Comment se passe une promesse de vente et quelles sont les étapes à suivre en Suisse ?

Une promesse de vente est un contrat signé devant un notaire par lequel un acheteur et un vendeur s’engagent  à conclure dans le futur un acte de vente.
Cette promesse de vente fixe un engagement commun entre les deux parties dans lequel tous les éléments importants sont spécifiés pour le bon déroulement du transfert de propriété.
Pour en savoir plus sur le déroulement d’une promesse de vente en Suisse, découvrez nos conseils utiles et pratiques.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente en Suisse ?

Une promesse de vente est un contrat établi devant un notaire permettant de confirmer les intentions de vente d’un vendeur et les intentions d’achat d’un acheteur.
Une promesse de vente est réalisée dans le cas où les parties souhaitent que la conclusion future d’une transaction soit assurée, malgré l’incertitude de certaines autres conditions essentielles au contrat de vente (obtention d’autorisations administratives ou d’un prêt hypothécaire, etc…).
Cette promesse prévoit toutes les conditions et les modalités en Suisse liées au transfert de propriété (délai, prix, etc…) dans le but de signer un acte de vente futur.
A cela, il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte (généralement 10% du prix de vente) pour garantir l’exécution du contrat de vente.
A savoir également qu’une promesse de vente est en fait un avant-contrat qui n’implique aucun transfert de propriété immédiat juste après sa signature.

Quelle est la différence entre une promesse de vente et un simple protocole d’accord / protocole de réservation en Suisse ?

Comme mentionné auparavant, une promesse de vente est un engagement conclu par la signature d’un acte chez le notaire confirmant les intentions d’un vendeur et d’un acheteur permettant de garantir l’exécution du contrat de vente futur en Suisse.
Cette promesse de vente doit être perçue comme une option offerte par le propriétaire à un acheteur pour acquérir son bien immobilier à un prix défini d’avance. Il est important de savoir que cette option n’est valable que pendant une certaine période selon les conditions et modalités fixées dans la promesse de vente par les deux parties. En contrepartie de cette option, l’acquéreur doit verser un acompte (généralement 10%) que l’on appelle également « indemnité d’immobilisation » visant à consolider la signature de l’acte de vente futur chez le notaire.

Un protocole d’accord ou de réservation est un simple acte de réservation pour un bien immobilier entre les parties. Il s’agit d’un acte non notarié qui n’oblige / n’engage pas l’acheteur ou le vendeur à signer un acte de vente. Il est donc possible pour le propriétaire ou l’acquéreur de se rétracter quand ils le souhaitent et annuler la réservation.

A savoir :
Une promesse de vente est utilisée généralement lorsqu’un vendeur souhaite que la conclusion d’une transaction immobilière future soit assurée.
Un protocole d’accord ou de réservation est utilisé pour simplement réserver un bien immobilier. Une annulation est possible à tout moment par l’acheteur (également par le vendeur si souhaité).

Quel est le déroulement d’une promesse de vente en Suisse ?

Voici les étapes à suivre pour la mise en place d’une promesse de vente en Suisse :

1. Trouver un accord commun entre le vendeur et l’acheteur pour la mise en place d’une promesse de vente.
2. Fixer un rendez-vous avec un notaire pour définir les conditions et les modalités de la promesse de vente pour les deux parties.
3. Signer la promesse de vente devant le notaire.

Exemples : Les 3 situations qui peuvent se produire après la signature d’une promesse de vente entre un vendeur et un acheteur en Suisse

1. L’acheteur décide de lever l’option dans le délai fixé et un acte de vente est réalisé par le notaire. Le montant payé par l’acheteur correspond donc au prix du bien auquel est soustrait l’acompte déjà versé en amont lors de la promesse de vente.
2. L’acquéreur décide finalement de ne pas lever l’option dans le délai imparti. Le vendeur a donc désormais la possibilité de proposer son appartement ou sa maison à d’autres éventuels acheteurs. Le vendeur conserve une partie ou l’intégralité de l’acompte préalablement versé par l’acheteur.
3. Le vendeur ne respecte pas l’option qu’il a accordé à l’acheteur et décide de ne plus vendre son bien immobilier dans le délai imparti. Dans ce cas de figure, le propriétaire est dans l’obligation de rembourser l’acompte à l’acheteur et peut même être amené à verser des dommages et intérêts si celui-ci l’exige.

Quels sont les avantages d’une promesse de vente en Suisse ?

