Comment calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison en Suisse ?

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Comment calculer la valeur d’un bien immobilier en Suisse ?

Calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison en Suisse s’effectue grâce à une méthode d’évaluation reconnue qui tient compte de toutes les caractéristiques d’un bien immobilier (type de bien, superficie, nombre de pièces, etc…) ainsi que de son environnement (localisation, commodités, etc…) tout en tenant compte également des biens similaires déjà en vente sur le marché immobilier (analyse comparative de marché). Une méthode qui permet de calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison et de déterminer avec précision le juste prix d’un bien immobilier en Suisse.

Etape 1 : Avoir toutes les informations requises pour calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison en Suisse

Pour calculer la valeur d’un bien immobilier, il est tout d’abord nécessaire d’avoir en sa possession toutes les informations et les documents requis pour calculer avec exactitude la valeur (prix) d’un appartement ou d’une maison en Suisse.
Pour cela, il est nécessaire d’avoir plusieurs informations principales que nous listons ci-dessous :

Informations relatives propres au bien immobilier
– Surface habitable
– Nombre de pièces
– Nombre de chambres
– Nombre de salles de bains
– Date de construction
– Et encore de nombreuses autres informations utiles

Informations relatives aux dimensions extérieures
– Surface du/des balcon(s)
– Surface du jardin
– Surface de la terrasse
– Et encore d’autres informations supplémentaires

Informations relatives aux dimensions de la parcelle
– Surface totale de la parcelle
– Et d’autres informations complémentaires

Pour le calcul de la valeur d’un appartement ou d’une maison, il est nécessaire également d’avoir une liste de documents.
Voici une liste des principaux documents à avoir en sa possession :
– Extrait du registre foncier
– Plans du bien immobilier
– Plan cadastral

Police d’assurance-incendie du bâtiment
– La liste des rénovations
– Et encore d’autres documents

Etape 2 : Faire appel à un expert immobilier pour calculer la valeur d’un bien immobilier en Suisse

Pour calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison, il est vivement recommandé de faire appel à un agent immobilier professionnel et reconnu en Suisse. En effet, estimer la valeur d’un bien immobilier nécessite des connaissances et des compétences bien spécifiques qu’un expert immobilier à la capacité d’entreprendre avec exactitude.

Pour cela, il est tout d’abord essentiel de prendre contact avec un agent immobilier pour qu’il puisse effectuer une estimation immobilière et réaliser tous les calculs nécessaires pour définir précisément la valeur (prix) d’un bien immobilier sur le marché.
Après avoir fixé un rendez-vous pour une première visite du logement sur place, cette visite est l’occasion pour l’agent immobilier de récolter toutes les informations requises à l’établissement de l’estimation immobilière et aussi évaluer l’état du bien immobilier ainsi que l’environnement et la situation dont lequel il évolue.

Suite à cette première visite, un rapport d’estimation immobilière va être réalisé par l’agent immobilier en agence. Une série de calculs va être réalisé pour définir avec exactitude le prix de l’appartement ou de la maison en question.

Après réalisation du rapport d’estimation immobilière, un second rendez-vous est fixé pour la remise de celui-ci au propriétaire.
Ce second rendez-vous est l’occasion d’expliquer les informations relatives au bien immobilier comme son prix, la méthode de calcul, etc…

Information pratique : Il est important de savoir que confier le calcul de la valeur d’un bien immobilier à un expert est la meilleure solution pour obtenir un prix juste, objectif et conforme à la réalité du marché. Faire appel à un professionnel de l’immobilier est essentiel surtout dans le cadre d’une vente immobilière.

Quelques détails complémentaires sur les informations utilisées par les experts immobiliers pour calculer la valeur d’un bien immobilier en Suisse

Voici les éléments de base qui constituent le socle de la valeur d’un appartement ou d’une maison en Suisse :

La surface habitable de la maison

Il s’agit de la première mesure qu’un un agent immobilier va réaliser pour connaître la superficie d’un appartement ou d’une maison en Suisse. Après avoir pris les mesures de la surface du bien immobilier, celui-ci va multiplier la superficie mesurée du bien par le prix au m2 pratiqué dans la commune.
Une première étape pour connaître la valeur approximative d’un appartement ou d’une maison en Suisse avant de tenir compte des nombreux autres critères qui permettront d’affiner la valeur réelle du bien en question.

