Quelles sont les démarches pour vendre un appartement ou une maison familiale lors d’une succession en Suisse ? 

La vente d’un bien immobilier familial dans le cadre d’une succession en Suisse peut s’avérer être une démarche à la fois difficile administrativement, qu’émotionnellement. Elle exige de suivre certaines étapes bien précises pour réussir à répartir équitablement le logement familial entre les différents héritiers. Lors d’une succession en Suisse, la première démarche à entreprendre est de faire appel un notaire, dont la mission est d’identifier clairement tous les héritiers, ce qui permettra aux différents héritiers par la suite de prendre une décision collective sur l’avenir de la maison ou de l’appartement familial (vente, location, reprise). Notre article a l’objectif de vous donner des conseils pratiques et utiles pour réussir à vendre un bien immobilier familial lors d’une succession en Suisse.

Quelles sont les premières étapes à suivre lors de l’héritage d’un appartement ou d’une maison (succession) en Suisse ? 

En Suisse, la réglementation est très précise pour ce qui concerne les héritages et dont ils doivent être divisés.

Voici ce qu’il est important de savoir :

Lorsqu’un propriétaire d’un bien immobilier décède, tous les héritiers forment une « communauté d’héritiers ». Cela signifie que cette communauté de plusieurs héritiers sont tous propriétaires ensemble de l’appartement ou la maison familiale.
Cette propriété commune doit ensuite être divisée entre les différents héritiers. Cette démarche doit être entreprise par un notaire en Suisse. Pour cela, les héritiers doivent choisir le notaire de leur choix pour démarrer la mise en marche de la succession.
Petit rappel : Une « communauté d’héritiers » est une étape temporaire dans le cadre d’une succession. Elle permet de finaliser le processus de succession et permettre aux héritiers de vendre, louer ou reprendre le bien immobilier familial comme ils le souhaitent.

Il est également important de savoir que l’entente entre les différents héritiers est capitale pour converger ensemble vers une seule et même décision. En effet, plus le nombre d’héritiers est grand, plus il est difficile de se mettre d’accord entre les héritiers.
Il est donc primordial de veiller à garder un bon contact dès le départ pour avancer plus facilement ensemble tout au long de la succession.

Faut-il accepter ou refuser la succession d’un héritage en Suisse ?

Lorsqu’une personne décède et était propriétaire d’un bien immobilier en Suisse, la première question qu’un héritier doit répondre est de savoir s’il décide d’accepter ou de refuser l’héritage qui lui revient. Chaque héritier a le choix de prendre la décision qu’il souhaite. Il est également indispensable de savoir qu’en acceptant un héritage, on s’engage aussi à prendre en charge les éventuelles dettes qui pourraient y être associées. Bien évidemment, accepter un héritage n’est réellement intéressant que si la valeur totale de la succession dépasse le montant total des dettes.
Dans le cas où les dettes liées à la succession sont trop élevées, un héritier a la possibilité de renoncer à la succession. Pour cela, il doit informer l’autorité compétente par le biais d’une lettre recommandée, et ce, dans un délai de trois mois suivant la notification de la succession.

Les héritiers peuvent-il immédiatement disposer librement du bien immobilier en Suisse ? 

Suite à l’acceptation de l’héritage, les héritiers ne peuvent pas immédiatement disposer du bien immobilier familial comme ils le désirent. Comme mentionné auparavant, ils forment une « communauté d’héritiers » et doivent effectuer plusieurs démarches pour finaliser le processus de succession. Avec un notaire, ils doivent préparer un certificat d’héritier. Ce document permet de désigner officiellement les différents héritiers et offre par la suite la possibilité de prendre une décision commune concernant la vente de l’appartement ou de la maison familiale.

Dans le cas où les héritiers souhaitent vendre le bien immobilier familial, il est nécessaire d’avoir un accord de tous les membres de la communauté d’héritiers sans exception. En cas de désaccord, la succession est dans l’impasse. Face à une telle situation, il est capital pour les héritiers d’engager des discussions pour trouver une solution, que ce soit pour conserver ou vendre le bien familial.

Peut-on vendre un bien immobilier avant la finalisation / clôture de la succession en Suisse ?

Non, il n’est pas possible de vendre un bien immobilier tant que la succession familiale n’est pas finalisée / clôturée. Il est obligatoire de déterminer officiellement, via un acte authentique, l’identité de tous les héritiers avant d’entreprendre toute démarche visant à vendre, par exemple, l’appartement ou la maison familiale.

Comment obtenir un certificat d’héritier lors d’une succession en Suisse ? 