L’avantage d’une promesse de vente est de permettre à un vendeur et à un acheteur de conclure une transaction immobilière à un moment précis, même si les deux parties ne se sont pas encore mises d’accord sur tous les détails en suspens. Cela est particulièrement vrai lorsque plusieurs acquéreurs potentiels sont intéressés par le même bien. La promesse de vente permet ainsi au vendeur et à l’acheteur de sécuriser la transaction et de s’assurer qu’elle est officiellement confirmée. Après la signature chez le notaire, les deux parties auront le temps de régler les questions restantes.

Une promesse de vente a plusieurs avantages en Suisse

• Sécurité de la transaction : Lorsqu’il y a plusieurs acquéreurs potentiels pour un même bien, la promesse de vente permet au vendeur et à l’acheteur de sécuriser la transaction. Elle garantit que la vente sera effectuée, même si certaines conditions ne sont pas encore remplies.
• Temps pour régler les détails : La promesse de vente donne aux deux parties le temps nécessaire pour régler les questions en suspens, comme l’obtention d’une autorisation administrative ou pour fixer une date précise de départ du bien par le vendeur ou fixer une date d’emménagement par l’acheteur. Cela permet d’éviter la précipitation et de s’assurer que toutes les conditions sont satisfaites avant la finalisation de la vente.
• Engagement officiel : En signant la promesse de vente, l’acheteur verse un acompte (généralement 10%), ce qui permet de confirmer officiellement son engagement envers le vendeur. Cet engagement formel permet d’officialiser la transaction devant un notaire et avancer dans la suite des prochaines démarches.

Quels sont les inconvénients d’une promesse de vente en Suisse ?

Si l’acheteur ne respecte pas la promesse de vente dans le délai défini, le vendeur peut à nouveau proposer son bien à d’autres acheteurs. Le vendeur conserve également l’acompte (ou une partie) initialement versé. Dans le cas où le propriétaire décide de ne plus vendre le bien ou de le vendre à un tiers avant la fin du délai de validité de la promesse de vente, il doit rembourser l’acompte à l’acheteur et, selon les circonstances, verser des dommages et intérêts. Si l’acheteur respecte la promesse de vente et que le vendeur refuse finalement de vendre son bien, il doit également rembourser l’acompte et verser des dommages et intérêts. Dans certaines situations, la justice peut même, contre le gré du propriétaire, forcer la vente du bien immobilier conformément à ce qui est stipulé dans la promesse de vente.

Une promesse de vente a plusieurs inconvénients en Suisse

• Engagement à respecter : Une fois la promesse de vente signée, l’acheteur et le vendeur doivent respecter leur engagement. Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, l’acheteur perd l’acompte vis-à-vis du vendeur, tandis que le vendeur doit rembourser l’acompte ou, selon la situation, verser des dommages et intérêts.
• Dépendance des clauses suspensives : La promesse de vente est soumise à des conditions suspensives. Cela signifie que si ces conditions ne sont pas remplies, la vente peut être remise en question.
• Acompte perdu pour l’acheteur en cas d’annulation : L’acheteur, en cas de retrait, perd l’acompte versé au vendeur, qui correspond généralement à 10 % du prix de vente du bien immobilier.
• Dommages et intérêts à verser par le vendeur : Dans certaines situations, le vendeur, en cas de retrait, peut être tenu de verser des dommages et intérêts à l’acheteur, voire de faire face à une vente forcée si la justice l’exige.

Quels sont les risques liés à une promesse de vente en Suisse ?

Comme mentionné auparavant, voici un résumé des risques liés à une promesse de vente :

Les risques pour l’acheteur

Le risque principal pour l’acheteur est de ne pas respecter la promesse d’achat qu’il a signé devant un notaire dans la promesse de vente.
Si l’acheteur ne respecte pas ses engagements, il perd l’acompte versé, qui correspond généralement à 10 % du prix de vente.
Par exemple, pour un bien avec un prix de vente de CHF 1’380’000.-, l’acheteur perdrait un acompte de CHF 13’800.- au profit du vendeur.

Les risques pour le vendeur

Le risque principal pour le vendeur est de ne pas respecter la promesse de vente qu’il a signée dans la promesse de vente devant notaire.
En cas de non-respect de l’engagement contracté, le vendeur doit rembourser l’acompte versé à l’acheteur et risque également de devoir verser des dommages et intérêts.
Un autre risque pour le vendeur est que finalement la justice tranche et oblige la vente du vendeur au profit de l’acheteur.

Quels sont les points clés à retenir concernant une promesse de vente en Suisse ?

Voici  les 3 points essentiels à retenir :

1. Une promesse de vente a pour but de lier les parties et garantir l’exécution d’un contrat de vente futur.
2. Une fois la promesse de vente signée devant le notaire, une partie ne peut plus unilatéralement renoncer à s’exécuter.
3. L’acompte versé et consigné chez le notaire (généralement 10%) peut servir, le cas échéant, à payer la peine conventionnelle.