L’état du bien immobilier

Un agent immobilier a la capacité d’évaluer d’un coup d’œil l’état d’un bien immobilier. S’agit-il d’un appartement ou d’une maison à remettre à neuf, de simplement effectuer quelques rafraîchissements ou le bien est-il en bon état ?
L’agent immobilier en charge de l’estimation immobilière à l’œil et connaît le marché immobilier local. Cette connaissance du marché immobilier local lui permet d’évaluer au plus juste la valeur d’un bien immobilier tout en le comparant aux autres biens similaires en vente dans la même région.

Il est également important de savoir que lorsqu’un bien immobilier mis en vente sur le marché a la nécessité d’effectuer des rénovations, les coûts de rénovations doivent être déduits du prix de vente initial sans travaux.
Voici un exemple : Une maison en Suisse est estimée sans travaux au prix de vente de CHF 1’150’000.-, cependant avec de nombreuses rénovations à effectuer. Etant donné que le coût total des travaux s’élève à CHF 120’000.-, il s’agit de déduire le coût des travaux du prix de vente initial : Soit CHF 1’150’000 – CHF 120’000.- = CHF 1’030’000.-.

La présence d’un extérieur avec la maison

La présence d’un espace extérieur (jardin, terrasse) a une influence sur le calcul de valeur d’un bien immobilier en Suisse.
A titre d’illustration, un jardin disposant d’une grande surface (2/3 jardin et 1/3 maison) est un atout pour un bien immobilier.
Dans ce cas de figure, un jardin spacieux avec un bel aménagement va augmenter la valeur d’un bien sur le marché immobilier.
Le rôle de l’agent immobilier est de reconnaître tous les points forts et les points faibles d’un appartement ou d’une maison pour calculer au plus juste la valeur d’un bien immobilier situé en Suisse.

La localisation de la maison

La localisation est le facteur principal qui influence la valeur (prix) d’un bien immobilier en Suisse.
En fonction de la localisation d’un appartement ou d’une maison et de son environnement, le prix m2 peut varier fortement entre les différents cantons.
Prenons l’exemple de deux maisons identiques : Une maison est située dans le canton de Genève où le prix au m2 est de CHF 10’500.- et l’autre maison dans le canton de Neuchâtel où le prix au m2 est de CHF 6’200.-.
La superficie des maisons sont bien identiques, mais le prix au m2 très différent. Un agent immobilier bénéficie des connaissances du marché immobilier local et utilise les bonnes mesures pour calculer le prix au m2 et définir le juste prix du marché d’un bien immobilier situé en Suisse.

Il est également important de rappeler qu’un bien immobilier situé aux abords d’une autoroute ou à côté d’une zone bruyante comme un aéroport, sa valeur sur le marché diminue en raison des nuisances sonores importantes qu’elles engendrent.

Les éléments de standing de la maison

Un bien immobilier qui dispose d’éléments de standing comme une terrasse en bois aménagée, une piscine enterrée ou d’un grand garage sont des éléments qui permettent d’augmenter la valeur (prix) d’un appartement ou d’une maison sur le marché immobilier en Suisse.

Voici un exemple d’éléments de standing :
Un appartement bien entretenu disposant de belles moulures et un parquet ancien en bon état ainsi qu’un bon agencement des pièces.

Quelles sont les différentes méthodes pour calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison en Suisse ?

Pour calculer la valeur d’un bien immobilier en Suisse, il existe deux méthodes de calcul.
Voici les différentes méthodes :
Méthode 1 : Calculer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier
Méthode 2 : Calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison à l’aide de la méthode hédoniste

Méthode 1 : Calculer la valeur d’un bien immobilier avec la « valeur intrinsèque »

La valeur intrinsèque d’un appartement ou d’une maison correspond à l’état neuf de celui-ci (le jour de son estimation) où l’on en déduit un pourcentage équivalent à la dégradation due au temps et à sa vétusté.
La surface du terrain, la surface habitable, le volume, le nombre de chambres, le nombre de salles d’eau, le type de construction ainsi que les rénovations entreprises sont des éléments indispensables pour réussir à déterminer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier en Suisse.
Pour calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison à l’aide de la valeur intrinsèque, voici les étapes à suivre :

1. Estimer la valeur du terrain

Pour calculer la valeur d’un terrain, il est essentiel d’obtenir plusieurs informations :
– La surface du terrain (disponible au Registre foncier).
– Le type de zone dans laquelle le terrain est catégorisé.
– Le prix au m2 du terrain et son coefficient d’utilisation du sol (CUS).
– Savoir si le terrain bénéficie d’une vue dégagée ou non.
– Les commodités à proximité du terrain (commerces, écoles, etc…)

Pour déterminer la valeur d’un terrain, il est également essentiel de savoir si celui-ci est constructible.
Pour cela, des règlements de construction définissent cette information et elles varient en fonction de la commune dans laquelle le terrain est situé.