Dans le cadre d’une succession en Suisse, la première étape consiste à faire appel à un notaire pour établir un certificat d’héritier. Ce document ne peut être rédigé que par un notaire et précise le nom de tous les héritiers de la succession du défunt.
En Suisse, la prix de cet acte authentique varie généralement entre CHF 1’000.- et CHF 2’000.- en fonction des cantons. La durée nécessaire pour sa réalisation varie en moyenne entre deux semaines à un mois.
Il faut également savoir que selon la complexité de la succession familiale, le coût et le temps nécessaire pour établir ce document peuvent varier.

Quel est le montant de l’impôt à payer lors d’une succession en Suisse ? 

En Suisse, il existe deux types d’impôts relatifs aux successions :

• L’impôt sur la masse successorale
• L’impôt sur les parts héréditaires

L’impôt sur la masse successorale est prélevé indépendamment du degré de parenté ou des liens personnels. Dans certains cantons, ce type d’impôt n’est plus perçu.

En ce qui concerne l’impôt sur les parts héréditaires, son taux varie d’un canton à l’autre et est déterminé en fonction du degré de parenté. Plus ce dernier est proche, plus l’impôt est élevé (sur la part de succession reçue). Pour rappel dans presque tous les cantons, le conjoint du défunt ne paie aucun impôt sur la succession.

Quels sont les différents scénarios possibles pour les héritiers lors de l’héritage d’un bien immobilier suite à une succession en Suisse ?

Il est important de savoir que la vente n’est pas la seule option possible pour les héritiers qui héritent d’un bien immobilier en Suisse.
Voici les autres scénarios :

1. Un héritier a décidé de reprendre le bien immobilier familial et a décidé de s’y installer

Dans cette situation, l’héritier qui choisit de conserver l’appartement ou la maison familiale a l’obligation de payer la part détenue par les autres héritiers. Par exemple, s’ils ne sont que deux héritiers, l’héritier qui souhaite conserver le bien familial doit payer 50% de la part qui revient à l’autre héritier.
Cependant, conserver le bien immobilier familial peut s’avérer complexe. La raison est simple : l’héritier qui rachète la part de l’autre doit disposer d’une fortune et de revenus suffisants pour assumer le coût de la dette hypothécaire détenue auprès de la banque.
Lorsque les biens immobiliers ont une valeur élevée sur le marché, il est fréquent que l’héritier qui désire garder le logement familial soit dans l’obligation de quand même le vendre.

2. L’appartement ou la maison est louée

Dans certaines situations, il peut arriver que les héritiers souhaitent conserver le bien immobilier familial au sein de la famille sans y habiter. Dans ce cas, certains héritiers choisissent de louer l’objet dans le but de générer des revenus pendant une partie de l’année et couvrir les coûts d’entretien du bien.

3. Le bien immobilier familial est vendu

Cette solution est fréquemment choisie par les héritiers lorsqu’ils ne souhaitent ni habiter ou ni s’occuper de l’entretien du bien immobilier familial. Pour démarrer le processus de vente d’un bien, ils font généralement appel à une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse pour réaliser une première estimation de la valeur de l’objet.

Quand peut-on vendre un bien immobilier dans le cadre d’une succession en Suisse ?

Dans le scénario d’une succession avec un héritier unique, celui-ci peut démarrer la vente de l’appartement ou de la maison familiale dès le moment où il a reçu le certificat d’héritier établi par le notaire. En revanche, dans le cas d’une « communauté d’héritiers », la vente peut être engagée qu’après la réception du certificat d’héritier, et dès que tous les héritiers se sont mis d’accord sans exception pour vendre le bien familial.

Quelles sont les démarches à suivre pour vendre un appartement ou une maison suite à une succession en Suisse ? 

Voici les démarches à entreprendre pour la vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession en Suisse :

Faire appel à une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse

La première étape à réaliser, une fois que le certificat d’héritier a été obtenu et que l’accord des héritiers pour la vente du bien immobilier familial a également été obtenu, consiste à faire appel à une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse. En effet, une agence immobilière possède les connaissances, les compétences, et l’expertise nécessaire pour évaluer justement un bien immobilier et entreprendre par la suite toutes les démarches nécessaires pour vendre un bien immobilier rapidement et au meilleur prix du marché.

