Les prix de l’immobilier risque-t-il de baisser en 2022 ou en 2023 en Suisse ?
La Banque nationale suisse (BNS) estime que les biens immobiliers sont actuellement surévalués entre 10% et 35% selon les régions en Suisse.
La BNS estime également que les prix de l’immobilier pourraient baisser jusqu’à 20% selon les régions en fonction de l’évolution des taux d’intérêt dans les années à venir.
Même si jusqu’à ce jour (2ème trimestre 2022) aucune baisse des prix de l’immobilier n’a été constatée, cette tendance pourrait s’inverser dans les prochains mois ou les prochaines années.
La crise en Ukraine, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt vont avoir un impact certain sur les prix de l’immobilier.
Est-ce qu’une baisse des prix est-elle déjà possible en 2022 ou en 2023 en Suisse ?
Les prix de l’immobilier en hausse depuis des années jusqu’en 2022
Depuis des années, les prix de l’immobilier n’ont fait qu’augmenter pour atteindre de nouveaux sommets et cela jusqu’au 1er semestre 2022.
Cette hausse concerne tous les cantons en Suisse et a fait grimper les valeurs immobilières à des niveaux encore jamais atteint auparavant : +11% sur les 3 dernières années aussi bien pour les appartements que pour les maisons.
La raison de cette hausse des prix est simple : Une offre de biens à la vente faible, une demande vive grâce notamment à des taux d’intérêt bas qui permettaient à la demande d’être soutenue pour l’acquisition d’un nouvel appartement ou d’une nouvelle maison à des conditions très attractives sur le marché immobilier en Suisse.
Pour les nouveaux acquéreurs, il fallait cependant bénéficier d’une capacité financière importante (revenus et fonds propres) pour acheter un nouveau logement à des prix situés à des niveaux très élevés ces dernières années.
Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter et ne baissent toujours pas malgré la hausse des taux d’intérêt au 2ème trimestre 2022
Les prix des appartements et des maisons ont continué d’augmenter également au deuxième trimestre 2022, malgré la hausse des taux d’intérêt entrepris par surprise par la BNS en juin 2022.
Selon l’indice SWX IAZI Private Real Estate publié par le groupe CIFI, l’évolution des prix des biens immobiliers ont augmenté de +0.7% entre avril et juin 2022. Les appartements en PPE ont augmenté de +0.8%, tandis que les maisons ont augmenté de +0.6% en Suisse.
Au cours des 12 derniers mois, le renchérissement des prix des transactions en Suisse était en hausse de +5.2%. Une hausse importante dans un contexte où la tendance de l’évolution des prix de l’immobilier devrait commencer à diminuer à moyen terme d’ici fin 2022 ou en 2023.
Malgré la hausse des taux d’intérêt, la demande reste à ce jour encore forte. Le coût plus élevé des intérêts hypothécaires et le durcissement des conditions d’octroi pour l’obtention d’une hypothèque ne marquent pour l’instant pas encore un frein majeur pour provoquer une baisse immédiate des prix de l’immobilier en Suisse.
A savoir que cette hausse des taux d’intérêt n’est que la première d’une longue série à venir de la part de la BNS.
La BNS prévoit de remonter encore une seconde fois les taux d’intérêt d’ici fin 2022 et/ou 2023.
L’évolution future des prix de l’immobilier dépendra donc dans une large mesure des futures hausses des taux d’intérêt ce qui aura un impact certain sur le fléchissement (baisse) des prix de l’immobilier en Suisse.
La crise du Covid-19 n’a provoqué aucune baisse de l’immobilier en Suisse
La crise sanitaire du Covid-19 ayant débuté en mars 2020 pouvait laisser présager pour certains experts une baisse des prix de l’immobilier en Suisse.
Cependant, l’immobilier a très bien résisté à cette crise et a même provoqué l’effet inverse avec une vive hausse des prix dans toutes les régions de Suisse.
Avec l’obligation de rester chez soi, de nombreux acquéreurs ont pris conscience de l’importance d’avoir un logement spacieux et confortable.
De ce fait dès le début de la crise sanitaire du Covid-19 début 2020, la demande pour l’acquisition de nouveaux logements a fortement augmenté tandis que l’offre de biens à la vente restait faible. Compte tenu des taux hypothécaires extrêmement bas, d’une demande vive et d’une offre de biens à la vente faible, les prix de l’immobilier ont pris l’ascenseur depuis maintenant plusieurs années (+4% entre 2020 et 2021 à titre d’illustration).
Pour rappel, le marché immobilier suisse a bien résisté aux dernières crises depuis 1998.
Depuis 1998, nous assistons à une succession d’augmentations de valeur du marché même lors de la crise financière de 2008. Contrairement à de nombreux autres pays, la Suisse n’avait pas connu de boom immobilier avant cette crise financière mondiale (2008), c’est la raison pour laquelle il n’y a pas eu d’effondrement par la suite. Au contraire, les prix de l’immobilier ont augmenté depuis maintenant 15 ans de façon modérée, mais sans relâche.