Comment calculer la valeur d’un terrain en Suisse ?

Le calcul d’un terrain s’effectue de la manière suivante :
Prenons l’exemple d’un terrain de 2000m2 avec un coefficient d’utilisation du sol (CUS) de 0.2.
Dans ce cas de figure, la surface de plancher constructible est donc de 400m2.
Le prix au m2 du terrain va également varier en fonction de la vue et des commodités  à proximité dont il bénéficie. Un terrain avec une belle vue dégagée proche des commerces et des écoles a une valeur forcément plus élevée sur le marché immobilier qu’un terrain sans une belle vue et éloigné de tout.
A titre d’exemple, certains terrains avec une belle vue sur le lac peuvent se négocier entre CHF 1’000.- jusqu’à CHF 1’500.-/m2.

2. Estimer la valeur de construction

Pour calculer la valeur de construction d’un bien immobilier, la première étape consiste tout d’abord à définir la valeur à neuf et d’en déduire un pourcentage en fonction de sa vétusté.
La valeur de construction se définit par :
–       Le type de construction
–       La qualité des matériaux
–       Le confort relié

A savoir que la valeur de construction d’un appartement ou d’une maison en Suisse se calcule au m3 construit. Plus un logement est grand et spacieux, plus les coûts de construction sont élevés pour le constructeur.
En effet, un bâtiment avec des plafonds de 3 mètres seront plus onéreux à construire que des plafonds de 2.5 mètres.
Pour vous donner une première idée du coût de construction d’un bien, il est aujourd’hui possible de construire un logement à un prix entre CHF 750 et CHF 900.-/m3 en fonction des matériaux choisis.

3. Estimer la vétusté d’un bien immobilier

Un bien immobilier se déprécie sur le marché à mesure que les années avancent. Cette dépréciation doit être prise en compte dans le calcul de la valeur d’un appartement ou d’une maison en Suisse.
Pour calculer la vétusté d’un logement, il peut être pris en considération un amortissement de 1% et cela malgré avoir entrepris des entretiens de façon régulière.
Cependant, il est important de savoir que le les travaux de rénovation visant à maintenir l’état du bien en bon état sont également pris en compte et viennent compenser une partie de cette dépréciation (0.75% ou 0.5% au lieu de 1%).
Bien évidemment, il est important de rappeler que le terrain ne perd pas de valeur mais c’est bien uniquement la valeur de construction du bien immobilier qui se déprécie au fil des années.

4. Estimer les aménagements extérieurs

Pour calculer la valeur d’un bien immobilier, il est aussi nécessaire de tenir compte des aménagements extérieurs.
La maison dispose-t-elle d’un chemin d’accès bien desservi, des places de parking, un grand jardin ainsi que de belles plantations bien entretenues ?
Tous les éléments ci-dessus constituent une valeur sur le marché immobilier dont il est nécessaire de tenir compte dans le calcul du prix d’un bien immobilier en Suisse.
Plus un appartement ou une maison bénéficient d’atouts, plus le prix de celui-ci est élevé sur le marché immobilier.

5. Estimer les frais annexes

Les frais annexes sont les dépenses engendrées lors de la construction d’un bien immobilier (au départ). Ils se composent notamment :
– Permis de construire
– Taxes et émoluments divers
– Divers assurances durant la construction
– Divers autres frais

Les frais engendrés lors de la construction initiale d’un appartement ou d’une maison sont pris en compte dans le calcul de la valeur intrinsèque d’un bien immobilier.
A titre d’exemple, cette valeur correspond généralement entre 5 à 8% de la valeur initiale de construction.

