Quels sont les frais et l’impôt sur la plus-value immobilière à payer lors de la vente d’une résidence secondaire en Suisse ?

Les démarches pour vendre une résidence secondaire sont similaires à celles de la vente d’une résidence principale. Sur le plan fiscal, les implications sont également similaires, avec quelques petites différences.
Dans cet article, nous allons vous expliquer les points clés pour vendre efficacement votre résidence secondaire en Suisse au meilleur prix du marché.

Quelles sont les étapes pour bien vendre une résidence secondaire en Suisse ?

Pour vendre une résidence secondaire en Suisse, il est important d’être bien accompagné afin de réussir la vente dans de bonnes conditions et surtout au meilleur prix du marché.
Pour ce faire, voici les démarches à suivre :

1. Trouver une agence immobilière

• Rechercher une agence immobilière sur internet
• Trouver une agence immobilière reconnue adaptée à vos attentes et à vos besoins

2. Faire estimer votre résidence secondaire au juste prix

• Définir un prix juste de votre résidence secondaire avant la mise en vente sur le marché immobilier en Suisse

3. Signer un mandat de vente

• Choisir le bon mandat de vente adapté à votre situation : Mandat simple, mandat semi-exclusif, mandat exclusif
• Signer le mandat de vente et laisser l’expert réaliser toutes les démarches pour vendre votre résidence secondaire rapidement et au meilleur prix

4. Mettre en valeur votre résidence secondaire

• Mise en avant des atouts de votre résidence secondaire
• Réalisation de photos professionnelles en haute définition pour donner envie aux futurs acheteurs de venir le visiter
• Création d’une brochure de vente pour transmettre toutes les informations nécessaires aux futurs acheteurs

5. Mise en place d’une vidéo pour permettre une meilleure immersion dans votre résidence secondaire

• Mise en vente sur le marché
• Publication d’une annonce immobilière sur les différents portails immobiliers en ligne en Suisse
• Rédaction d’une annonce soignée et personnalisée avec tous les détails nécessaires requis
• Mise en valeur des photos pour une meilleure mise en avant du bien sur le marché immobilier

6. Gestion des demandes

• Gestion des demandes des potentiels acheteurs (questions, demandes de brochures, etc…)
• Renseignement des clients sur toutes les questions techniques relatives à votre résidence secondaire

7. Gestion des visites

• Organisation des rendez-vous et réalisation des visites
• Mise en valeur de votre résidence secondaire lors des visites par l’agent immobilier auprès des potentiels acheteurs
• Feed-back aux propriétaires par le courtier avant et après les visites

8. Appui lors des négociations

• Conseils du courtier aux propriétaires pour aboutir à une transaction immobilière au meilleur prix du marché
• Réception des offres et analyse de leur qualité
• Mise en compétition des offres
• Recommandation sur la décision finale de vente
• Choisir l’offre la plus intéressante pour le vendeu

9. Accompagnement jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire

• Accompagnement de l’agent immobilier jusqu’à la signature de l’acte de vente final chez le notaire

Quelles sont les astuces pour vendre rapidement une résidence secondaire en Suisse ?

Il existe de nombreux petits astuces pour réussir la vente d’une résidence secondaire rapidement et au meilleur prix du marché en Suisse.
Voici une liste des astuces principaux :

Pour vendre rapidement une résidence secondaire, réalisez une estimation au juste prix du marché

Une estimation au juste prix du marché est la clé d’une vente réussie pour votre résidence secondaire. De nombreux propriétaires commettent l’erreur de vouloir fixer un prix de vente trop élevé, mais très souvent cette démarche est infructueuse. En effet, fixer un prix de vente trop élevé va ralentir la vente. Peu de visites, voire aucune, ne sont effectuées. Après plusieurs semaines ou mois sur le marché sans succès, les propriétaires sont obligés de baisser leur prix, tout en sachant que les acheteurs savent que le bien n’attire peu ou presque pas d’intérêt. De plus, certains acheteurs potentiellement intéressés peuvent passer leur chemin, pensant que le bien ne se vend pas et qu’il pourrait y avoir un problème.

