Quelle est la valeur d’un immeuble en Suisse ? Comment évaluer en ligne le prix d’un immeuble en Suisse ?
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Estimation d’un immeuble de rendement locatif et locaux commerciaux en Suisse : A quoi doit-on faire attention ?
Faire une estimation de la valeur d’un immeuble de rendement en Suisse requiert de connaître le marché local, la situation et l’historique de l’immeuble. Cette évaluation complexe est uniquement réalisée par des professionnels de l’immobilier.
Lors de la réalisation d’une estimation immobilière par un expert immobilier local, de nombreux calculs et analyses sont entrepris pour remettre avec précision au propriétaire de l’immeuble une valeur au juste prix du marché en Suisse.
Quelles sont les principaux critères d’analyse d’un immeuble en Suisse ?
La valeur d’un immeuble en Suisse est définie par de nombreux critères. Ces critères déterminent la valeur précise de l’immeuble et permettent de fixer un prix de vente cohérent au juste prix du marché.
Les principaux critères d’analyse lors de l’estimation / évaluation d’un immeuble en Suisse sont les suivants :
La localisation
La localisation est l’un des critères les plus importants lors d’une évaluation immobilière.
La valeur d’un immeuble en Suisse dépend de sa localisation et de sa situation. En effet, un immeuble située dans le canton de Genève a une valeur plus élevée qu’un immeuble situé dans le canton du Valais.
Voici une liste de critères qui ont un fort impact sur la valeur d’un immeuble : Le canton, la commune, la situation générale (ville ou en campagne), le bruit, etc…
Les caractéristiques propres de l’immeuble
Les caractéristiques propres d’un immeuble influencent sa valeur sur le marché immobilier en Suisse.
Voici une liste de critères dont il faut également tenir compte :
Type d’immeuble
S’agit-t-il d’un petit ou un grand immeuble de rendement ? Que contient l’immeuble en question : Uniquement des biens locatifs ou également des biens commerciaux ?
Il s’agit de critères essentiels à analyser pour déterminer avec précision la valeur d’un immeuble de rendement en Suisse.
Sa superficie
En fonction de la superficie de l’immeuble, sa valeur peut fortement évoluer.
En effet, un immeuble de 4 appartements locatifs a une valeur plus basse qu’un immeuble de 10 appartements locatifs et 2 biens commerciaux.
L’état de l’immeuble
Un immeuble bien entretenu a une valeur de marché naturellement plus élevée qu’un immeuble en mauvais état qui nécessite de nombreuses rénovations coûteuses.
D’autres facteurs
L’estimation d’un immeuble en Suisse requiert également l’analyse d’autres critères : Son orientation, les nuisances, la vue, les surfaces des balcons et des jardins ainsi que la mise à disposition d’un parking.
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Comment analyser la valeur d’un immeuble en Suisse ?
Pour analyser la valeur d’un immeuble en Suisse, il est important de rappeler certains points importants :
Les « immeubles de rapport » appelé plus communément « immeuble de rendement » sont des placements financiers.
Ainsi, ils sont évalués sur la base du rendement qu’ils procurent au propriétaire. Certains propriétaires se focalisent plutôt sur le rendement procuré, d’autres sur le cash-flow net qui s’en dégage.
Le dénominateur commun entre ces différentes approches est la valeur de l’immeuble.
Les critères qui permettent de définir la valeur d’un immeuble (cités ci-dessus : type d’immeuble, superficie, état de l’immeuble, etc…) sont tous primordiaux dans le cadre d’une analyse. L’oubli d’un facteur peut avoir une forte incidence sur la valorisation d’un immeuble.
A titre d’exemple, un immeuble ancien nécessitant de nombreux travaux de rénovation doit être analysé de manière approfondie.
Il est donc essentiel que les données fournies sur un immeuble doivent être vérifiées et interprétées minutieusement avec un regard critique.
Lors de la réalisation d’une estimation immobilière pour un immeuble en Suisse, une documentation complète est demandée pour une analyse et une évaluation complète.
Les risques de présence d’amiante et autres éléments toxiques du bâtiment doivent être identifiés afin de pouvoir, le cas échéant, commanditer une expertise avant transaction.
De plus, une visite sur place est obligatoire afin de s’imprégner de la situation, du cadre et de l’état des lieux de l’immeuble.
Quels sont les méthodes pour déterminer la valeur d’un immeuble en Suisse ?
ici plusieurs méthodes utilisées par des experts immobiliers pour estimer la valeur d’un immeuble en Suisse :
Méthode 1 : La valeur de rendement
Cette méthode est obtenue par la capitalisation des revenus réels ou estimés par l’expert immobilier.
Méthode 2 : Discounted Cash Flow
Il s’agit d’une méthode très utilisée qui est considérée comme une valeur de rendement dynamique des comptes d’investissement.
Il s’agit d’un outil permettant d’intégrer de nombreux aspects : Evolution de l’état locatif, incidence des charges d’exploitation, travaux d’entretien ou encore d’autres solutions d’investissement.