Méthode 2 : Calculer la valeur d’un bien immobilier avec la méthode hédoniste

Calculer la valeur d’un appartement ou d’une maison à l’aide de la méthode hédoniste consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en s’appuyant sur le prix de biens similaires comparables sur le marché dans une même région en Suisse.
Cette méthode utilise dans un premier temps des critères bien précis pour bien définir la valeur d’un objet sur le marché.
Voici un exemple de certains critères :

Situation du bien :
– Vue
– Voisinage
– Ensoleillement
– Nuisances sonores
– Coefficient annuel d’impôt de la commune
– Demande de la région
– De nombreux autres critères

Bien immobilier :
– Surface habitable
– Volume d’espace
– Nombre de pièces
– Nombre de chambres
– Nombre de salles d’eau
– Standard d’aménagement
– Age de l’objet
– Plan d’aménagement intérieur
– Architecture
– Places de parking
– Encore d’autres critères

Après avoir obtenu toutes les informations relatives au bien immobilier (après avoir réalisé une visite de l’objet), ceux-ci sont intégrées dans le logiciel d’estimation immobilière et comparées aux données de milliers d’autres biens immobiliers similaires sur le marché qui ont récemment changé de propriétaires.
Cette méthode permet donc de calculer une valeur juste suite à la comparaison d’un objet immobilier à d’autres biens similaires récemment vendus sur le marché immobilier dans la même région.
La méthode hédoniste correspond à la valeur réelle de marché et est notamment utilisé par les banques en Suisse ainsi que les agences immobilières pour déterminer un prix juste correspondant à la réalité du marché.

Exemple de calcul de la valeur (prix) d’un appartement ou d’une maison en Suisse

Prenons l’exemple d’une maison individuelle de 145m2 dans la canton de Vaud (Lausanne) et située dans un quartier résidentiel à l’abri des nuisances avec une belle vue lointaine sur le lac. La maison est en bon état, mais nécessite quelques rafraîchissements (refaire les peintures et mise à jour de la cuisine). Elle dispose d’une terrasse avec un jardin spacieux.
Voici les principales étapes à suivre :

Avant de donner un exemple de calcul, il est important de savoir que la valeur d’un bien immobilier dépend essentiellement de la surface habitable. Pour cela, il s’agit de tenir compte de la surface :

  • De plancher construit, c’est-à-dire qu’elle ne prend pas en compte les :

– Combles non aménagés
– Sous-sols
– Terrasses et balcons
– Vérandas et pergolas
– Dépendances à la maison

  • Soustraite des superficies occupées par :

– Les murs
– Les cloisons
– Les marches et la cage d’escalier
– Les gaines
– Les embrasures de portes et fenêtres

Voici un exemple de calcul :

1. Mesurer la superficie et la multiplier par le prix au m2 dans la commune où se situe la maison.
Dans notre exemple : 145m2 (surface) x 9’205 (prix au m2 dans la zone de la maison) = CHF 1’334’725.-

2. Etant donné que la maison est en bon état, mais que la valeur des rafraîchissements se chiffre à CHF 35’000.-, il convient de déduire cette somme au prix de vente initial. Soit : CHF 1’334’725 – CHF 35’000.- = CHF 1’299’725.-

3. Le rôle d’un agent immobilier est ensuite de définir avec précision tous les autres éléments utiles et nécessaires pour déterminer avec précision le juste prix du marché. Pour cela, il s’agit de tenir compte des éléments suivants pour bien évaluer la valeur de la maison à Lausanne :
– Le nombre de pièces
– Le jardin et son aménagement
– Le parking
– La vue
– Les éléments de standing dans le bien
– Évaluation de l’offre et de la demande pour cette maison dans la région
– et de nombreux autres éléments encore (facteurs énergétiques, etc…)

Quelques informations pratiques à savoir sur le calcul de la valeur (prix) d’une maison avec jardin en Suisse

Avoir une maison avec un jardin située en ville est une superbe plus-value. En effet, la rareté d’avoir un jardin privatif en ville augmente la valorisation d’un objet sur le marché.
En campagne, avoir un jardin peut être une plus-value variable. Il peut être un produit rare comme courant. Il s’agit donc de calculer la valeur d’une maison avec jardin en tenant compte de l’environnement dans lequel il évolue.

A cela, il est intéressant de noter certains points pour une maison possédant un jardin en Suisse :
– Un jardin en longueur sera moins apprécié sur le marché immobilier.
– Un tout petit jardin peut être même un point négatif suivant les situations avec un prix de vente revue à la baisse.
– L’état et la quantité des plantations influent sur le calcul de valeur d’une propriété.
– Le jardin a-t-il la possibilité d’avoir une piscine ? Si tel est le cas, cela augmente sa valorisation sur le marché.

Quel logiciel d’estimation immobilière utiliser pour calculer la valeur (prix) d’un bien immobilier en ligne en Suisse ?

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