Il est donc essentiel de fixer un prix de vente juste dès le départ pour obtenir les avantages / bénéfices suivants :

• Un prix juste est le plus élevé que les acheteurs potentiels sont prêts à payer, permettant une vente plus rapide
• Un prix juste permet de réduire la durée de la vente
• Un prix juste permet d’attirer un maximum d’acheteurs au prix le plus élevé
• Un prix juste permet de minimiser au maximum les négociations avec les acheteurs potentiels

Pour vendre rapidement une résidence secondaire, mettez soigneusement en valeur votre bien

Lorsqu’une résidence secondaire est en bon état et bien mise en valeur, la durée de la vente se réduit et attire en plus des acheteurs sérieux et qualifiés.
Pour cela, il est important de veiller à entreprendre les démarches suivantes pour que la vente soit un succès :

Faites un état des lieux rapide et réalisez les petites réparations ou rénovations pour vendre plus vite

Une résidence secondaire mal entretenue décourage les acheteurs potentiels, tandis qu’un logement soigné et remis au goût du jour facilite la projection des acheteurs et augmente les chances de vente rapide à un meilleur prix.
Effectuer des petites réparations et rénovations, comme par exemple la peinture, la réparation des petites imperfections, la mise à jour de la plomberie, etc…, est donc essentiel pour valoriser le bien et tenter de déclencher un coup de cœur auprès des futurs acheteurs.

Soyez vigilant à faire une belle présentation de votre résidence secondaire

Plus une résidence secondaire est propre, bien agencée et au goût du jour, plus elle permettra d’obtenir une prix de vente final élevé.

Dépersonnalisez votre intérieur pour plaire plus rapidement aux acheteurs

Pour vendre rapidement une résidence secondaire, il est essentiel de le dépersonnaliser au maximum le style intérieur (en évitant les couleurs trop vives et les objets personnels) en choisissant notamment des couleurs sobres et modernes qui plaisent à un maximum d’acheteurs.

Comment se déroule la vente d’une résidence secondaire dans le cadre d’une succession en Suisse ?

Dans le cadre d’une succession, la vente d’une résidence secondaire en Suisse s’effectue de la manière suivante :

 

• Si la succession ne comporte qu’un seul héritier, l’unique héritier est libre de vendre la résidence secondaire quand il le souhaite.
• Si la succession se composent de plusieurs héritiers, un accord doit être trouvé entre les héritiers pour que la résidence secondaire soit mise en vente sur le marché. Après la vente, le produit de la vente est partagé entre les différents héritiers.

Quelle est la durée moyenne de vente d’une résidence secondaire en Suisse ?

Le délai de vente d’une résidence secondaire en Suisse est généralement compris entre 90 et 120 jours.
Cependant, cela va bien évidemment dépendre de la localisation du bien, de l’environnement dans lequel il évolue, de son état ou encore de son agencement.  De nombreux critères vont influencer la durée de vente d’une résidence secondaire, mais il est important de savoir que plus un bien est bien situé et en bon état, plus il se vendra rapidement.

Quels sont les frais à payer lors de la vente d’une résidence secondaire en Suisse ?

Après la vente d’une résidence secondaire en Suisse, des frais sont à payer à divers établissements et institutions.
Voici une liste des principaux frais :

1. Les frais de l’agence immobilière lors de la vente d’une résidence secondaire en Suisse

En Suisse, 90% des ventes immobilières sont confiées à des agences immobilières, dont les commissions varient selon leur politique tarifaire.

Pour les résidences secondaires jusqu’à 500’000 francs, la commission est généralement de 5% + TVA, pour ceux entre 500’000 et 4’000’000 francs, elle est de 3% + TVA, et pour les résidences secondaires au-delà de 4’000’000 francs, elle est souvent inférieure à 3% + TVA.

Toutes les transactions sont finalisées par un acte authentique certifié par un notaire. L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) regroupe les associations cantonales des professionnels de l’immobilier de Suisse romande.

