Marché immobilier de luxe à Genève : Quelles tendances pour les prix jusqu’en 2024 ?

L’immobilier de luxe à Genève est un marché très prisé et convoité grâce à un contexte économique et politique stable et prospère. Pour en savoir plus sur la situation actuelle sur le marché immobilier de luxe à Genève, découvrez toutes les informations clés à connaitre sur ce marché bien spécifique jusqu’en 2024.

Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier de luxe à Genève en 2024 ?

En Suisse, la hausse des prix de l’immobilier haut de gamme, qui avait atteint 10% en 2022, s’est ralentie en 2023. L’année dernière, les logements de luxe ont vu leurs prix augmenter de seulement 2% en moyenne.
Ce ralentissement est principalement dû aux maisons individuelles, dont la hausse des prix a été limitée à 1% en 2023, contre 8% en 2022. Pour les appartements en PPE (propriété par étages), l’augmentation est passée de 9% à 3%.
Globalement, l’immobilier de luxe a moins progressé que le marché immobilier en général. Les prix restent toutefois supérieurs de 25% par rapport à leur niveau d’avant la pandémie.
À court terme, plusieurs facteurs freinent le marché. La Suisse, malgré ses institutions stables et son niveau de vie élevé, voit la demande étrangère pour l’immobilier de luxe diminuer en raison du franc fort et de l’augmentation des prix. De plus, la fortune moyenne des ménages suisses (hors immobilier) a stagné ces deux dernières années, et l’économie peine à soutenir la demande pour des biens immobiliers coûteux.
Katharina Hofer, économiste spécialiste de l’immobilier chez UBS, anticipe une légère baisse des prix dans le segment du luxe, de l’ordre de 1% pour l’année en cours. Les objets mis en vente attirent moins d’acheteurs potentiels, et ceux-ci remettent de plus en plus en question les prix demandés. Les vendeurs pressés par le temps risquent de devoir accepter des réductions.
Trois des quatre localités les plus chères pour l’immobilier de luxe en Suisse sont des communes de montagne : Saint-Moritz, avec des prix au mètre carré dépassant 42 000 francs, Gstaad (39 000 francs/m²) et Verbier. À Cologny, au bord du lac Léman, les prix dépassent également 35 000 francs/m². Dans d’autres communes autour de Genève et du lac de Zurich, les prix commencent à 25 000 francs/m². Au Tessin, les prix démarrent à près de 20 000 francs/m².
Les emplacements moins chers commencent à rattraper leur retard. Depuis dix ans, les destinations de luxe comme Saint-Moritz, Gstaad et Verbier ont maintenu leur position en tête des communes les plus chères. Les marchés immobiliers de luxe traditionnels montrent une stabilité remarquable sur le long terme, malgré des corrections cycliques à court terme.
En Suisse centrale, les communes zougoises ont gagné en moyenne plus de trente places en dix ans, grâce à une stratégie de faible fiscalité qui les rend attrayantes pour les ménages aisés. Andermatt, dans le canton d’Uri, a connu une croissance notable, devenant une destination de luxe grâce à la construction de nombreux immeubles de haut standing. En revanche, au Tessin, les prix n’ont pas suivi la même tendance en raison d’une suroffre de logements haut de gamme.

Comment se porte le marché immobilier du luxe à Genève en 2024 ?

La récente réforme fiscale au Royaume-Uni a des répercussions importantes pour les « non-dom », des résidents fiscaux non domiciliés. Annoncée en mars 2024, cette réforme vise à abolir le régime de la « Remittance basis » et à introduire le « Foreign Income and Gains Regime » (FIG), applicable dès avril 2025​​.

Le régime « non-dom » permettait aux résidents de moins de 15 des 20 dernières années fiscales au Royaume-Uni de ne payer des impôts que sur les revenus britanniques, les revenus étrangers étant imposés uniquement s’ils étaient rapatriés. Avec la nouvelle réforme, ce régime sera remplacé par le FIG, exonérant les nouveaux résidents des impôts britanniques sur les revenus étrangers durant les quatre premières années de résidence fiscale​.