Les étapes pour vendre un bien immobilier dans le cadre d’une succession en Suisse avec l’aide d’une agence immobilière

Voici les étapes qu’une agence immobilière doit entreprendre pour vendre un bien immobilier lors d’une succession en Suisse :

• Estimation du bien immobilier
• Signature d’un mandat de vente avec tous les héritiers
• Mise en valeur de l’objet
• Réalisation de photos professionnelles
• Mise en vente sur le marché
• Gestion des demandes
• Gestion des visites
• Appui dans les négociations
• Accompagnement des héritiers jusqu’à la signature chez le notaire

Une fois que toutes les étapes précédentes ont été réalisées, le bien immobilier familial est finalement vendu et le notaire en charge de la vente peut procéder au transfert de propriété en faveur du nouvel acquéreur.

Si la succession venait à concerner un terrain familial plutôt qu’un appartement ou une maison, le processus reste relativement similaire. Cependant, le type d’acheteurs potentiels est peut être différent : En effet, il n’y a pas uniquement les particuliers qui pourraient être intéressés, mais également des promoteurs immobiliers. Les promoteurs pourraient y voir une opportunité de construire un immeuble ou des maisons si les conditions le permettent (sur le terrain). Dans cette situation, le rôle d’une agence immobilière est vivement recommandé pour gérer les négociations et assurer la vente d’un terrain dans les meilleures conditions et au meilleur prix du marché en Suisse.

Quels sont les différents frais à payer lors de la vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession en Suisse ?

Voici les différents frais :

1. Les frais de l’agence immobilière en charge de la vente

En Suisse, plus de 90% des héritiers dans une succession font appel à une agence immobilière pour vendre leur appartement ou leur maison familiale.
La raison est simple : Au moment d’un décès, les démarches sont toujours plus douloureuses et parfois l’énergie manque. De plus, le processus de vente d’un bien nécessite des connaissances et des compétences spécifique pour réussir à vendre un objet dans les meilleures conditions et au meilleur prix du marché.

En Suisse, c’est l’Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier qui fixe la commission que les agences immobilières facturent à leur clients :

• Pour un bien jusqu’à CHF 500’000.- : La commission standard est de 5% + TVA sur le prix de vente. Cela concerne plus de 90% des transactions, conclues par un acte authentique certifié par un notaire. La rémunération est régie par la liberté contractuelle.
• Pour un bien entre CHF 500’000.- et CHF 4’000’000.- : La commission standard est de 3% + TVA sur le prix de vente. Cela concerne également plus de 90% des transactions, conclues par un acte authentique certifié par un notaire. La rémunération est régie par la liberté contractuelle.
• Pour un bien au-delà de CHF 4’000’000.- : La commission est généralement inférieure à 3% + TVA sur le prix de vente. Les conditions peuvent varier selon la valeur du bien et la situation des vendeurs. La rémunération est régie par la liberté contractuelle.

2. Les frais relatifs à l’impôt sur les gains immobiliers

Dans le cadre d’une succession en Suisse, il est indispensable de prendre aussi en compte l’impôt sur les gains immobiliers, qui varie selon le canton où se trouve le bien. Chaque canton dispose de son propre barème d’imposition. Par exemple, pour une durée de détention supérieure à 25 ans, l’impôt sur le gain immobilier est de 2% dans le canton de Genève, tandis qu’il est de 7% dans le canton de Vaud. Ce taux est différent également dans d’autres cantons comme Fribourg, en Valais et dans les autres cantons suisses.

Le taux d’imposition sur les gains immobiliers est calculé sur la différence entre le prix d’achat initial du bien et sa valeur au moment de la succession. En général, plus la durée de détention est longue, plus le taux d’imposition diminue. La plupart du temps, si le défunt a possédé le bien pendant une longue période, les héritiers devraient payer un impôt sur les gains immobiliers relativement faible.

Voici un exemple dans le canton de Genève

Achat du bien immobilier en 1995 : CHF 900’000.-
Vente du bien immobilier en 2024 : CHF 2’200’000.-

Durée de détention : 29 ans
Taux d’imposition à Genève sur les gains immobiliers : 2%
Gain immobilier : CHF 1’300’000.-

Taux d’imposition à payer par les héritiers sur les gains immobiliers lors de la succession : CHF 26’000.-

Conseils supplémentaires : Que faire en cas de désaccord entre héritiers sur la vente d’un bien immobilier familial en Suisse ?