Risque de baisse des prix de l’immobilier en Suisse à cause de la crise en Ukraine, de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt en 2022 ou 2023
Il est important de rappeler que le risque de baisse des prix de l’immobilier est bien présent et devrait se produire dans les années à venir.
La crise en Ukraine, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt sont des facteurs qui devraient inverser la tendance haussière des prix de l’immobilier maintenant présente depuis des années en Suisse.
Même si aucune baisse n’a encore été constatée jusqu’au 2ème semestre 2022, l’impact devrait se faire déjà ressentir d’ici fin 2022 et/ou en 2023.
Pour information, la BNS estime que les biens immobiliers sont surévalués entre 10% et 35% selon les régions en Suisse.
Avec la hausse des taux d’intérêt qui devrait se produire fin 2022 et/ou 2023, les prix de l’immobilier pourraient commencer à fléchir et même baisser jusqu’à 20% dans les années à venir selon les régions en Suisse selon la BNS.
Pour quelle raison les prix de l’immobilier pourraient-ils baisser en Suisse ?
Voici plusieurs facteurs :
Baisse de la demande pour l’accession à la propriété
La demande devrait avoir un intérêt moins fort pour l’acquisition d’un nouvel appartement ou d’une nouvelle maison en Suisse et cela pour plusieurs raisons :
– Prix élevés de l’immobilier en Suisse
– Complexification des conditions d’octroi pour l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire auprès des banques et des assurances à cause de la hausse des taux d’intérêt
– Hausse du coût des intérêts hypothécaires
Selon une étude délivrée par le Crédit Suisse, il devient même aujourd’hui plus avantageux d’être locataire que d’être propriétaire. Une baisse d’attractivité pour l’accession à la propriété qui devrait avoir tendance à tirer les prix de l’immobilier vers le bas en Suisse.
Hausse des biens à la vente sur le marché immobilier en Suisse
La hausse des taux d’intérêt va également avoir un impact sur l’offre des biens à la vente sur le marché immobilier en Suisse.
Avec des taux hypothécaires qui augmentent, certains ménages n’auront plus la capacité financière d’assumer le coût du remboursement de leur dette.
De ce fait, un nombre croissant de biens à la vente viendront s’ajouter à l’offre actuellement disponible sur le marché. Une hausse des biens à la vente qui aura tendance à faire baisser les prix de l’immobilier en Suisse.
Pour rappel, la hausse surprise annoncée par la BNS en juin 2022 n’est que le début des prochaines hausses de taux d’intérêt qui se succéderont dans les années à venir. La prochaine hausse des taux aura lieu fin 2022 et/ou en 2023 selon la BNS.
Quelle est l’évolution des prix de l’immobilier en 2023 en Suisse ?
Y a-t-il un risque de baisse des prix au 1er trimestre 2023 ?
Au premier trimestre 2023, l’évolution des prix de l’immobilier en Suisse a continué de résister et à augmenter. En effet, les prix des appartements ont augmenté de +4,1% et ceux des maisons ont également continué de grimper de +3,8% en comparaison annuelle. Cependant, l’indice des prix a reculé de -1,2% par rapport au dernier trimestre 2022, soulignant un ralentissement par rapport aux années précédentes. Le risque d’une baisse des prix de l’immobilier est toujours bien présent, notamment à cause d’une demande de la part des acheteurs qui s’est ralentie, mais également en raison de la hausse des taux d’intérêt. Toutefois, l’offre limitée de biens à la vente sur le marché immobilier a permis aux prix de poursuivre leur hausse (modérée) en Suisse au cours du 1er trimestre. Il est important de noter que les experts prévoient un ralentissement de la croissance des prix en 2023.
Y a-t-il un risque de baisse des prix au 2ème trimestre 2023 ?
Au deuxième trimestre 2023, les prix de l’immobilier en Suisse ont maintenu leur dynamique haussière. Les prix des maisons ont augmenté de +1,3% et ceux des appartements ont également progressé de +1,2% par rapport au trimestre précédent, ce qui représente des augmentations de +6,1% et +5,1% en comparaison annuelle. Cependant, au niveau régional, des inégalités se font déjà ressentir. En effet, l’augmentation des prix était plus marquée en Suisse centrale (+18,8%). Puis, c’est en Suisse orientale que les prix ont le plus augmenté (+9,8%), comparativement à la région de Berne (+3,4%) ou encore à celle du Nord-Ouest de la Suisse (+3,3%).
Le risque de baisse des prix de l’immobilier reste malgré la situation économique actuelle en 2023 marquée par des taux d’intérêt plus élevés et une demande plus faible que les années précédentes.
