Une baisse ou une hausse des taux d’intérêt hypothécaires est-elle prévue en 2025 et 2026 ?
L’envolée des taux d’intérêt hypothécaires depuis mi-2022 avait fortement changé le paysage sur le marché immobilier suisse jusqu’à début 2024.
Les propriétaires et les acheteurs ont dû s’adapter et faire face à la hausse des coûts d’emprunt, jusqu’au moment où la Banque nationale suisse a décidé d’abaisser à nouveau son taux directeur à quatre reprises, passant de 1,5% à 0,5% d’ici la fin 2024.
Début 2025, la tendance de baisse des taux d’intérêt se poursuit. Cependant, quelles sont les prévisions pour 2025 et 2026 ?
Décryptage et analyse de la situation pour tout comprendre sur les prévisions des taux hypothécaires pour 2025 et 2026.
Quelle est la situation actuelle des taux hypothécaires en 2025 ? Quelles sont les prévisions pour la fin de l’année 2025 et 2026 ?
Entre 2022 et 2023, les taux hypothécaires avaient subi une forte hausse jusqu’au mois de mars 2024. Pendant cette courte période, le coût des intérêts hypothécaires avaient plus que doublé. Concrètement, cela signifiait que les charges d’une dette hypothécaire étaient désormais 2x plus chères qu’auparavant.
Même si les taux hypothécaires restaient encore à un niveau historiquement relativement bas (dans les années 1990 les taux hypothécaires étaient aux environ de 7%), cette hausse restait importante pour tous les acteurs sur le marché immobilier suisse.
Suite à ce changement de paradigme, le comportement des propriétaires et des acheteurs avait beaucoup évolué. Ils devaient tenir compte de la hausse du coût d’emprunt supplémentaire pour leur projet immobilier.
Pour vous illustrer cette hausse rapide et soudaine entre 2922 jusqu’au mois de mars 2024, voici un graphique illustrant l’augmentation des taux entre le 01.01.2022 (1.02%) et le 10.03.2024 (2.36%) :
Quel impact la hausse des taux hypothécaires avait-elle pour les acheteurs en 2024 ?
Pour les acheteurs qui souhaitaient acquérir un nouveau bien immobilier en 2024, cela signifiait qu’ils devaient payer plus d’intérêt hypothécaires qu’auparavant.
En effet s’ils avaient acheté exactement le même bien immobilier en 2021 au lieu de 2024, ils auraient concrètement obtenu l’avantage suivant :
- Ils auraient payé des intérêts hypothécaires environ 2x plus faible en 2021 qu’en 2024.
Quelle était la conséquence concrète de cette hausse pour les acheteurs en 2024 ?
- Augmentation du coût d’emprunt
- Hausse des mensualités du prêt hypothécaire.
- Baisse du pouvoir d’achat pour les ménages qui devaient consacrer une part plus importante au remboursement de l’hypothèque, plutôt qu’à épargner ou investir.
- Ralentissement de la demande
- La hausse des taux hypothécaires freinaient la motivation des acheteurs potentiels, car l’achat immobilier devient plus cher.
- Les acheteurs avaient une tendance à se consacrer sur des biens immobiliers plus abordables pour limiter les coûts liés à l’hypothèque.
Quelle différence de coût y avait-il concrètement entre les taux hypothécaires entre janvier 2022 comparé à janvier 2024 ?
Voici un exemple de deux offres hypothécaires reçues par une banque locale en Suisse pour un même bien immobilier entre janvier 2022 et janvier 2024 :
Offre hypothécaires reçue en janvier 2022 :
Dette hypothécaire : 1 tranche à CHF 800’000.-
Choix du produit : Taux fixe 5 ans
Taux d’intérêt : 1.12%
> Intérêts hypothécaires à payer par an en 2022 : CHF 8’960.-
Offre hypothécaires reçue en janvier 2024 :
Dette hypothécaire : 1 tranche à CHF 800’000.-
Choix du produit : Taux fixe 5 ans
Taux d’intérêt : 2.48 %
> Intérêts hypothécaires à payer par an en 2024 : CHF 19’840.-
Comme on peut le constater pour un même bien, un acheteur ayant conclu une dette hypothécaire en janvier 2022 aurait payé des intérêts pour CHF 8’960.-/an. En 2024 pour le même objet, il aurait payé des intérêts hypothécaires pour CHF 19’840.-.
Une différence de CHF 10’880.- non négligeable sur le budget financier d’une famille.
Quel impact la hausse des taux hypothécaires avait-elle pour les propriétaires en 2024 ?