Prenons l’exemple d’une maison familiale située dans le canton de Genève, avec trois héritiers. Parmi eux, deux frères et une sœur, deux héritiers sont d’accord pour vendre. Cependant, le troisième héritier refuse de mettre en vente la maison et souhaite la conserver.
Le problème est qu’il n’a pas la capacité financière de racheter les parts des deux autres héritiers. Malgré cette situation, il refuse de vendre le bien immobilier, espérant que les deux autres héritiers changeront d’avis.
Après plus de trois mois de réflexion et de discussion, l’héritier qui refuse de vendre la maison familiale ne change pas d’avis, et il en va de même pour les deux autres héritiers qui souhaitent vendre. La succession est donc bloquée, et il n’est pour le moment plus possible d’avancer.

Quelles sont les solutions pour les héritiers afin de débloquer une situation compliquée ?

Voici une liste des solutions possibles :

Solution 1 : Négociation et médiation

Dans le cadre d’une succession, la première solution pour la situation évoquée ci-dessus est de procéder à une négociation directe. Il s’agit de continuer les discussions pour essayer de trouver un compromis, si cela est possible. Par exemple, les deux héritiers qui souhaitent vendre pourraient proposer des solutions alternatives, comme un délai supplémentaire pour permettre au troisième héritier de trouver un financement.

Dans le cas où le dialogue n’est plus possible, il est possible de faire appel à un médiateur. Il s’agit d’un professionnel de la médiation qui peut aider à faciliter les discussions et à trouver une solution acceptable pour tous. La médiation est souvent moins coûteuse et plus rapide qu’une procédure judiciaire.

Solution 2 : Rachat des parts

Lors d’une succession en Suisse, si un héritier souhaite conserver le bien immobilier familial tandis que les deux autres veulent le vendre, il doit racheter leurs parts. Pour cela, il doit disposer des fonds nécessaires. Si l’héritier a la capacité financière, les trois héritiers doivent s’accorder sur une estimation juste de la valeur du bien. Une fois l’accord trouvé, le rachat se fait de façon officielle chez le notaire.

Dans l’exemple mentionné ci-dessus, le troisième héritier n’a pas les moyens financiers de racheter les parts des deux autres. Il refuse donc de vendre et espère que les autres changeront d’avis. Si le dialogue est rompu et que le rachat est impossible, une action en justice doit être entrepris.

Solution 3 : Action en justice

Si dans le cadre d’une succession, aucun accord n’est trouvé pour vendre la maison familiale entre les héritiers, une action en justice doit être entreprise. Un juge peut alors ordonner la vente du bien immobilier si cela est jugé dans l’intérêt de tous les héritiers.
Il est important de savoir que cette procédure est longue et coûteuse. Bien qu’elle permette de débloquer une situation, elle n’est recommandée qu’en tant qu’ultime solution.

Quels sont les risques liés à une succession (découverte de mauvaises surprises, par exemple) en Suisse ?

Lors d’un héritage, il est impératif de comprendre que l’on peut hériter à la fois d’actifs et de passifs. Une mauvaise surprise pourrait être de découvrir que le défunt possédait plus de passifs que d’actifs. Par exemple, si le défunt laisse derrière lui des dettes importantes, les héritiers devront les assumer en cas d’acceptation de la succession, ce qui peut ne pas être avantageux.

Dans le cadre de l’héritage d’un bien immobilier familial, les mauvaises surprises peuvent également être nombreuses. Un héritier pourrait découvrir que l’appartement ou la maison héritée est en mauvais état, nécessitant des rénovations coûteuses. Ces travaux peuvent parfois coûter plus cher que la valeur ajoutée par la rénovation, transformant ainsi un héritage en un fardeau financier. Par exemple, des problèmes structurels ou des installations électriques défectueuses peuvent entraîner des dépenses imprévues et importantes.

À cela peuvent s’ajouter également les litiges entre les héritiers en cas de désaccord. Ces conflits peuvent être long et retarder le processus de succession, mais aussi entraîner des frais juridiques importants.

Quelles sont les démarches si vous devez vendre un bien immobilier de façon urgente lors d’une succession en Suisse ?

Si une vente immobilière lors d’une succession doit se faire dans l’urgence, le processus reste le même que celui décrit auparavant. Il est essentiel d’obtenir le certificat d’héritier ainsi que l’accord de tous les héritiers pour la vente. Ensuite, les démarches de mise en vente doivent être rapidement pour ne pas perdre de temps.

Si l’urgence est de mise, voici quelques conseils pour accélérer la vente d’un bien immobilier lors d’une succession en Suisse :

• Proposer un prix de vente légèrement inférieur à la valeur du marché
• Se montrer prêt à négocier le prix fixé à la baisse
• Multiplier la visibilité de l’annonce immobilière en la publiant sur plusieurs portails immobilières, plutôt que de se limiter à un seul portail.

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