Cette transition s’accompagne de mesures transitoires. Par exemple, pour l’exercice fiscal 2025/2026, les contribuables paieraient des impôts sur seulement 50% de leurs revenus étrangers, bien que cette réduction ne s’applique pas aux plus-values. De plus, une facilité temporaire permettrait de rapatrier des revenus étrangers à un taux préférentiel de 12% pendant deux ans​​.

Ces changements poussent les non-dom à chercher des alternatives, et Genève apparaît comme une destination privilégiée. La stabilité économique et la qualité de vie en Suisse, combinées à une fiscalité attractive, attirent ces résidents fortunés qui souhaitent échapper à la nouvelle fiscalité britannique. Le marché immobilier de luxe à Genève en bénéficie, offrant des opportunités d’investissement pour ceux qui recherchent un environnement fiscal favorable​​.

En somme, la révision du régime « non-dom » britannique représente un tournant majeur, incitant les résidents concernés à réévaluer leurs stratégies fiscales et à envisager des relocalisations vers des pays comme la Suisse, où Genève se distingue comme un nouvel eldorado pour les investisseurs fortunés en quête de sécurité et d’efficacité fiscale.

Quelle était la situation sur le marché immobilier de luxe à Genève en 2023 ?

Le marché immobilier de luxe à Genève a connu une année 2022 exceptionnelle, avec une hausse significative du nombre de transactions dépassant les 5 millions de francs, en particulier pour les villas et les terrains. Ces transactions ont atteint le chiffre record de 93, contre 71 en 2020, ce qui fait de 2022 la deuxième année la plus active après 2021.

Parmi les transactions notables, Michael Wainwright, membre de la direction de Trafigura, a acquis une propriété lacustre à Pregny-Chambésy pour 49,5 millions de francs. D’autres cadres de Trafigura ont également contribué au dynamisme du marché, tels que James Torrance, Hadi Hallouche et Mehdi Wetterwald. En février 2023, Benjamin Luckock, CEO de Trafigura, a investi 50 millions de francs dans une propriété à Cologny.

D’autres transactions significatives comprennent l’achat d’une maison à Cologny pour 40 millions de francs par le Français Alexandre Garèse et un autre achat à Pregny-Chambésy pour le même montant par le Français Gabriel Bahadourian. Le Français Jean-Pierre Guichard a acquis une parcelle à Collonge-Bellerive pour 30,42 millions de francs.

Les experts du secteur estiment que le marché du luxe à Genève reste robuste malgré la récente hausse des taux hypothécaires. Le groupe Barnes Suisse indique que Genève reste attrayante pour les familles étrangères souhaitant s’installer, et les acheteurs de biens de luxe ne sont généralement pas dissuadés par les prix élevés lorsqu’ils trouvent un bien qu’ils aiment. Selon la régie Grange, malgré la hausse des taux et un léger ralentissement de l’économie immobilière, Genève continue d’attirer les cadres des grandes sociétés internationales de négoce de matières premières, qui ont reçu des bonus importants, stimulant la demande pour les biens « hyper luxe ».

L’agence Leonard Properties a souligné trois anomalies sur le marché du luxe à Genève : un manque systémique d’offre, l’insensibilité de nombreux acheteurs et vendeurs aux taux d’intérêt, et le fait qu’avec seulement 18% de propriétaires, le marché est fortement influencé. Il note également que l’augmentation des taux d’intérêt a un effet inverse sur les prix de vente, les propriétaires étant réticents à vendre car cela leur coûterait plus cher de se reloger.

Quelle était la situation sur le marché immobilier de luxe à Genève en 2022 ?

L’immobilier de luxe à Genève est un marché dynamique et cela pour les années 2020, 2021 et jusqu’en 2023. En 2020, le secteur a connu une forte augmentation des transactions, avec le nombre de biens vendus presque doublant par rapport à 2019, passant de 50 à 96. Cette augmentation a continué en 2021, avec 94 biens de luxe vendus jusqu’au 11 octobre, et il est prévu que ce chiffre dépasse largement celui de 2020 pour atteindre peut-être plus de 120 biens.