Pour les propriétaires, le coût de la dette hypothécaire avait également doublé et les intérêts à payer étaient en moyenne 2x plus élevés.
Cependant cette différence se faisait ressentir seulement au moment du renouvellement du taux de l’hypothèque ou dans le cas d’un déménagement pour l’achat d’un nouveau logement.
Quelle était la conséquence concrète de cette hausse pour les propriétaires en 2024 ?
- Augmentation des mensualités
- Pour les propriétaires qui renouvelaient leur hypothèque, les mensualités augmentaient significativement, impactant leur budget et les dépenses du quotidien.
- Les propriétaires avec une situation financière délicate pouvaient avoir des difficultés à assumer le nouveau coût de leur emprunt.
- Dans le cas où il n’était plus possible de supporter la hausse des charges hypothécaires, il y avait un risque de vente du bien immobilier.
Quelle différence de coût y avait-il concrètement par exemple entre les taux hypothécaires entre janvier 2017 comparé à janvier 2024 ?
Voici un exemple de deux offres hypothécaires reçues par une banque locale en Suisse pour un même bien immobilier entre janvier 2017 et janvier 2024 :
Offre hypothécaires concrétisée en janvier 2022 :
Dette hypothécaire : 1 tranche à CHF 800’000.-
Choix du produit : Taux fixe 7 ans
Taux d’intérêt : 1.56%
> Intérêts hypothécaires à payer par an en 2022 : CHF 12’480.-
Offre hypothécaire de renouvellement de l’hypothèque reçue en janvier 2024 :
Dette hypothécaire : 1 tranche à CHF 800’000.-
Choix du produit : Taux fixe 7 ans
Taux d’intérêt : 2.48 %
> Intérêts hypothécaires à payer par an en 2024 : CHF 19’840.-
Comme on pouvait le constater, un propriétaire qui avait contracté une dette hypothécaire en janvier 2017 payait jusqu’en 2024 des intérêts hypothécaires fixes pour CHF 12’480.-. En 2024, il payait pour le même objet des intérêts hypothécaires pour CHF 19’840.-.
Une différence de CHF 7’360.- qui diminuait considérablement le budget financier d’une famille.
Quel impact la hausse des taux d’intérêt avait-elle sur le marché immobilier en Suisse jusqu’à mars 2024 ?
Voici les points clés à retenir :
Stabilisation des prix :
- Forte croissance des prix de l’immobilier jusqu’en 2022.
- Ralentissement des prix après les hausses des taux directeurs du 2ème semestre 2022 jusqu’en 2024.
Demande et offre :
- Baisse de la demande attendue en raison des taux hypothécaires plus élevés.
- Augmentation de l’offre possible avec des propriétaires voulant vendre.
Pourquoi la Banque nationale suisse a-t-elle ensuite décidé d’abaisser son taux directeur à 4 reprises en 2024 et 2 reprises jusqu’en juin 2025 ?
En 2024, la Banque nationale suisse (BNS) avait abaissé son taux directeur à quatre reprises, soit environ tous les trois mois. Le taux était passé de 1,5% en mars 2024 à seulement 0,5% en fin d’année. La raison de ces baisses successives : une inflation très faible. En effet, celle-ci s’était établie autour de 0,7% en Suisse. En effet, lorsque les prix n’augmentent plus suffisamment, la BNS peut se permettre de réduire les taux afin de relancer l’économie.
Grâce à ces quatre baisses, les conditions d’emprunt étaient devenues plus attractives, ce qui a permis aux ménages de bénéficier d’un pouvoir d’achat plus élevé. Dans le même temps, la demande pour l’achat de nouveaux biens immobiliers a augmenté, stimulant ainsi le marché immobilier en Suisse.
En 2025, la tendance baissière des taux d’intérêt se poursuit avec une première baisse de 0,25 point décidée par la Banque nationale suisse en mars, suivie d’une seconde en juin également de 0,25 point. Le taux directeur est aujourd’hui ramené à 0%.
Quelles sont les prévisions des taux hypothécaires en Suisse en 2025 et 2026 ?
En 2025, la tendance à la baisse des taux d’intérêt devrait se maintenir, avec la possibilité que la Banque nationale suisse fixe son taux directeur en territoire négatif. Cela signifie que les conditions d’emprunt pourraient continuer de baisser légèrement. Cependant, une baisse importante des taux durant l’année ne semble pas à l’ordre du jour selon les prévisions actuelles.
En 2026, aucune remontée des taux n’est envisagée pour le moment. Au contraire, les taux devraient rester durablement très bas, voire passer en dessous de zéro, dans un contexte économique marqué par une inflation faible et une croissance modérée.
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