Méthode 3 : La valeur intrinsèque
Cette méthode correspond à la valeur réelle actuelle de l’immeuble (valeur neuve ou reconstruite). Elle tient compte de nombreux critères comme sa valeur propre : Valeur intrinsèque = Valeur à neuf – vétusté + terrain.
Méthode 4 : La méthode hédoniste
La méthode hédoniste permet de définir la valeur d’un immeuble en s’appuyant sur le prix de biens comparables en Suisse.
Cette méthode d’évaluation se prête surtout pour des maisons ou des appartements standards pour lesquels il existe suffisamment de biens similaires disponibles sur le marché et dans la région concernée. Pour des biens atypiques, cette méthode peut révéler des erreurs en raison du manque d’objets disponibles sur le marché.
Quelles sont les démarches à entreprendre pour réussir l’estimation d’un immeuble en Suisse ?
Voici les étapes à suivre pour estimer la valeur précise d’un immeuble en Suisse :
1. Fixez rendez-vous avec un expert immobilier pour réaliser une expertise immobilière
Tout d’abord, il est nécessaire de prendre contact avec un expert immobilier pour la réalisation d’une expertise immobilière.
Estimer avec précision la valeur d’un immeuble nécessite un accompagnement et une expertise pointue.
Pour cela, prenez contact avec une agence immobilière ayant au sein de ses équipes des experts spécialisés dans l’évaluation d’immeubles et fixez rendez-vous sur place pour une première visite des lieux.
2. Visite de l’immeuble par l’expert immobilier et le(s) propriétaire(s)
La première visite avec l’expert immobilier est l’occasion de découvrir l’immeuble et surtout de savoir quel type d’immeuble il s’agit ainsi que toutes les caractéristiques de celui-ci.
En effet, il peut s’agir de différents types d’immeubles :
– L’immeuble résidentiel
– L’immeuble commercial
– L’immeuble de rendement mixte
– L’immeuble industriel (bâtiment d’usine) ou semi-industriel
– L’immeuble lié à l’hôtellerie
Une visite aussi bien intérieure qu’extérieure de l’immeuble est réalisée par l’expert immobilier dans le but d’obtenir toutes les informations utiles à la réalisation de l’expertise immobilière.
La durée d’une visite pour un immeuble peut varier entre 1h30 et 2h30 en fonction de la taille de celui-ci.
3. Remise des documents nécessaires à l’expertise immobilière
Pour la réalisation d’une expertise immobilière, il est obligatoire d’obtenir toute une liste de documents bien précis.
Ces documents à remettre à l’expert lui permet d’évaluer avec justesse la valeur d’un immeuble.
Dans ce cadre, voici certains documents à lui fournir pour l’expertise d’un immeuble :
– Extrait du registre foncier
– Plan cadastral
– Plans de l’immeuble
– Règlements, règlement de l’utilisation et de l’administration
– Et encore de nombreux autres documents à fournir à l’expert immobilier
4. Etablissement de l’expertise immobilière
Suite à la première visite et la remise de tous les documents nécessaires requis, l’expert immobilier peut procéder à l’expertise de l’immeuble.
Pour estimer avec précision la valeur d’un immeuble, un expert va réaliser un rapport d’expertise qui est ensuite remis au client lors d’une second rendez-vous.
Pour illustration, voici certaines informations que contient un rapport d’expertise d’immeuble :
– Récapitulatif des caractéristiques essentielles de l’immeuble
– Détail des méthodes de calcul utilisées
– Valeur(s) de l’immeuble
– Et de nombreuses autres informations complémentaires détaillées
5. Remise de l’expertise immobilière au(x) propriétaire(s) de l’immeuble
Un dernier rendez-vous est entrepris pour remettre le rapport d’expertise complet de l’immeuble à son propriétaire et surtout lui fournir toutes les explications y relatives. La durée de ce second rendez-vous peut varier entre 60 minutes et 120 minutes.
Il est important de savoir que le délai de remise de ce rapport d’expertise peut varier entre 2 semaines et 1 mois en fonction de la complexité de l’immeuble à évaluer.
Quel est le prix pour l’estimation et la réalisation d’un rapport d’expertise pour un immeuble en Suisse ?
Dans le cadre de l’estimation d’un immeuble en Suisse, le prix d’une expertise immobilière peut varier entre CHF 1’500.- et CHF 5’000.- en fonction de la taille de l’immeuble et de la complexité de l’évaluation de celui-ci.
Les demandes ponctuelles pour louer les services d’un expert immobilier en Suisse varie entre CHF 230.- et CHF 350.- par heure.
Il est important de garder à l’esprit que les tarifs mentionnés ci-dessus peuvent sensiblement varier entre les différents cantons en Suisse romande.
Comment bien faire estimer la valeur d’un immeuble en Suisse romande en choisissant la bonne agence immobilière ?
Pour évaluer la valeur d’un immeuble dans les meilleures conditions, le Groupe SUISSE IMMOBILIER est spécialisé dans la vente et l’estimation de biens immobiliers dans toute la Suisse romande.
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