré les plus fortes hausses des prix des appartements, avec des augmentations respectives de +1,2% et +1,1%. En revanche, Genève et Zurich ont connu une croissance plus faible, avec une augmentation de seulement +0,1%.

Pour les maisons, la situation était quelque peu différente. Genève et Bâle ont vu des baisses de prix, respectivement de -0,2% et -0,3%, tandis que Berne et Zurich ont observé des hausses modestes, respectivement de +0,6% et +0,2%.

Plusieurs facteurs pourraient influencer le marché immobilier suisse dans les mois à venir. Les réductions de taux prévues pourraient stimuler les transactions et les prix. De plus, la baisse des taux d’intérêt par la Banque Nationale Suisse (BNS) et la pénurie persistante de biens devraient soutenir la reprise du marché immobilier suisse.

Juillet 2024 :

Au deuxième trimestre 2024, le marché immobilier suisse a connu des évolutions contrastées. Les prix des logements en propriété ont progressé, avec une augmentation de +1,1% entre avril et juin, entraînant une hausse significative de +4,5% des valeurs des logements en propriété sur douze mois. Cette hausse concerne aussi bien les villas (+1,2%) que les appartements en PPE (+1,1%), avec une augmentation plus marquée sur le long terme pour ces derniers. Les régions de la Suisse centrale et les régions touristiques comme les Alpes ont connu les plus fortes progressions.

Malgré ces prix élevés, le marché ne montre aucun signe de fléchissement, grâce à une pénurie constante de l’offre et un environnement de taux d’intérêts favorables soutenu par les récentes baisses des taux directeurs par la Banque nationale suisse (BNS). Le coût des hypothèques à taux fixe a également baissé.

Cependant, le marché des immeubles de rendement présente un tableau différent, avec des prix qui ont stagné (+0,2%) pour le deuxième trimestre consécutif. Sur douze mois, ils ont progressé de 1,8%. Cifi estime que cette tendance devrait prochainement s’inverser.

La fin des taux négatifs en juin 2022 avait laissé espérer une accalmie sur le marché immobilier, mais cette pause devrait être de courte durée, compte tenu du besoin toujours important en main d’œuvre des entreprises locales et de l’évolution démographique soutenue. La demande de logements et de surfaces commerciales ou de bureau reste particulièrement forte, ce qui se répercute sur les prix des nouveaux loyers qui tendent à augmenter.

Novembre 2024 :

Les prix des maisons individuelles et des propriétés par étage (PPE) continuent d’augmenter en Suisse, mais les écarts régionaux sont significatifs. Au troisième trimestre 2024, les maisons individuelles ont augmenté de 1,6 % et les PPE de 0,9 % par rapport au trimestre précédent, atteignant respectivement une hausse annuelle de 3,3% et 2,8%. Cette croissance est accentuée en Suisse centrale (+13,7 % pour les maisons), alors que les prix baissent sur l’arc lémanique (-3,4 %). Des taux d’intérêt plus favorables stimulent la demande, notamment dans les zones urbaines où les prix des maisons et des PPE augmentent le plus, atteignant 4,6 % et 3,6 % respectivement.

Les variations entre régions montrent que la Suisse centrale et méridionale, avec respectivement des augmentations annuelles de 13,7 % et 6,2 % pour les maisons, voient une demande croissante, alors que les prix baissent légèrement à Berne et dans la région lémanique. En ce qui concerne les PPE, les prix ont également monté en Suisse orientale (+6,6 %) et centrale (+7,9 %), mais n’ont que modestement augmenté dans le sud (+1,7 %) et sur l’arc lémanique (+0,4 %). Ces hausses sont attribuées aux conditions de financement plus attractives et à des perspectives de baisse continue des taux d’intérêt, ce qui encourage l’achat immobilier.

En analysant les prix selon le type de commune, on observe que les zones urbaines ont connu les hausses les plus importantes, avec une croissance annuelle de 4,6 % pour les maisons et de 3,6 % pour les PPE. Les zones rurales, par contre, voient une baisse modeste pour les maisons (-0,7 %). Les PPE dans les centres ont également légèrement progressé de 1,4 %. Ce marché immobilier dynamique est influencé par une demande soutenue et des taux de financement favorables, bien que les disparités géographiques demeurent significatives dans toute la Suisse.

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