Plusieurs facteurs expliquent cette hausse des transactions. D’abord, l’immobilier en Suisse, y compris le marché du luxe, est considéré comme une valeur refuge par les Suisses et les étrangers, ce qui augmente la demande. Ensuite, la pandémie a entraîné une réorganisation du ménage, avec un passage au télétravail, incitant les gens à chercher des espaces plus grands, notamment des maisons avec jardin en campagne. Enfin, l’enrichissement des acquéreurs par le biais des marchés financiers et une épargne plus importante, ainsi que les taux d’intérêts négatifs ont également stimulé le marché.

En ce qui concerne le type de biens, le marché est dominé par les maisons individuelles. En 2020, 68 maisons ont été vendues, dont 65 en campagne genevoise, contre 28 appartements en ville. En 2021, sur 102 biens vendus jusqu’à présent, 87 étaient des maisons, dont 81 en campagne, contre seulement 6 appartements. Cette tendance à la préférence pour les maisons devrait se maintenir.

En matière de localisation, Cologny est en tête avec 22 transactions de maisons de plus de CHF 5 millions en 2021, une augmentation par rapport aux 16 biens vendus en 2020. Collonge-Bellerive occupe la deuxième place avec 15 propriétés vendues, le même nombre qu’en 2020. Chêne-Bougeries complète le podium avec 12 transactions en 2021. Cologny est donc considérée comme la commune la plus prestigieuse de Genève en termes de transactions immobilières de luxe.

Ce qu’il faut savoir sur l’immobilier de luxe à Genève à ce jour

L’immobilier de luxe à Genève présente plusieurs points forts qui ont conduit à une augmentation significative des transactions en 2020, 2021 et 2022.

1. Valeur refuge : L’immobilier en Suisse, y compris de luxe, est perçu comme une valeur refuge, tant par les Suisses que par les étrangers. Dans un contexte mondial incertain, la stabilité politique et économique de la Suisse en fait une destination attrayante pour les investissements immobiliers.
2. Taux d’intérêt négatifs : Les taux d’intérêt négatifs en Suisse constituent un avantage majeur pour les investisseurs immobiliers. Ils rendent l’emprunt plus abordable, ce qui peut stimuler la demande et favoriser une hausse des prix de l’immobilier.
3. Enrichissement des acquéreurs : L’évolution positive des marchés financiers et une épargne plus importante ont conduit à une augmentation du nombre de personnes capables d’acheter des biens immobiliers de luxe. Cela a pour conséquence d’augmenter la demande et de stimuler le marché.
4. Tendance au télétravail : La pandémie de COVID-19 a entraîné une réorganisation de la vie domestique avec un passage au télétravail. Cela a conduit à une augmentation de la demande de maisons avec jardin et de grands espaces intérieurs, particulièrement en campagne genevoise.
5. Prédominance des maisons individuelles : Il y a une tendance marquée vers l’achat de maisons individuelles dans le marché du luxe. En 2021, sur 102 biens vendus jusqu’à présent, 87 étaient des maisons. Cette préférence pour les maisons, notamment en campagne, suggère une évolution des goûts des acquéreurs.
6. Communes prestigieuses : Certaines communes genevoises sont particulièrement prisées pour l’immobilier de luxe. C’est le cas de Cologny, qui est en tête des transactions avec 22 maisons vendues à plus de CHF 5 millions en 2021. Suivent Collonge-Bellerive et Chêne-Bougeries, également très recherchées.
7. Croissance continue : Le marché immobilier de luxe à Genève a montré une forte croissance en 2020 et 2021, avec une augmentation significative du nombre de transactions. Cette tendance est prévue pour continuer, ce qui indique une forte dynamique du marché.

En somme, l’immobilier de luxe à Genève présente plusieurs atouts, notamment sa perception comme valeur refuge, les taux d’intérêt négatifs, la tendance au télétravail et la préférence pour les maisons individuelles. Le marché est dynamique et montre une croissance continue, avec certaines communes prestigieuses en tête des transactions. Cela fait de Genève une destination de choix pour les investisseurs en immobilier de luxe.