2. Les impôts immobiliers sur la vente d’une résidence secondaire en Suisse

Lors de la vente d’une résidence secondaire en Suisse, les impôts sur la plus-value immobilière varient selon le canton.
L’impôt est calculé en fonction de la durée de détention du bien et de la plus-value réalisée. Voici un résumé des barèmes d’imposition pour quelques cantons :

Impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Genève

Le taux d’imposition dans le canton de Genève débute à partir de 50% pour une détention inférieure à 2 ans jusqu’à 2% pour une détention supérieure à 25 ans.

Impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Vaud

Le taux d’imposition dans le canton de Vaud débute à partir de 30% pour une détention jusqu’à 1 an, diminuant progressivement jusqu’à 7% pour une détention de 24 ans ou plus.

Impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Fribourg

Le taux d’imposition est de 22% pour une détention jusqu’à 2 ans, diminuant à 10% pour une détention au-delà de 15 ans.

Impôt sur la plus-value immobilière dans le canton de Neuchâtel

L’impôt de base varie de 10% à 40% selon le gain, avec majoration pour une détention inférieure à 4 ans et réduction pour une détention supérieure à 5 ans.

Il est important de savoir que chaque canton applique ses propres règles pour ce qui concerne l’imposition sur les gains immobiliers en Suisse.

Pour plus d’informations à ce sujet, nous vous conseillons de consulter l’article suivant : Impôt sur la plus-value immobilière en Suisse

3. Les impôts à payer sur les droits de mutation en Suisse

En Suisse lors de la vente d’une résidence secondaire, les propriétaires doivent payer des droits de mutation à l’administration fiscale du canton concerné.
La plupart des cantons prélèvent ces frais lors du transfert de propriété, sauf dans certains cantons comme Glaris, Schaffhouse, Tessin, Schwytz, Uri, Zoug et Zurich, où cet impôt n’est pas appliqué.

Comment calculer l’impôt sur les gains immobiliers lors de la vente d’une résidence secondaire en Suisse ?

Voici plusieurs exemples de calculs pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour différents cantons en Suisse romande :

Exemple de calcul pour le canton de Genève

Monsieur Bernard a vendu son appartement à Genève en 2021 pour la somme de CHF 1’950’000.-, réalisant une plus-value de CHF 450’000.- après l’avoir détenu pendant 11 ans.
Avec un taux d’imposition de 10%, il devra payer CHF 45’000.- à l’administration fiscale genevoise.

Exemple de calcul pour le canton de Vaud

Monsieur Bernard a vendu sa maison jumelle à Lutry, dans le canton de Vaud, en 2021 pour le montant de CHF 1’950’000.-, réalisant une plus-value de CHF 850’000.- après l’avoir détenue pendant 21 ans.
Avec un taux d’imposition de 9%, il devra payer CHF 76’500.- à l’administration fiscale.

Exemple de calcul pour le canton de Fribourg

Monsieur Bernard a vendu sa villa individuelle à Granges-Paccot, dans le canton de Fribourg, en 2021 pour CHF 2’600’000.-, réalisant une plus-value de CHF 600’000.- après l’avoir détenue pendant 13 ans.
Avec un taux d’imposition de 12%, il devra payer CHF 72’000.- à l’administration fiscale.

Y a-t-il un impôt à payer lorsqu’il y a aucune plus-value immobilière entre la période d’achat et de vente d’une résidence secondaire en Suisse ?

Lorsqu’aucune plus-value immobilière n’a été réalisée pendant la période de détention de la résidence secondaire, il n’y a évidemment aucun impôt sur les gains immobiliers à payer.
L’impôt sur les gains immobiliers est à payer uniquement lorsqu’une plus-value a été réalisée entre l’achat et la vente de la résidence secondaire.

Comment réussir à ne pas payer d’impôt sur les gains immobiliers lors de la vente d’une résidence secondaire en Suisse ?

Il n’est pas possible d’éviter de payer l’impôt sur la plus-value immobilière lorsqu’un gain immobilier a été réalisé entre la période d’achat et de vente.
Par contre, il n’y a pas d’impôt à payer sur les gains immobiliers lorsqu’une moins-value a été réalisée entre la période d’achat et de vente.
Chaque canton applique un taux qui lui est propre, qu’il est nécessaire d’appliquer au montant correspondant au gain immobilier pendant la période concernée.